博鰲·21世紀房地產論壇第12屆年會主題演講(2)
時間：2012年7月4日下午
2012-07-04 14:54:14
主持人：各位嘉賓大家下午好！歡迎各位回到博鰲·21世紀房地產論壇第12屆年會主論壇現場，我是南開大學旅遊與服務學院創始院長 白長虹。今天下午的會議繼續由我主持！
下午的論壇將進行嘉賓演講和“聖象·中國地產六方會談”內容。首先邀請高盛集團中國投資管理部副主席哈繼銘先生作專題演講。
2012-07-04 14:54:23
哈繼銘：首先感謝論壇的邀請，今天上午聽了三、四個小時，聽到的觀點悲觀的居多。我覺得現實的情況沒有這麼糟糕，今天演講的題目是“即將見地”。我想利用15分鐘的時間談談三個方面的問題，第一是歐洲的債務；第二中國經濟，以及經濟放緩過程中我們的機會；第三，結合今天的主題談一下房地產。
上個星期五的歐洲峰會結束後，各國的市場出現了明顯的“小陽春”，出現了振奮。到底歐洲經濟取得了哪些進展，我們應該如何認識進展，是不是從根本上解決了歐洲的問題。
簡單概括的來說，上星期五的歐洲峰會取得的進展是長征途中的重要一步，但絕對不是“大躍進”式的解決根本性的問題。具體來說提出了銀行業的聯盟，包括泛歐地區銀行業的統一監管以及歐盟對於銀行的援助，可以直接的進行，而不是通過各國政府，如果通過各國政府的話，等於是拆東牆補西牆，國家欠了這筆錢之後通過銀行進行援助，現在是繞過歐盟，直接對銀行進行援助。
援助是帶有附加條件的，現在來看，這些附加條件略微的放鬆，附加條件的放寬使得援助變得更加的可行，援助的資金不再具備優先權了。之前是購買了歐債和國債，如果一個國家債務出現問題，優先受償歐債，其他國家的債務就會受到損失，現在這一點解除了，不享受優先受償權了。
會議也沒有提出財政的問題，也沒有提出泛歐重返的問題。歐盟關鍵的問題是有統一的貨幣，沒有統一的財政，設計上出現了問題。
歐洲的問題如何解決？似乎大家看到的都是摸着石頭過河的解決方式，缺乏頂層設計，這也是中國的問題。市場沒有看到讓它能夠信服和相信，切實可行的解決方案。我覺得可以大膽的猜測未來的解決方案，有人認爲歐元區會解體，這種猜測有什麼意義。
我們回顧過去幾十年期間，不少國家和地區之間出現金融危機，爆發問題的根源在哪裡，最終解決的途徑是哪些？再來參照歐元區出現的主權債務的問題，他們是否有能力借鑑和參考過去國家解決問題的路徑。
簡單的來說分爲三類的問題，一類是三、四年前美國爆發的金融危機，主要的根源是經濟過多的透支了房地產的需求。尤其是槓桿型的產品，給予低收入者購房的槓桿型的產品出現了問題，因此在金融領域引起了連鎖的反映，導致問題的出現，解決問題的途徑，美國是果斷的通過聯邦政府對於金融企業的注資，將企業的債務問題部分轉嫁給了政府，因爲政府可以收稅，但是企業不可以收稅，政府可以印鈔票稀釋債務，但是企業不能。這樣的政策就是救企業不救政府。
1998年亞洲金融危機，這些國家實行固定的利率，出口抑制，進口大幅度的上升，外匯儲備逐漸的消失，市場對這些國家的匯率表現爲不信任，他們的解決辦法是通過匯率的大幅度的貶值解決競爭力，償還透支。通過多年順差的提高，償還自己的債務。
第三個途徑，是不是有國家和地區，問題出現之後，匯率也保持穩定，最後走出了危機，這就是1997年之後的香港，香港靠的是什麼？
香港考的是縮減內需和通縮，裁員和降工資，CPI和房價都下降了百分之幾十，這三個途徑，歐元區是否可以遵循，第一條途徑要有聯邦政府救助各個地區出問題的企業，看來歐元區沒有財政聯盟是無法做得到的。
