編‧輯‧室‧報‧告－如果打房失敗，政府何去何從？

立法院在4月初火速通過房地合一稅2.0版修法，並確定在7月1日與去年底通過的實價登錄2.0同步上路，許多人認爲此舉將讓健全房市目標向前邁進一大步，更可望落實居住正義。但萬一、萬一新制上路後房價不跌，政府該何去何從？

先來看近期房價走勢，根據市調機構上週最新統計，北臺灣第一季新成屋、預售屋平均成交價全面走揚，其中基隆、新竹改寫歷史新高，臺北市房價則是較去年同期大漲6％、並重返每坪90萬大關。實際上，連同去年第四季，同一調查顯示北臺灣房價已連兩季勁揚；即將上路的「房產新政」能不能壓住這波房價勢頭，下半年將見真章。

從去年12月初央行重啓選擇性信用管制，到去年底通過實價登錄2.0，今年3月央行端出加強版限貸令、4月房地合一稅2.0過關，短短4個月政府連出四記重拳，打房力道前所未見；但截至目前房價仍逆勢上漲，這到底是房市反轉前的逃命波？還是預見打房失敗的警訊？

在上個月編輯室報告中，我分析了現今的「房市完美劇本」，包括一、史上最多的熱錢，因疫情啓動的無限QE釋出天文數字資金；二、史上最低的房貸利率，目前降到1.35％，購屋負擔大幅減輕；三、史上最強的股市，臺股本週創下17,323點歷史新高；四、史上最大的鮭魚返鄉潮，臺商迴流＋資金回臺，龐大的人流、金流返臺是過去30年僅見；五、史上最貴的土地，全臺土地屢創天價且漲勢未歇；六、史上最高的建築成本，全臺瘋搶營建工人加上原材料大漲，營造成本已大漲2～3成；七、強勁的經濟成長，2021年經濟成長率可望創近7年新高。

而除了房市完美劇本的強力支撐，這波打房連環拳固然箝制了建商、投資客、國內法人的能量，但也導致供給減少、流動性降低，在自住、置產需求熱度不減下，供需結構改變將強化房價支撐力道。

進一步分析，這一波房市榮景的重要推手之一，是置產族羣在暌違多年後大舉重返房市，這些資產大戶實力雄厚，限貸令和延長重稅閉鎖期對他們衝擊有限。而另一個弔詭之處，在於打房政策刻意避開首購、換屋等自住族羣，方向雖然沒錯，但這些剛性需求正是房市的主力客層；既然打房措施打不到市場的主要參與者，房價恐易漲難跌。

再來探討實價登錄2.0，論者常把實價登錄視爲實現居住正義的重要武器，誠然，資訊公開透明絕對是好事，但幾乎沒有人討論過的是，資訊透明保障的不只有買方、而是買賣雙方，簡單說，因爲實價就擺在那裡，沒有一個賣方願意以低於行情的價格出售。比如某社區實登每坪房價在50～55萬元，此時不會有買家會出價60萬，同樣也不會有賣方會以低於50萬的賤價出售；意味實價登錄雖然減少了哄擡空間，但同時也形成房價向下的僵固性，想要靠實價登錄2.0打壓房價，基本上是緣木求魚。

最後來看成本推升，以建商來說，如今的土地成本、營造成本，再加上連串打房政策增加的資金成本，除非再出現全球性的經濟、金融危機，幾乎可以斷言沒有一家建商會降價求售。至於投資客或置產族，來自打房所增加的成本，必然設法轉嫁到售價或租金上，因爲這不只是人性，也是經濟學的基本法則。

總結以上分析，我的推論是新制上路後房價不跌、打房宣告失敗！到時候的棘手問題將是政策下一步怎麼走？其實方法不是沒有，第一是調升利率，難處在敢漲嗎？漲多少？第二是繼續加稅，但猛藥總有臨界點，也要考慮屆時民意可能反撲。第三是社會住宅，且不說目前進度嚴重落後，根本緩不濟急；就算將來趕上目標，數量仍是杯水車薪；此外，社宅另一個被詬病之處是，就算幸運抽中也只能住3年（可延長一次），無法提供安居的保障。

我認爲，臺灣最終還是要回歸長期不敢面對的租屋市場黑洞，才能解決居住難題。租屋市場有多重要？來看國人最喜歡拿來當範例的德國，德國首都柏林的租屋率高達85％，龐大的租屋市場提供廣大住民所需，而且保障相當完善，房東沒有特殊理由不能趕房客，就算有特殊理由要房客搬走，還要支付一筆費用，甚至協助房客尋覓下一個居所，也因此租屋可以成爲安身立命之所，免於人民買不起房的恐懼。另外，日本東京的租屋率也高達50％，顯示都會區房價高不可攀舉世皆然，但如果有完善的租屋系統，可讓民衆有免於淪爲屋奴的選擇。

不過，因爲房價大漲，加上新增供給趕不上人口增加速度，柏林房租在短短7年大漲超過4成，引爆高漲民怨，逼得柏林市政府史無前例祭出「凍漲令」，規定2014年前蓋的房子，五年內不準漲租；不過，此案最新發展是德國憲法法院上週做出裁定，宣佈柏林市政府的租金上限法令無效，也再次驗證居住正義在全世界都是不易解決的難題。

回頭檢視臺灣，目前全臺租屋人口高達300萬（佔全臺人口八分之一），不過在政府長期漠視下，卻淪爲最不受保障的族羣。儘管租屋黑市沉痾已久，但打造完善的租屋系統，仍是臺灣解決高房價下居住問題的唯一方法；官員、民代與其憚精竭智爭論打房細節，不如儘早回頭整頓租屋市場，才能真正落實經濟弱勢者的居住正義。