北京鬆綁“離婚限購”後房貸政策再調整，離婚不滿一年無房按首套

北京樓市政策鬆綁持續更新落地中。繼“離婚限購”政策廢止後，4月23日起，相關房貸政策也將進行調整，即離婚不滿一年的房貸申請人，如家庭名下在北京市無成套住房，執行首套房信貸政策。

北京房貸政策再鬆綁

據媒體報道，4月22日，中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局、北京市住房和城鄉建設委員會聯合發佈了《關於我市個人住房貸款中住房套數認定標準執行口徑的通知》（下稱《通知》）。

第一財經記者以購房者身份諮詢北京市住建委，相關工作人員表示，之前是對限購政策調整，近期是信貸（監管）部門發佈新文件對信貸執行方面作出新的規定。

記者注意到，4月23日下午，央視新聞報道稱，上述《通知》內容顯示，根據當前房地產市場形勢，爲更好支持居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，現就北京市個人住房貸款中住房套數認定標準執行口徑作出通知：2024年4月23日後簽訂購房網籤合同，且離婚不滿一年的房貸申請人，如家庭名下在本市無成套住房，執行首套房信貸政策。各銀行結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。另據記者從北京部分銀行工作人員處瞭解，的確已經收到相關通知，23日起執行。

對比來看，2017年3月，央行營管部、原銀監會北京監管局、北京市住建委、北京住房公積金管理中心聯合發佈《關於加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知》，其中明確，對離婚一年內的貸款人實施差別化住房信貸政策，從嚴防控信貸風險。

當時上述文件提到，據有關方面反映，近期，購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加，這既影響了調控政策效果，也容易產生財產糾紛、還款能力下降等問題，增加商業銀行住房信貸風險。因此，對於離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執行。

不少分析認爲，上述文件出臺較早，已經不適用於當前環境條件的變化。中指研究院市場研究總監陳文靜對記者表示，此次對於離婚後住房套數認定的調整，是在今年3月27日廢止“離異後任何一方3年內不得京內購房”後，對離婚購房政策的進一步優化和完善。

上述“離婚限購”文件於2021年8月出臺實施，其中明確，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合北京市商品住房限購政策規定的（即大於等於兩套），自離異之日起3年內，任何一方均不得在北京市購買商品住房。

陳文靜分析，最新政策落地後，北京夫妻離異後家庭名下無房，即按首套資格、首套貸款計算，即在城六區/非城六區購房，利率由4.55%/4.5%降至4.05%/3.95%，首付比例由50%/40%降至30%，購房門檻和購房成本較之前明顯降低，對受此政策限制的合理購房需求釋放具有一定帶動效果。

從成交情況來看，中指研究院統計數據顯示，春節後，北京房地產市場整體表現穩定，3月，北京二手商品住宅成交超1.4萬套，4月以來截至21日，二手商品住宅成交8247套，市場保持一定活躍度。

陳文靜認爲，此次政策調整，意味着在市場過熱時期出臺的政策有望陸續退出，向市場釋放出進一步優化政策的積極信號，對市場情緒的回升有望產生有利影響。當前北京房地產政策整體仍較爲嚴格，未來限制性政策存在繼續優化預期。

多地深化房貸政策調整

去年以來，作爲樓市政策風向標的北上廣深接連迎來政策調整。其中，北京自去年9月以來先是出臺“認房不認貸”新政，之後迎來通州區取消“雙限”、“離婚限購”政策廢止，以及提高購買綠色建築等最高貸款額度、優化老舊小區改造後住房公積金貸款期限覈定標準等，被業內認爲是重要政策信號，有助於提升市場信心。

回顧整個一季度，各線城市在去年同期較高基數下，新房成交面積同比均出現下降，其中一線城市在政策優化、較強的購房需求支撐等因素影響下，同比下降約37%，降幅在各線城市中最小；而多數二線、三四線代表城市限制性政策去年就已基本放開，疊加當前購房者觀望情緒較重，新房成交面積同比下降均超四成。

行業深度調整下，房價尤其新房價格何時觸底仍是關注重點。根據統計局披露數據，3月，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各線城市商品住宅銷售價格環比降幅略有收窄，同比降幅擴大。

具體來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點；同比下降1.5%，降幅比上月擴大0.5個百分點。二手住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅比上月收窄0.1個百分點；同比下降7.3%，降幅比上月擴大1.0個百分點。其中，一線城市新房價格表現整體優於二三線城市，二手房價格壓力則高於二三線城市。

去年12月至今年2月，70個大中城市中有39個城市新房價格已連續3個月同比、環比均呈下跌態勢，超過半數，其中不少城市已經在深化房貸政策調整，包括階段性取消首套房貸利率下限等；同期，價格同比、環比連漲3個月的只有上海、石家莊、西安三城。1~3月，北京、上海新房銷售價格指數較上年同期的平均變動反映出價格上漲趨勢，其中北京在3月環比止住跌勢，廣州、深圳新房銷售價格指數則繼續處於100以下。

對於今年的政策展望，不少業內人士認爲，除降低購房成本外，限購等前期約束政策還有待進一步放開。中指研究院此前也指出，預計各地將充分發揮調控自主權，一線城市有望繼續優化限購政策，二線城市或將全面取消限制性政策，降低首付比例、降低房貸利率等政策同樣具備空間。