第二個問題，不是貶值20%到30%，而是貶值幾百倍，例如印度尼西亞的貶值就是幾百倍，歐元區有的國家還是沒有問題的。
第三個途徑是巨大的財政實力，香港的情況，多年來一直是財政的順差，因此金融危機的時候，可以通過社會保障網覆蓋，覆蓋弱勢羣體，現在歐元區國家本身的財政已經是焦頭爛額，根本沒有能力再執行緊縮內需的同時援助弱勢羣體，這三條道路似乎每一條道路都走不通。
最終的途徑就是三條路徑的組合，某些發達的歐元區國家，要承擔調控的成本，有的國家需要匯率大幅度的貶值，如果呆在歐元區的話，就是用縮減內需的辦法進行調整，退出的話就不用說了。
目前來說，沒有看到具體和切實可行的方案，因此我認爲歐洲的問題是任重而道遠的。
另外說一下中國的經濟，我想分短期和長期兩個方面來說。
短期我並不悲觀，因爲我們看到中國經濟在一季度8.1%的增長之後，二季度很多領先指標顯示經濟指標進一步的放緩，無論內需還是外需，很有可能二季度的GDP在8%以下，我相信會促使政府有更大的決心提振經濟，尤其是六月份通貨膨脹有可能達到2.5%以下。這樣爲貨幣政策的進一步放鬆，爲財政政策的進一步放鬆提供了空間。
中國尤其是面臨着外需走弱，尤其是下半年來自於美國的外需進一步的疲軟，所以比較穩定的增長需要更大的力度來拉動，包括房地產。
從中長期來看，我們現在面臨的是一個經濟增速放緩的，因爲經濟的基數很大，人口紅利也不像以前那麼的大。我們未來靠出口靠投資這兩駕馬車推動經濟是不現實的。但是更多的增長支點將落在消費上面，這種消費更多意義上是體現在消費的深層次上，而未必是消費的擴大。現在誰家還吃不飽，穿不好，該買車的也買了，買房房的也買了，目前房價也下跌了20%，但是仍然有人再購買房屋。現在大家關注的是飲食安全、穿戴品牌、座駕豪華這一類消費趨勢將來會長期的推動經濟。在這個層面上我們應該多關注一些食品飲料行業，尤其是讓大家吃得安全、吃得放心、吃得健康的食品行業，相應的農產品行業也有去大的增長潛力。
另外就是中高檔行業，也就是奢侈品行業，隨着中國中產階級不斷的誕生，對於高品質、國際品牌的需求，現在大家也看到消費者到境外購買的品牌和產品，無論是包還是首飾、化妝品和汽車，這些需求依然是剛剛開始釋放，將來會有更大的發展潛力。
除了衣食住行之外還有一種消費，是我們多年來一直比較薄弱的消費，就是精神層面的消費，我們現在從物質消費向精神層面消費轉移，比如說文化、娛樂、旅遊、甚至於理財。中國文化娛樂方面的消費是非常的薄弱。這一點從中國的口頭禪就可以知道，中國見面就是問“吃了嗎”，外國人見面都是，哪一場球看了沒有，哪一場電影看了沒有，所以我們的收入增長到現在的水平，要向精神層面邁進。
還有就是理財需求，中國老百姓爲什麼大量的買房子，因爲其他的投資需求太狹窄了，投股票波動比較大，所以所有理財的工具都集中到買房上面。這樣將來房地產儘管還有比較長的增長空間，但是房價像過去十幾年大幅度增長的和發展的態勢基本上已經達到高峰，所以大家對於其他的投資渠道會更關注，尤其是推動人民幣國際化後，理財不僅在國內投資，還可以到國外投資，通過溫州試點等等方式會使得中國的投資者分享全球經濟的增長機會。
最後談一下房地產，房地產想說四句話，第一我想對研究者說一句話，庫存大小與地產復甦不相矛盾，美國現在的房地產庫存量很大，但是地產已經開始復甦，爲什麼？雖然目前庫存是集中的，但是美國的庫存比中國還要大。很多地方確實是房地產積壓很多，但是這並不妨礙房地產在其他城市的上升，總體的房價還是上升未必是下降，因爲這種庫存是無效庫存，會被將來的需求所消化掉。
