城中村“二房東”拿房300多套 今年降租也沒人來
唐華（化名）是廣州城中村一名普通的“二房東”。在4年多的時間裡，他經歷了廣州租賃市場的跌宕起伏。在租賃市場的高點，他將房源規模拓展至300多套，滿租率達95%以上；今年遭遇新冠肺炎疫情，每天都有人退租，他的房屋空置率上升，租金下跌。像唐華一樣，廣州城中村的“二房東”們不再那麼“風光”。
隨着疫情得到控制，廣州租賃市場逐漸轉好。業內人士分析，廣州租賃市場處於升溫態勢，前期積累的租賃需求逐漸釋放完畢，隨着6月份高校“畢業季”到來，租賃市場也將進入傳統旺季。唐華也寄希望於高校“畢業季”，將會給租賃市場增添新鮮的“血液”，從而拉動成交。
城中村“二房東”崛起，拿房300多套
4年前，唐華開始從事“二房東”行業。由於是廣州本地人，所以很多房東都認識他，隨之將手頭的房子委託給他，讓其出租。唐華拿到房源後，會進行簡單裝修，再通過巴樂兔平臺往外出租。截至目前，唐華承包的房源共十幾棟房屋，約300多套，主要集中在白雲區的城中村。
與唐華一樣，李明（化名）也是從事“二房東”的一員。李明也是廣州本地人，所以很多房東信任他，將房源委託給他出租。不過，相比唐華，李明承包的房源規模小了很多，總共承包了100多套房源，主要集中在天河區東圃鎮。
唐華、李明見證了這幾年廣州城中村租賃市場的發展。唐華坦言：“市場好的時候，很多外地到廣州的打工者前來租房。滿租率很高，可達95%以上。有些租客看完房子，價格能接受，直接就租了。”
不容忽視的是，城中村在廣州租賃住房市場佔有舉足輕重的地位。租房是“廣漂”首先要考慮的現實問題，如果住得離地鐵口公交站近，房租就會貴一些，如果太遠，通勤的時間就會很長，因此，大量的打工者涌入城中村，進而安寨紮營。
來自巴樂兔研究院最新統計數據顯示，北京、上海、深圳租金價格約在100元/平方米，而廣州城中村房租均價在40元/平方米以內。北京、上海、深圳年輕人租房市場單間均價每月2000元左右，而廣州城中村的單間均價在每月1200元以內。正是因爲城中村租金便宜，可以讓很多外來人口在廣州站穩腳跟。
在廣州城中村，“二房東”轉租的模式較爲盛行，不少人專門以此爲營生，類似唐華、李明這樣，以轉租者身份“坐擁”上百套房屋、甚至數十棟房屋的“二房東”，在當地並不罕見。
這也與近年來租賃市場崛起不無關係。自2015年首次提出建立“租購併舉”的住房制度以來，租賃住房市場每一步發展都受到極大關注。尤其是2017年，關於住宅租賃市場的利好消息不斷，一系列政府與市場動作推動租賃市場進入大幅提速的快車道。
隨之，在業主和租客之間，包括唐華、李明在內的“二房東”們，亦紛紛進入租賃市場，併成爲租賃市場迅猛發展的一大註腳。
疫情下租客減少，空置率上升、租金下跌
2020年初，新冠肺炎疫情發生後，城中村空房變多了。“一下子人少了很多，沒人租房了。”唐華說。
按往常租賃市場交易慣例，每年春節後是租賃旺季，返城的人和外出實習的學生羣體開始租房，各企業也都在儲備等待年後市場回暖。然而，今年一場突如其來的疫情，讓“二房東”亦經歷着生存的歷練與考驗。
疫情期間，由於疫情管控，復工推遲，一二線城市流動人口驟減，租房需求降低，導致空置率增加，違約率亦增加。一些外貿企業面臨着生產要素漲價、人民幣匯率的變動風險，出現業務量驟減，資金鍊斷裂的狀況。隨之，亦反饋至租賃市場上，一些外來務工人員並未返程，還有一些外來務工人員搬遷至租金更便宜的區域。
唐華告訴新京報記者，有一些租住兩三年之久的租客，今年也相繼搬走了。他承包的房源中，一天就有好幾個退租的。滿租率已從之前的95%以上降至目前的80%左右。“我親戚在江夏承包的房源，也空了不少房。現在就永泰出租情況還可以，其他地方都不怎麼樣。”
伴隨着空置率的攀高，不可避免的是租金下調。“相比去年，降得多的，達300-400元，降得少的，也降了100-200元。”唐華說。
