拆遷房屋已出售，部分安置人起訴要求居住權，法院怎樣認定？

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在北京市東城區，發生了一起圍繞房屋居住使用權益而起的糾紛案件。原告分別是李某悅、李某陽，被告則是陳某芳、李某琳、李某霞。

事情要追溯到多年前，陳某芳與李某強系夫妻關係，二人育有三個子女，分別是李某霞、李某悅和李某琳。李某陽是李某悅之子。曾經，一家人居住在北京市東城區H 號房屋，李某悅還擔任過分戶戶主。

二、原告訴求及理由

（一）李某悅、李某陽的訴訟請求

請求法院確認二人對北京市東城區二號房屋（以下簡稱涉案房屋）有權居住使用。

（二）原告主張的事實與理由

在2001 年時，當時所居住的房屋面臨拆遷。李某強代表包括李某悅、李某陽在內的一家四口，與北京市東城區住宅發展中心簽訂了《安置合同》。合同上明確記載應安置人口爲四人，即李某強、陳某芳、李某悅、李某陽，而安置的住房正是涉案房屋。基於這樣的安置情況，李某悅、李某陽認爲自己作爲被安置人，理應對涉案房屋擁有居住使用的權利，所以向法院提起了訴訟。

三、被告辯稱

被告陳某芳、李某琳、李某霞提出瞭如下答辯意見：

原來居住的房屋被拆遷後，安置房屋登記在了李某強名下。然而在2018 年 5 月 3 日，李某強將涉案房屋贈與給了李某琳，並且雙方辦理了產權過戶手續，使得涉案房屋轉移登記到了李某琳名下。之後，李某琳又把涉案房屋另行出售給了案外人。

被告方還強調，李某悅、李某陽僅僅是戶籍在被拆遷房屋那裡，實際上二人並沒有在此長期居住，屬於所謂的“空掛戶”。按照當時的拆遷政策，拆遷以及房屋置換等相關操作都是針對房屋所有權人來進行的，而且李某強作爲產權人，還是自費購買了涉案房屋，所以被告方認爲李某悅、李某陽對涉案房屋並不享有任何權利。

四、法院查明情況

時間回到2001 年 11 月 18 日，李某強（乙方）與北京市東城區住宅發展中心（甲方）簽署了《回購就地安置住房預售合同》。在這份合同裡明確提到，李某強在（原住房地址東城區 H 號）擁有正式住房 2 間，應安置人口是 4 人，分別是李某強（戶主）、陳某芳（之妻），分戶李某悅（戶主）、李某陽（之子）。當時乙方選擇的是就地安置方式，並且放棄了其他安置方式。

同時，乙方自願購買甲方在二號住房，雙方商定安置住房的房價款爲114455 元，如果一次性付清購房款還可以給予 2%的優惠，優惠金額爲 2289 元，這樣實際的購房金額就是 112166 元。

該合同所附的《安置住房房價計算表》也清晰記載了房價的構成情況，房改售房成本價是1485 元，本地區經濟適用住房價格爲 5000 元。房價計算主要包含三個部分：安置房屋建築面積未超過原住房建築面積部分爲 24791.9 元；安置房建築面積超過原建築面積，但未超過人均 15 平方米以內部分爲 51963.1 元；安置房建築面積超過人均 15 平方米部分爲 37700 元，總計就是 114455 元。

後來，在2018 年 5 月 3 日，李某強與李某琳簽署了《贈與合同》，約定李某強將涉案房屋無償贈與李某琳。就在當天，二人辦理了涉案房屋所有權轉移登記手續，涉案房屋也就登記到了李某琳名下。再往後，到了 2020 年 7 月 13 日，李某琳和案外人孫某宇簽署了《北京市存量房屋買賣合同》，李某琳把涉案房屋以 807 萬元的價款出售給了孫某宇，雙方在 2020 年 8 月 6 日辦理了涉案房屋所有權轉移登記手續。

五、裁判結果

最終，法院作出判決，駁回原告李某悅、李某陽的訴訟請求。

案件分析

從法律層面審視這起案件，民事主體的合法權益確實是受到法律保護的。在本案當中，涉案房屋是李某強與北京市東城區住宅發展中心簽署《回購就地安置住房預售合同》後，通過購買的方式取得了所有權的房屋。李某悅、李某陽作爲該協議中明確載明的應安置人口，而且從協議內容來看，在涉案房屋購買價格方面，是存在基於安置人口因素而享受的優惠政策的。基於這樣的情況，正常來講，李某強在依據安置合同取得房屋所有權的同時，確實負有保證李某悅、李某陽作爲被安置人居住使用涉案房屋的義務。

然而，現實情況是涉案房屋後續經過了贈與、買賣等一系列行爲，已經多次變更登記了。截至本案法庭進行調查之時，涉案房屋實際上已經轉移登記到了案外人孫某宇的名下。在這種情況下，李某悅、李某陽現要求確認對涉案房屋有權居住使用，法院從實際的物權歸屬以及現實情況等多方面綜合考量，確實是無法給予支持的。不過，對於李某悅、李某陽相關的安置權益，他們是可以通過其他合法途徑另行主張的。

辦案心得

首先，對案件事實和相關證據的梳理把控至關重要。從最初接手案件開始，就要詳細瞭解整個事件的來龍去脈，像本案中涉及的原房屋居住情況、拆遷安置合同的具體條款、房屋產權變更的每一個環節等，都要梳理得清清楚楚。同時，要注重收集能夠支撐我方觀點的各種證據，比如房屋產權變更的相關手續文件、能證明原告方屬於“空掛戶”情況的證據等，通過這些詳實的證據來構建起一個完整且有力的證據體系，讓法官能夠清晰地看到案件事實是符合我方主張的。

其次，準確把握法律規定以及相關政策的運用。拆遷安置相關的法律和政策往往比較複雜，在本案中，對於拆遷政策裡關於安置對象的界定、房屋所有權取得以及後續處置等方面的規定，都需要深入研究並準確運用到案件的辯論當中。只有依據準確的法律和政策依據，才能讓我方的答辯更具說服力，讓法官認可我方的觀點，即按照政策規定以及實際發生的房屋產權變更情況，原告確實不應當再享有涉案房屋的居住使用權利。

再者，庭審過程中的策略與表現也不容忽視。在庭審時，要條理清晰地陳述我方的觀點和理由，對原告方提出的訴求和證據進行有針對性的反駁。比如針對原告提出的基於安置人口應享有居住權這一點，我方可以通過強調後續房屋產權已經合法變更、原告不符合實際居住等情況來進行有力迴應，並且合理引導法官關注到對我方有利的事實和法律依據，從而使整個庭審過程朝着有利於我方的方向發展，最終贏得勝訴的結果。

總之，辦理這類涉及拆遷安置及房屋產權糾紛的案件，需要從多個方面精心準備、嚴謹應對，才能更好地維護當事人的合法權益，爭取到理想的裁判結果。