編‧輯‧室‧報‧告－房市是疫情海嘯的定海神針嗎？

新冠肺炎疫情橫掃全球，更引發史無前例的金融大動盪，市場掀起「無差別拋售潮」，包括股票、外匯、大宗商品、債券甚至黃金都遭到無情砍倉，市場情緒最恐慌時，災情甚至超過金融海嘯時期。然而在一片崩盤聲中，國內房市卻相對穩健到異乎尋常，充分發揮其「不動產」的特性，但房市真的是這場疫情海嘯中的定海神針嗎？

疫情帶來的恐懼及對經濟前景的憂慮，讓金融市場在2月下旬至3月下旬間宛如殺戮戰場，跌勢頻頻刷新歷史紀錄，連股神巴菲特都感嘆活到89歲才第一次見識這種狀況。可以說在這段期間裡，包括股市、匯市、債市、油市、金市甚至虛擬貨幣市場，都出現程度不一的崩跌。

而臺灣儘管在防疫方面表現可圈可點，但臺股也無法自外於全球市場，短短一個月加權指數暴跌3千多點，大盤急殺至8,523點才縮腳反彈；相對之下，房價卻幾乎不動如山，全臺買賣移轉棟數也沒有太大變化，穩健的價量表現與動盪的股市形成強烈對比。

國內房市的超強免疫力，引發各界正反兩極的意見。無可諱言，多數民衆直覺反應是疫情會衝擊房價，但近年來在全臺狂獵地的興富發集團總裁鄭欽天卻豪言「不用再等跌價，因爲房價沒有跌的理由，建商也不會降價！」直指房市會漲會跌的關鍵是利率而非疫情。

所以房價到底會不會跌？根據永慶房屋2020年第二季網路會員調查，有63％消費者認爲疫情會導致房價下跌，而這之中有49％認爲房價會修正5～10％。此外，根據屋比房屋統計，近三個月全臺網路降價物件達3,482件，較去年同期大增六成，顯示屋主對房價信心已轉弱。

總體來說，截至目前房市呈現預售屋、新成屋不動如山；中古屋價格小幅下跌、議價空間加大的不同走勢。簡單說，絕大多數建商傾向靜觀其變，沒有人想現在降價；但一般民衆的信心、口袋深度都不如建商，加上房仲比民衆更緊張，近期店頭帶看量下滑、成交速度放緩，因此業務員多數會回頭勸說屋主降價，也帶動二手屋市場價格出現鬆動。

至於建商之所以「老神在在」有兩大關鍵，第一是利率，第二次是經驗值。先來看利率，央銀在3月19日宣佈降息1碼（0.25個百分點），由於2月五大庫行新承作房貸利率僅1.611％，預料4月後行庫陸續反應降息後，國內房貸利率將跌破1.5％關卡再創歷史新低。而這樣的「低利紅利」完全是建商撐得住、民衆買得起，儘管房價處在歷史高檔，但至少房貸還在可負擔範圍。

再來看經驗值，最常被拿來比較的有2次，第一是2003年的SARS、其次是2008年的金融海嘯。先來看SARS，近期針對SARS時房市與現況的比較，坦白說謬誤者不少。基本上SARS、新冠肺炎對房市的影響，最大的差異是SARS在2003年猛烈爆發前，房市早已歷經4年多的空頭市場，從1998年Q4發生本土金融風暴到2002年底，不但上市櫃建商大量倒閉，在2001～2002年最低迷時，房市更幾近一灘死水，因此SARS爆發可以說是房市最後一波清洗，等到2003年中疫情平息，壓抑多年的買氣一舉爆發，就此展開房市大多頭行情。

反觀這次新冠疫情，房市正處在高原期，實際上除了雙北之外，其餘都會區房價已再創新高。理論上來說，這次房價比SARS時更有理由與空間下修，但現階段超低水準的利率卻是SARS時所沒有的優勢與屏障；此外，相較17年前，整體大環境差異極大，因此拿SARS來對比其實意義不大。

相較之下，金融海嘯時期是更有參考性的對照組。回顧2008年Q4至2009年第一季，國內房市基本上呈現休克狀態，半年間「零成交」的建商不在少數。不過之後在美國帶頭啓動QE（量化寬鬆）後，不僅金融市場就此展開超過10年的大牛市，房市也很快恢復生機；2009年底許多建商在年終餐敘時，甚至互相開玩笑「還好之前一戶都沒賣出去！」反而是部分殺價賣屋的業者扼腕不已。也因此，許多建商心裡想的是～如果現在降價求售，半年後會不會讓自己看起來像是沉不住氣的傻瓜？

然而，低利率絕非房市的票房保證，否則日本房價早已漲上天了（日本房貸利率在1％以下）；另外股神的感嘆也證明市場上「沒有規則是不能打破的」，未來關鍵變數當然是疫情的發展、及疫情對經濟的傷害程度，因爲一但情況超乎預期，房市當然也無法倖免。

有一個簡單的判斷依據是，緊盯全國最大地產集團寶佳機構的動態。年年蟬聯推案冠軍、案量遍及全臺的寶佳集團，市場敏感度無人出其右，印證這些年來一但市場有什麼風吹草動，第一個帶頭砍價的一定是寶佳，堪稱最神準的「房市風向球」。所以如果有一天你發現寶佳的房子出現破盤價，意味房價將有一波修正，這時候千萬不要再相信專家、達人的分析，跟着做動作就對了。

至於現在到底該不該買房？我的建議是可以再觀察一下，因爲就算疫情在幾個月內緩和下來，房價也不可能就這樣漲上去，到時候再出手也比較踏實些。而如果現在真的有購屋需求，不妨優先考慮中古屋，較有機會成交心目中的理想價位。