我想對政府說一句話，我們不應該鼓勵首次購房者，也不應該一味的打壓投資者，美國的房地產泡沫的教訓其中之一的教訓就是房地產購買多爲低收入者，房地產改革到現在已經14年了，如果到現在一棟房子都沒有，就是低收入者，一味鼓勵低收入者，給他創造條件買房，不應該是一個很明智的做法。
第二，我們也不要一味打壓投資性需求，因爲所有的房子都是用來自住的，那麼租賃市場怎麼辦？那沒有租賃的市場是不健全的不完善的，也無法長期發展的。
第三，我想對投資者說一句話，買房不如買房地產股和債，這句話其實我在去年初的時候跟潘石屹在“上海頭腦風暴”的會議上就說過，現在房地產沒有升值，而很多房地產股票漲了很多，眼前交易量的上升，也從一個方面否定了一種說法，就是有人擔憂房地產開發商資金鍊要斷裂。
第四句話，我是對自己說。我覺得中國很多的政策是很難執行的，另一類政策是可以做的，但是很難說。比如說讓民營資金進入到壟斷行業，這個已經說了很多年了，但是很難做，經濟漲到10%是比較難以做到的，經濟降到8%更難做。也有一些是很難做，但是不能說的，就是地方政府對房地產政策的微調，我覺得可以做，但是不一定說。
目前我們看到的很多政策，不像去年的時候，地方政府一出來微調的政策，馬上就被中央叫停，現在很多政策也得到了默許，尤其是鼓勵剛需的政策。
所以現在房地產行業應當是和整個經濟一樣，二季度是見底回升的階段，謝謝大家。
2012-07-04 14:54:40
主持人：這一類判斷似乎跟上午的專家有不同的判斷方向，我們非常感謝哈博士的分享，接下來還有三位演講嘉賓，希望每一位都控制好時間。
接下來有請聖象郭輝先生髮表演講，有請。
2012-07-04 15:09:22
郭輝：首先感謝主辦方，給聖象這樣的一個機會，跟大家探討家居建材行業主推中國房地產綠色發展的新思路，家居建材行業在中國綠色經濟發展大的背景下，與上流行業共同展望，房地產新週期下的發展趨勢，以及在新的環境中，房地產行業對下游行業新的需求。
“十二五”期間是中國社會加速轉變經濟發展方式的時期。“十二五”期間強調轉型升級中，提高產品核心競爭力，建築業要推廣綠色建築，綠色施工，材料、信息技術、優化結構和服務模式，這些都倡導全社會文明節約綠色低碳的消費理念，推動形成與我國國情相適應的綠色生活方式和消費模式。鼓勵消費者購買使用綠色環保型的住宅等等，一系列的支持綠色發展建設資源節約型、環境友好型社會政策的出臺。房地產行業以及相關聯的家居建材行業已經意識到，綠色發展是必然的發展之路。然後回首中國房地產以及相關行業的現狀，建築資源高消費，中小城市化的步伐還困難重重，嚴重的困擾着中國房地產的發展。受中國政府鼓勵發展戰略性新興行業政策的影響，中國房地產綠色發展的路徑日漸明晰，衆多國內優秀的房地產行業，已經着眼於綠色建築，綠色發展的路徑。例如國內優秀的企業，萬科、遠大等等投入到中國房地產綠色產品的開發之中，開發綠色產品加快綠色產品的創新，這些優秀企業的前瞻和實踐，將對中國的房地產行業產生深遠的影響。
在中國房地產綠色發展的過程中，總結了具有中國特色的房地產行業的發展理念。合乎中國價值傳統的天人合一，共融共生，爲相關的行業帶來了具有價值指導意義的理念。
同時，綠色發展下的房地產行業還必須考慮到企業作爲經濟的重要載體，勇於承擔環境責任、社會責任，做好資源配置工作。這在日具成熟穩定的社會環境下也有重要的意義。