新京報記者瞭解到，唐華跟房東之間籤的協議時間較長，爲6-9年，他會按月給房東繳納房租，租客亦按月給他繳納租金，他主要賺取的是租金差。像唐華這類“二房東”，管理房源基本靠自己和家人，因此不需要額外支付員工工資，也沒有其他開銷，每個月的支出只是給房東繳納租金。唐華表示，“每個月的租金成本達到20多萬元，現在能保住房租就不錯，不虧錢就行了。”
“行情不好，經營壓力很大。”李明向記者坦言，疫情緩解後，租賃市場雖有所好轉，但還未恢復之前正常水平，租客還是較少。前期拿的房，投入的裝修成本較大，後期租不出去，就會出現虧損狀況。
李明每月都會按時給房東繳納房租，但有租客卻因爲公司倒閉、延遲發薪等原因，拖欠其房租，甚至提前退租。目前李明手上的房源，單間租金約1000-1200元，一房一廳租金爲1500-1800元之間。相比去年，租金下降了100-150元。
“現在有些租客拖欠房租，但我們（指二房東）又不能拖欠房東的房租，預計會有一些‘二房東’出現資金鍊斷裂的情況。”李明說。
李明、唐華目前陷入的困境，是近期廣州“二房東”生存現狀的縮影。“我有100多套房屋，空置的房屋將近20套，價格也提不上去。”天河區另一位“二房東”亦表示。
盈利仍難，“二房東”尋求自救
“二房東”的個案，最終體現在數據層面。來自巴樂兔統計顯示，廣州城中村的滿租率普遍較高，2019年接近97%，而2020年由於受到疫情影響，滿租率下降爲91%。同樣受出租率降低的影響，“二房東”在房源持有上較爲謹慎，2019年平均一個“二房東”擁有116間房，而2020年4月，該數據爲90間，這意味着二房東平均減持了房源量，以保證經營的健康穩定。
此外，在租金和成交上，廣州城中村機構市場2019年租金平均水平在1256元，而2020年前4個月租金均價在1222元，租金略有降低。不過，從3月開始，租金和成交有所恢復。
“新增房客源的數量不斷增加，‘二房東’的出租率和資金鍊有所緩解，前期受到疫情影響的損失有所減少，但由於盈利空間較窄，部分‘二房東’仍然面臨生存考驗。”貝殼研究院資深分析師黃卉表示。
在目前情勢下，一些“二房東”亦採取一些自救措施來“開源”。今年五一小長假期間，一位號稱擁有超“400棟樓”的廣州女子引發外界關注。隨後，該女子迴應稱，自己是通過承租再轉租的方式經營公寓租賃，即俗稱的“二房東”。
該女子在直播中稱，今年受到疫情影響，房子並不好租，本打算開直播做短視頻，有了流量後直播帶房，沒想過會意外走紅，“自己從來沒有覺得收租有多麼特別，如果自己因此有了流量，希望可以轉化爲承租率。”
不過，對於該女子的這一做法，唐華並不認可。他也不希望通過抖音、直播等方式去拓客，而是主要依賴於租賃平臺。此外，他在房子門口、小區路口張貼招牌，“等租客自己主動找上門，或打電話過來。”
寄希望畢業季來臨，新增需求或將拉動成交
對於今年接下來的預期，唐華寄希望於今年7、8月份大學生的“畢業季”，由此給租賃市場增添新鮮的“血液”，從而拉動成交。
實際上，業內人士分析認爲，廣州租賃市場處於升溫態勢，前期積累的租賃需求逐漸釋放完畢，隨着6月份高校“畢業季”到來，租賃市場也將進入傳統旺季。
巴樂兔研究院院長高萌表示，隨着廣州較爲積極的人口政策，城市外來人口會持續增加，促進服務業繁榮，城中村的租賃交易規模還會繼續擴大，對整個市場長期看好。此外，廣州城中村的機構化和專業化趨勢明顯，對城中村租賃房源的改造和服務的升級會增加租金溢價，平均租金價格也會有所提高。
而對於房源的規模上，唐華並沒有太大考慮，“能保持現在的規模即可，但肯定不會再去擴大規模。”
不過，李明則表示，目前承包的房源規模還不大，無法跟大品牌長租公寓企業相競爭，希望未來還能進一步擴大規模。
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