「都更」全攻略！建商話術、地雷、自保方法 內行房仲不藏私公開

走在臺北市區，擡起頭來不難看到一幢幢斑駁老舊的建築物，這些樓房經歷天災、歲月侵蝕，導致設施老舊、設備功能衰退，因此近年政府力推都市更新，希望復甦都市機能。 圖／freepik

走在臺北市區，擡起頭來不難看到一幢幢斑駁老舊的建築物，這些樓房經歷天災、歲月侵蝕，導致設施老舊、設備功能衰退，因此近年政府力推都市更新，希望復甦都市機能、改善居住環境與景觀，不過都更爭議也不少，到底什麼是都更？如果你是地主，有建商找上門提議都更，又有哪些需要注意的陷阱和地雷？

都更形式、都更合理金額？專家公開

東龍不動產專任委託部經理陳泰源說明，臺灣目前都更的重點區域，以臺北市全區與新北市蛋黃區爲主，新北市蛋白區、其它五都、新竹縣竹北市則次之；六都以外再次之。

他提到，由於各地區房價有高有低，然而，營建成本卻都一樣，若以老屋改建後的新屋預售價60萬元來說，通常建商與地主間的分配比例，約落在五五對拆；假設預售新屋價格，每坪低於50萬元，那麼建商分回比例將遠高於地主，地主就會興趣缺缺。

根據臺北市都市更新處網站載明之「都市更新」定義，是爲促進都市土地有計劃之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益。都市更新可分爲：

一、重建：

指拆除更新原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並變更土地使用性質或使用密度。

二、整建：

指改建、修建更新建築物或充實其設備並改進公共設施。

三、維護：

指加強更新土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。

都更「水很深」 談都更3招必懂

若你所居住的房子，如今有建商上門詢問都更意願，陳泰源建議，有三大檢視、考慮重點。

重點1：確認對方的身分

首先要了解對方是「建商的直接代表」，還是外包、僅負責初期意願整合的「老屋改建推動師」。他說明，如果是建商派的代表，那就是「一條龍服務」，代表該建商比較可能有長期配合的建築師、營造廠、信託銀行與建經公司，跑流程會較具專業度。如果是委外推動師，表示當你簽署都更改建的意願書後，你仍會不知道自己的老家最終將被「盤給」哪一家建商承做，風險較高。

重點2：確認對方的背景

要確認對方是否爲一案建商或有推案紀錄。儘量避免一案建商，但如果建商的資本額至少有「3億元」或「達總銷金額的一半以上」時，代表這家建商希望能長久經營，縱使發生資金週轉困難，也比較願意負責到底，不會擺爛落跑。

陳泰源接着說，如果有推案紀錄，代表該建商成立已數年，除了可打聽其評價，也能上《公司網》查詢該建商之資本額，還有過往是否有民刑事相關訴訟糾紛，藉此判斷是否可以暫且相信與之合作。

重點3：打聽對方合作經驗

如果不是一案建商，實地訪查最重要，強烈建議找尋並拜訪合作過的地主，詢問過去與該建商合作時是否有哪些不愉快，避免建商承諾前後不一。

建商談都更 3重點防踩雷。 資料來源：採訪整理 / 製表：橘世代編輯部

都更陷阱藏「文字遊戲」 都更、協議合建大不同

陳泰源說，不僅要特別留意建商信譽，另外還有些潛藏的都更陷阱。很多人會把「都市更新」與「協議合建」搞混。以都更來說，總共會有三家估價師進行權值計算，政府會建立審覈機制，還得舉辦公展與公聽會，相對有保障，不過都市更新往往基地面積大、整合戶數多、流程繁複，所需的時間也會比較久。

另一種「協議合建」，包括「危老改建」，陳泰源解釋，目前是由建商與地主之間私下協議，屬「私權利益」分配，政府並不介入，加上「地主什麼也不懂，建商卻什麼都超級懂」的情況下，很容易因爲「資訊不對稱」而遭到不肖建商的坑蒙拐騙。

「協議合建」無政府介入 與建商過招3法自保

因此，如果地主選擇不走都更，改走合建方式，建議至少要學到三招自保：

1.一定要委請不動產律師協助進行審約、擬約，以避免陷阱條文。

尤其要注意以下3點最重要：

A.建商的違約條款

B.落日條款：契約的有效期限

C.不能同意將土地給建商拿去融資

2.先選屋，再信託，最後纔可以搬家讓建商拆屋。

如果有「更有利的分配條件之『保密協議』」，務必一併放入信託，小心避開「信託銀行屬第三方，保密協議不能讓信託銀行知道否則失效」這種黑心話術。

3.代刻便章授權書。

A.內容嚴禁出現「一切相關」等字眼，避免建商用印無極限。

B.需註明「非授權項目」，尤其是「獎勵容積」，以免建商拿你的印章、用你的土地申請獎勵容積卻不分配給地主。

C.如果你是一樓住戶，尤其是店面，建議別把「申請建築執照」列入授權用印項目，黑心建商常常將一樓店面規劃內縮變小，跟地主原本想像的不一樣，屆時生米煮成熟飯，只能價金求償。

D.附註部分如果違反用印範圍，建商須負刑事僞造文書與背信等罪責，不能只是「民事價金求償」，以免建商不怕挨告也要違約、更改設計將利益極大化。

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