在房地產行業與家居建材行業的具體合作中，戰略合作是建材供應商與房地產開發商重要的相互交流的模式之一。在採購價值、吸引力兩個重要活動上雙方互重質量，在市場檢驗下劃分爲核心類的戰略合作伙伴和發展類的合作伙伴不同等級，其中家居建材行業的高採購價值吸引力以及背後的嚴謹運營體系，專業的理念是與上游開發商建立戰略合作伙伴的支撐和保證。
由此可見，伴隨着中國房地產綠色經濟的到來，中國家居企業也必須緊摸市場脈搏，在市場發展與綠色環境下在未來的開發商和中國特色的建築發展理念中明確企業社會責任，建立良好的互動形勢，讓家居建材行業和中國房地產行業形成良好的綠化聯合體。
在微觀層面方面，綠色、環保是開發商選擇建材的硬性指標，還要求企業從前期原料的選擇、生產、研發到中後期產品服務的各個環節，都必須着手，着眼於綠色，從環保出發，確保各個環節綠色環保投入的有效。
其次持續提供穩定的產品，是開發商對建築材料商的基本要求，品質將影響中國建材企業的傳統發展。
建材行業在整個房地產行業的流水線中，它是一個半成品，半成品和房地產行業做一個很好的整合，這是做房地產必須考慮的問題。以地板而言，地板特有的安裝服務環節，也是保證商品房最終的產品質量的保證。
房地產開發商對建築材料提出新的價值的需求，在新的環境中建材企業比較重視半成品與房地產商品成品的密切的配合。
最後家居建材行業能否滿足消費者的需求，最後由消費者使用動態決定。比如說地板行業當中地熱板在中國的大部分行業中大部分成熟，如果在房地產行業初期階段，沒有意識到消費者對地熱的需求，沒有配置相應的產品，消費者最後對房地產以及建材所形成未達標的印象。這樣的例子還很多，比如說採光、節能等等，這些都需要家居建材行業在營銷環節中加大跟開發商的合作，將合作的前沿演變爲全方面的合作。在宏觀層面，供需雙方在企業價值鏈的融合是我們主動要做的工作，培養新的市場增長點，搶佔競爭的制高點，這是雙方合作動機的導向，在國家經濟發展過程中，房地產行業的發展給經濟帶來巨大的支撐點，也應該是雙方密切的商業認知。
重新審視持續發展的理念過程中，才能真正的攜手走向綠色中國。在開發商的供應鏈中，與供應商選擇各具特色的產業鏈，也要遵循社會分工的理念，達成高度的默契和認知。品質鏈的需求方面，伴隨着中國民生消費信任需求的矛盾日益增加，家居建材質量的波動，從而影響到跟上游開發商的合作。品質合作中，不同建材供應商的方法、願景、模具和工具，對房地產合作的品質鏈提供新的選擇和新的要求。
聖象的社會責任和企業理念是“責任，讓愛傳遞”，聖象在中國的地板行業中連續16年名列中國銷量第一，品牌價值過百億，連續7年蟬聯中國建材行業品牌價值的榜首，在聖象的共同努力下，已經超過500萬的用戶，體現着來自於聖象專業品質的產品和服務，聖象廣泛的關注於社會和環境，希望傳遞着溫馨和希望，用自己的行動詮釋企業公民在發展過程中，固守品質，護航中國房地產綠色發展的理念。
目前的聖象已經形成了上下貫通的綠色產業鏈，在房地產行業，綠色發展新格局下，聖象品牌發展的關鍵節點上，聖象嚴格控制企業內部的品質，以綠色產業鏈爲基礎，全面自控的品質環節，全面自控好品質是聖象對品質的要求，正在用自己的行動實踐品質控制的理念。對此聖象建立了全球級的研發平臺，惠及國內外頂級木業的智慧，對產品的品質提供了保證。
