“城中村改造”，將成爲下一個建築行業的“熱點”？

01

楔子

這兩天，我關注到兩條重要的通知，裡面都涉及到了“城中村改造”這個話題。

一個是《住房城鄉建設部、財政部近日聯合印發通知，部署各地進一步做好城中村改造工作》。

另一個是《財政部關於提前下達2025年部分中央財政城鎮保障性安居工程補助資金預算的通知》。

在房地產行業下行的今天，每一個政策的出臺，都牽動了無數人的“心”，也涉及到許多從業者的“飯碗”。

今天我們來學習一下這兩個“通知”，看看“城中村改造”會不會成爲下一個建築行業的“熱點”？

02

從35個擴大到300個

這第一條通知是住房城鄉建設部和財政部發的，通知要求：

城中村改造政策支持範圍從最初的35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到了近300個地級及以上城市。通知明確，地級城市資金能平衡、徵收補償方案成熟的項目，均可納入政策支持範圍。

按照通知要求，這些城市符合條件的城中村改造項目均可以獲得政策支持：納入地方政府專項債券支持範圍，開發性、政策性金融機構提供城中村改造專項借款，適用有關稅費優惠政策，鼓勵商業銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等，確保項目順利推進。

在推進城中村改造貨幣化安置方面，通知強調，各地要結合當地房地產市場形勢，統籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發，穩妥推進城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執行。

城中村改造是城市更新的重要內容。通知要求，各地要落實好城中村改造財稅、土地、金融等支持政策，嚴格落實“一項目兩方案”，即每個項目都要制定完備的徵收補償方案、資金平衡方案等，這樣既能避免新增地方政府債務風險，又能確保徵收工作順利推進、切實維護羣衆合法權益，推動各項支持政策儘快落地見效。這將充分釋放我國新型城鎮化的巨大潛力，形成新的經濟增長點。

從這個通知，我讀到了三個重要的信息。

第一，城中村改造政策支持的範圍擴大了。原來都是超大特大城市，而現在地級市也在政策支持的範圍裡了。這從35個到近300個，那可是擴大了近10倍啊。

第二，城中村改造可以通過“貨幣化安置”的方式進行，舊改項目也可以參照執行。這對於前幾年房地產開發的大量存量住房的去化，是有巨大作用的。從上海的一些拆遷情況來看，大部分居民也都是選擇拿“錢”方案的。

第三，城中村改造能否成爲新的經濟增長點，這留給時間來驗證。但是它一定能給當下低迷的房地產市場帶來巨大的信心。

03

預算支持

這第二條通知是財政部發的，通知如下：

一、爲進一步加快轉移支付預算執行進度，提高地方預算編制的完整性，現提前下達你省（自治區、直轄市、計劃單列市）2025年部分中央財政城鎮保障性安居工程補助資金（見附件），項目代碼10000013Z135080000028，列2025年政府收支分類科目1100258“住房保障共同財政事權轉移支付收入”科目。

二、該項資金待2025年預算年度開始後，按規定程序撥付使用，具體使用範圍按照相關資金管理辦法執行。2025年，中央財政城鎮保障性安居工程補助資金列入轉移支付預算執行常態化監督範圍，各級財政部門要在預算管理一體化系統及時接收登錄預算指標，並保持“追蹤”標識不變，依託預算管理一體化系統轉移支付監控模塊，加強日常監管，提高轉移支付資金管理使用的規範性和有效性。

三、省級主管部門應於資金下達60日內，按程序將經省級財政部門確認後的區域績效目標（計劃任務）報中央主管部門，同時抄送財政部當地監管局。確定區域績效目標時，應結合房地產市場形勢和保障性安居工程實際需求，統籌考慮存量和增量，支持更多通過消化存量房的方式籌集保障性住房。

中央主管部門應於30日內將審覈後的區域績效目標彙總報財政部。

四、請你省（自治區、直轄市、計劃單列市）按照全面實施預算績效管理的要求，加強績效目標管理，做好績效運行監控和績效評價，確保財政資金安全有效。

附件：提前下達2025年部分中央財政城鎮保障性安居工程補助資金分配表

從這個通知，我讀到的重要信息來自於上面這張附表。

附表明確了2025年部分中央財政城鎮保障性安居工程補助資金預算總額是：566億元。

其中，住房保障資金預算119億元、城中村改造資金預算100億元、老舊小區改造332億元、棚戶區（城市危舊房）改造15億元。

從補助資金的比例來看，老舊小區的改造佔比最大，佔到59%；而城中村改造只佔18%，排第三。

再結合前面一個通知，我們是不是可以理解爲：城中村改造只是剛“起了個頭”，後面隨着工作的深入開展，會有更多的資金支持呢？

04

一夜暴富？

曾幾何時，“拆遷”被認爲是“一夜暴富”的代名詞，哪家如果輪到拆遷，那真是“喜從天降”。

但中國的房地產市場已經走過了25年，早已經過了“黃金時代”和“白銀時代”，現在是“城市更新”的時代，講究的是“城市治理要像繡花一樣精細！”，所以“一夜暴富”的念想可以休矣。

從上海目前的實踐經驗來看，如果在規定的時間內，居民的徵詢同意率達不到特定的比例，那麼舊改的工作將停止。

上圖就是上海天山五村的一個停止公告，無獨有偶的還有普陀區的普陀區甘泉三村，也是因爲徵詢的同意率不達標，停止了後續的工作。

居民希望通過“博弈”達到利益最大化，使得自己的老舊小區從”原拆原建“變成“動遷”，這種心情可以理解，但是這種行爲其實不太可取。

畢竟住在老舊小區裡的人是自己，而政策也不可能朝令夕改。原拆原建給的條件可能不如動遷優惠，但是和“保持現狀不動”相比，居民的生活環境提升，獲得感的增加還是不可同日而語的。

所以，對於城市更新的政策，我們普通老百姓要有一個“清醒”的認識，而不是“刻舟求劍”。

05

結束語

一個城市從誕生、發展、繁榮、再到衰退，是一個正常的生命週期，有些城市衰敗了，而有些城市卻歷久彌新。那些偉大的城市，正是因爲很好的完成了“城市的更新”，實現了城市的復興。

不管是“老舊小區改造”，還是“城中村改造”，都是城市更新；不管是“原拆原建”，還是“動拆遷”，都是改善居民生活環境，實現城市的偉大復興。

“城中村改造”會不會成爲下一個“熱點”呢？

讓我們拭目以待。