達人插旗竹北！　3招囤4屋賺增值+租金財

▲黃大爲錢進房市精打細算，用租金報酬率2％回推，買進總價控制在1,000萬元至1,500萬元。（圖／鏡週刊提供，下同）

圖、文／鏡週刊

42歲的黃大爲插旗竹北獵屋，爲荷包精打細算，他鎖定小宅，避開大坪數產品，原因是大坪數產品，不僅房貸負擔重、空租期拉長、未來轉手恐因房價上漲而超出央行「豪宅限貸令」4,000萬元的警戒線，因此首選2至3房物件；再用租金回推報酬率2％，買進總價控制在1,000萬元至1,500萬元，而客層瞄準竹科工程師。如今黃大爲在重劃區內掃貨新成屋共4間，「我是來當包租公的，所以『好租』比『好賣』重要，『好租』表示能降低空租期。」他說。

「既然要賺工程師的錢，就要摸透他們的習性。」包租公黃大爲掌握3招掂荷包，謹慎評估再進場。

1.鎖定2至3房格局物件

竹北的主力客層是夫妻或小家庭，因此3房或2房格局最搶手。而黃大爲一路囤4屋，當起包租公，買進總價各是1,800萬元（3房）、1,500萬元（2房）、1,500萬元（2房）、1,050萬元（套房），前2間由他自己首購貸款8成、第2屋7成買進，後2間則以妻子名義，首購貸款8成、第2屋7成買進。

2.租金投報率控制2％

以房貸利率2％、貸款期間30年計算，目前黃大爲每月房貸本息均攤16.1萬元，月收租10.9萬元抵掉房貸利息，仍需負擔房貸本金5.2萬元。

儘管如此，黃大爲仍選擇不做隔間套，而是以完好屋況整層出租給房客，「雖然在高房價時代，整層出租的租金，無法完全cover房貸本息均攤，但只要租金能抵掉房貸利息支出，這間房子就是safe。」他分析。

竹北小宅租金行情爲2.8萬元至3萬元，黃大爲的租金投報率抓在2％水準，回推購屋總價不可超過1,500萬元，目前4屋收租的租金投報率達2.23％，超標竹北平均1.9％水準，再加上房價持續上漲，黃大爲認爲長抱優質物件，能夠收租+增值雙賺。

3.央行緊箍咒，避開大坪數

囤屋近2年，竹北價漲40％，黃大爲持有4屋，總資產市值從5,850萬元攀升至8,190萬元。

黃大爲評估大4房高總價，會被央行豪宅令卡住（新竹縣市總價4,000萬元即認定「豪宅」），因此避開大坪數產品，「『天竹國』的房價跟天龍國有得拚，總價4,000萬隨隨便便就達標，大4房未來脫手也麻煩，反觀小宅的投報率高、流動性好，不愁沒人租。」他分析。

總價4,000萬豪宅線一旦踩過去，流動性降至零，「只能貸6成，自備款要拿出4成現金，以總價4,000萬元、貸款6成回推，一口氣能掏出1,600萬元並不容易。」黃大爲說。

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