立足綠色，深耕品質，聖象有嚴格的內部審查體制，聖象的產品標準逐步升級爲國家和企業的標準。同時聖象結合國內外優秀的設計師，將藝術和實踐完美的結合，成就精品家居時尚，讓自然的美麗延伸到每個家庭，同時聖象還有超過3000個終端的服務體系，從而保證全國各個城市，包括二、三、四級城市，能夠迅速的爲廣大的消費者提供最終的服務。
同時，聖象也邁出國門，現在已經在33個國家和地區建立了合作伙伴關係，營銷網絡也日趨擴大，希望將中國的聖象打造成爲全球的聖象。
我們希望中國的建材行業和房地產行業一起努力，共同發展，共同推進中國房地產行業的健康發展。最後，綠色經濟的發展爲中國房地產提供良好的宏觀經濟環境，綠色經濟的未來，寄託着中國房地產和相關行業共同的夢想，衷心的祝願各位在綠色經濟的大潮中再顯能力，聖象集團願意跟大家攜手向着綠色的夢想共同奮進，謝謝各位。
2012-07-04 15:09:33
主持人：郭總裁剛纔演講用得最多的詞語就是“綠色”，綠色的經濟，綠色的建材，綠色的品質，綠色的責任，希望跟各個行業共創綠色的未來，這樣的期許是所有人都欣賞的未來，謝謝郭總裁。
2012-07-04 15:25:22
諶俊宇：尊敬的聶會長，各位嘉賓大家下午好。今天非常高興參加21世紀經濟報道組織的博鰲·21世紀房地產論壇第12屆年會，剛纔我聽了很多嘉賓的發言。當前的房地產從中國經濟的角度，從房地產的角度，都非常的悲觀。也有的嘉賓認爲並不嚴重和悲觀，爲了不讓大家打瞌睡，先給大家講一個小故事，有一個老太太，有兩個兒子，一個兒子是賣草帽的，一個兒子是賣雨傘的，這個老太太，每天都愁眉苦臉的，天天都不舒服，鄰居就問她，老太太爲什麼每天都不舒服，老太太就說，下雨的時候，賣草帽的兒子就無法賺錢，出太陽的時候，賣雨傘的兒子無法賺錢，天天難受。鄰居就說，你想想一下雨的時候，賣雨傘的兒子在賺錢，出太陽的時候，賣草帽的兒子也在賺錢，這樣天天都在賺錢，就幸福了，老太太聽了鄰居的點撥後，只要想到兒子都在賺錢，每天都感覺到很滿足，這就說明同一個事情，用不同的心態看的時候，看到的結果是不一樣的。
另外一個故事，以前福州當地出了130多個狀元，其中一個狀元千里迢迢到京城趕考，住店的時候，做了一個夢，他夢到和他的表妹在一起，但是沒有成親，趕考的時候就問同行的人，我是否應該趕考，他們說，不應該趕考了，因爲幸福這麼近，都不能得到幸福，因此他就準備回來，準備回來的時候，別人就問他，爲什麼不趕考了，他就說我做夢了，夢見跟一個表妹在一個牀上，特別的幸福。這個人說只要一翻身就幸福了，所以同樣的事情都是這樣的，我講的兩個故事，都是看你怎麼看待。
我的體會是，無論遇到什麼樣的困難和挫折，只要充滿激情的時候，都會成功，遇到困難的時候，你就退縮，一定不會有好的成果。
這是我先給大家分享的兩個小故事，下面我用兩分鐘介紹紅星美凱龍，我們分成家居股份有限公司和地產公司，紅星家居股份有限公司現在有103個主力品牌店，平均規模是12萬平方米，是世界上最大的家居建材連鎖企業之一，其中像北京、上海等主要城市的門店都是我們自己持有的。爲了在國內A股市場上市，去年紅星美凱龍又一分爲二，成立了紅星地產，剝離出來，目前紅星地產在全國的17個城市有22個50萬平方米以上的城市綜合體正在進行開發，這是企業的大概情況。
今天談談自己的兩個感想，第一個感想，我跟大家說一個“真實的謊言”。今天我看到了很多朋友在講，未來10年的房地產肯定比之前要差，我們經過仔細的研究，我專門佈置了一個團隊，花了很多的精力研究，未來10年和20年中國房地產的需求總量比上個10年有多而不是少。
過去的十年，中國商品住宅的銷售總量大體上是70億平方米。目前，中國的城鎮住宅的總量大概在160億平方米和180億平方米左右，我說的數據跟統計局不一定完全一致，根據平均每年城市化每增加1%，根據2020年中國的人口數量將達到13.7億人，2030年達到15.2億，這些都是根據目前的計劃生育政策測算的，到2020年，中國城鎮住宅的需求總量是288億平方米左右，這樣的話，未來的10年，總的城鎮住宅需求的總量大概是100億平方米，2030年的時候，中國城鎮化達到了67%左右，不到70%，大概需要420億平方米，人均按照36平方米計算的話，未來的20年還有200多億的市場需求。逐漸部長答記者問的時候說，未來的20年對中國房地產進行調控都是非常困難的一件事情，需求決定了調控是非常困難的事情。因此站在樂觀的角度來看，如果中國經濟不出現大的問題，世界經濟不出現大的問題，那麼未來的10年、20年每年的需求都會比已經過去的10年均需求還會多一些，這是我第一個跟大家說的真實的謊言。
如果有信心就是真實的數據，如果覺得現在困難很大不做了，就是一個謊言，這是我的第一個觀點。
第二個“真實的謊言”，我有兩組動態的圖片，這是三架飛機，第一架飛機又大飛的又快，這個是美國，在世界經濟幾大支柱中美國是老大，歐盟是老二，中國和日本加起來是老三，美國經濟的發動機，第一靠的是高科技，第二個是侵佔別人的財產。一個是實體的，一個是虛擬的，現在虛擬的已經遇到很多的困難，大家知道由它導致的不良貸款產生的金融危機，都是由美國引起的，現在美國這架飛機揹負着沉重的負擔，每年以1%的速度飛行。
第二架就是歐盟的飛機，歐盟就是一個發動機，統一貨幣“歐元”，可以帶來交易成本，自由貿易等方面的優勢，對該地區是非常有好處的。但是歐元的設計，剛纔經濟學家說了是有問題的，統一貨幣，但是政治不統一，要實現貨幣的統一，蒙代爾在設計歐元的時候是有缺陷的，揹着缺陷前行的歐元顛簸得就非常的厲害。
中國的飛機有三個發動機，一個發動機是出口，出口到前面兩個，他們不要了，第二個是消費，按道理，中國老百姓的消費能力提高了很多，我們從1949年新中國成立到2002年50年的時間，人均GDP從1000美元達到了5000美元。當中有30%多是勞動者的可支配收入，這種進展是非常大的。但是由於目前各個方面的原因，消費受到抑制，現在中國經濟的發動機就只有一個發動機，就是投資這個發動機，這個發動機取決於當前的指揮者，如果指揮者將這個發動機關閉的話，那麼三至五年後有兩種結果，1、美國的發動機還是平穩的飛，但是速度不快不慢，勻速的前進。中國的發動機如果將第三個發動機保持一定的速度，歐洲的發動機因爲歐元的問題，有可能隨時掉下去，這種情況下，現在中國的經濟總量是美國的1/3到1/4之間，三至五年後可能是1/3，10年後可能是美國經濟的1/2左右，因此我在這裡講，要利用房地產給中國提供10到20年的機遇，開足中國這架飛機的馬力，往前走，走過之後，再談調控的問題，我們站在巨人的肩膀上，到了這一天，我們想說什麼就可以說什麼，謝謝各位。
2012-07-04 15:25:40
主持人：以兩個故事三架飛機解讀了他的判斷，而且給出了樂觀的號召，也許叫做“真實的謊言”，大家一致的行動，就可以讓它真實。
2012-07-04 15:43:01
羅軍：謝謝白院長，非常高興有這樣的機會代表途家網進行演講，我的時間只有15分鐘。我的話題會和行業有關係，這是一種新鮮的血液，第二，今天的話題會跟在座各位的營銷和房地產營銷息息相關。第三，如果在座的各位如果有房產，我的內容就跟你們有關係的。
不動產行業實際上面臨很大的問題，今天的調控不是第一次了，已經調控了很多次了。就像這個會議一樣，第一次開到現在已經是12屆了，這個會是伴隨調控出來的，每一次調控的最後都有相應的問題產生。房地產如何走出調控，如何走出困境，實際上是有很多的原因。重要的原因在於我們對實質問題的瞭解還不夠。
各種營銷手段都出了，各種營銷手段進去後，我們發現到企業不一定能夠完全解決問題。1、房地產的開發跟政策有關的；2、房地產的開發跟整體的經營有關；3、房地產的開發跟地區的人口結構有關係的。看不到太遠的地方，但是開發企業自己控制的部分可以看得到，就是分行業能夠解決的問題。
舉一個例子，最後一公里。假設現在買了一套房屋，就是在海南的三亞，當你做決定的時候，你一定會問兩個問題，第一，我爲什麼要購買這套房屋，誰替我來管，一年來住四天，當我來到以後，有一個四天的理論，第一天打掃衛生，第二天將壞的電器修一修，第三天買菜回自己家，第四天，跟房屋說，房屋不錯，之後離開了。
假設你在三亞買兩套房屋，一年只是住4天，投資還不如買基金，這就是“最後一公里”的問題，並不是開發企業自己可以解決的問題，爲什麼這麼事？
提供海外的數據，美國和歐洲支撐房地產行業的就是房屋租賃行業。一年美國和歐洲帶給房地產行業的美金是850億美元，大概是五、六千億元人民幣，中國卻只有28億元人民幣。這就需要行業的啓動，這裡舉一個例子，美國重要的公司叫做Home Away英文，到目前爲止擁有了大概75萬套房源，去年6月30日在納斯達克上市的，當時的市值是400億元人民幣，只是做線上的。事實上我們需要這個行業，以途家爲例，我們在45個地區大約簽約100多個項目，由途家承諾，我們來做管家和託管，解決了業主旅遊地產的後顧之憂，目前爲止合作項目覆蓋了全國45個地區，500個項目在談判以及合作之中，其中包括了世貿集團和龍湖集團，所有的合作是零成本的，爲什麼是零成本，我們的生意是跟業主展開的。
這是多贏的局面，爲什麼是多贏的局面，當你買途家擔保和途家提供服務項目的房屋，如果業主不在現場，親戚來住的話，由途家來接機的，房屋是由途家保養的，業主降落在機場的時候，是由途家提供服務的，一年有365天，業主只住了5天，360天是由途家幫助你經營的。你的房屋交給我了，我一年給你10萬元錢，你不要住了，即使住也就是住5天，我的模式是一年365天隨便住，多餘的時間告訴我，產生收益後，途家和業主一人一半，分享利潤，這就符合中國特色的體驗，第一房屋有人管，第二自住自餘的時候產生收益。當業主說，我在三亞購買了房屋，今天想去灕江住5天怎麼辦，你在途家的網站上選擇房屋，你去住，不用花錢，因爲你這裡產生了收益。結果是，當你購買了旅遊地產，或者是別墅，你知道自己購買後增值的收益都是你的，這是你的產權；你所有的保養是由我們承擔的；你購買的是生意，而且可以經營的收益，物業稅和各種成本都可以剔除掉，這不是途家想到的，全球有這樣的行業，850億美元支撐的市場，我們一直談的是配套，將小區做成龍宮一樣，但是沒有人來。我在煙臺一個小區看過一個樓盤，我說你們這個小區的門口門可羅雀，他很客氣的說羅總，我們這裡不是門可羅雀，我們這裡面可以打野兔了，這樣的樓盤誰會去，一定要經營，對業主而言是免費的午餐。
今天中午在路邊購買盒飯，15元人民幣，不可能全部吃掉，會有浪費，有一個人過來說，不要倒，我幫你吃了，還幫你洗碗，你一定需要的。途家不是家庭旅館，我們採用的模式是標準的五星級的模式，鳳凰機場到達大廳，我們的酒店是在大廳的，你下來之後，就可以直接聯繫我們，門口有車送你，這樣的服務比我們住的酒店還要好，住進去以後，我們的房屋居住是1800元/套，這家酒店用的牙膏和牙刷跟我們是一樣的，但是我們的牙膏大一倍，因爲住的時間更長，對於遊客而言，我們提供很好的服務。當你住進五星級的酒店，可能是2000元/間。同樣在亞龍灣的小區，帶有五星級的游泳池，接送後還有鮮花水果，就是1500元，可以帶一家老小去玩，但是你要知道，遊客要更加的滿意，自己可以開火做飯，可以免除了非酒店型帶給旅客的困惱，因此遊客就會更加的喜歡。
我們是一站式的服務，在途家網上看到的所有信息，從查詢到定單下達24小時可以提供服務，還有24小時的呼叫服務。機場有6輪坐，便於一家大小。機場大堂雖然不大，但是可以給客人完全溫馨的感覺。酒店的服務設施和服務人員是成熟的酒店成員，我們還提供完全配套的服務設施，如果大家要租賃車輛的話，可以找途家，我們提供租賃車輛等等。大家住進酒店的時候，有客房指南，我們每一間房屋的客房指南是不同的，我們告訴你從這間房屋開始，到附近的銀行和醫院的路是怎麼走的，有哪些特色，全部是手繪的，這樣讓你知道途家是旅途之家，到了這裡就是家。
對於開放的企業而言，我們提供兩個服務和一個增值。一個是管理服務，提供商品的時候，2萬元的產品買回來，如果交給途家之後，不用擔心房屋會發黴，因爲我們還提供給業主線上的系統，每天晚上看得到小區的狀況和鄰居的情況，甚至水電代交，我們的服務對於酒店式的物業很有幫助。
我們還要簽訂託管協議，會告訴業主，如果購買了房屋，如果想託管的話，途家可以幫你產生收益。從現在開始，所有的開發企業要有一種邏輯思維，買賣房屋之外，還可以是有租約的房產，這樣就會有想象的空間和餘地。爲什麼途家可以做，爲什麼只是途家來做。第一，我們提供兩類完美的服務，剛纔已經介紹過了。第二，我建立了新浪樂居和克爾瑞，我親歷了兩家公司成功的上市，我的合夥人在下面就坐。我的公司有很多股東加入，包括谷歌等等，我們要做一個行業，不僅僅是因爲生意，有完整的流程，包括星級酒店的服務，機場接送，現在開到全國25個地區，每個地方的流程是一樣的，有25萬套房源，服務都是一樣的，不同的是房屋的格調不同。灕江的房屋，早晨起來是黑白色的，但是裡面的布場和被子都是一樣的，價格只有酒店的1/3，對於業主來講，原來空曠沒有人管，現在不僅有人管，還有人給你數錢。
途家做業務的時候就想到誰都可以做，首先攜程有機票、旅遊、訂票等業務，我們獨家購買了攜程的業務，因此我們的業務部需要擔心。我們有世界級的前臺和後臺服務，服務於所有的系統。
途家擅長於我們自己的專業平臺，我們從第一天成立的時候就有四個不做，不做項目開發，不做營銷代理，不做廣告推廣，不做案場服務。
有一個客戶發短信感謝，因爲享受了途家的服務，這個客戶拿到了一大批定單，我的客戶打電話給我，而且是免提的，告訴我們如何合作的，就是享受途家服務時產生的。
我告訴大家一句話，今天的優勢一定會被明天的趨勢所替代，途家一定是趨勢，這種趨勢願意跟所有的行業同仁一起手拉手往前走，中國的房地產行業遠遠沒有走到頭，N多次調控，沒有一次死掉的，這次也不會。但是機會對每一個人是不公平的，因爲有些人看到了趨勢，有些人沒有看到趨勢，再次感謝大家，謝謝。
2012-07-04 15:43:13