白菜價入住富人區，深圳千萬網紅盤3小時被掃光

作者 | 利晉

時隔7個月時間，深圳年內首個“日光盤”終於誕生了。

近日，深圳福田“網紅盤”海德園A區116套房源進行了線上搖號選房，結果在開盤不到3小時全部售罄，當天項目銷售額約26.9億元。算上本次開盤，項目實現了4次開盤都是“日光”的成績。

此前的三次包括：2021年11月，海德園首開181套房源，當天銷售33.67億元；2022年5月，首開239套房源，當天銷售57億元；2023年6月，首開237套房源，當天銷售約30億元。4次開盤，海德園銷售額約147.57億元。

源媒匯獲悉，7月16日，海德園A區啓動了購房意向登記，共獲得了380批購房者參與搖號，超過本次房源數3倍。按照深圳搖號規則，超過房源數3倍觸發積分搖號，但本次參與登記購房者均可搖號。

這或許說明，深圳“打新”規則又一次悄然發生變化。對於成功買到海德園A區的購房者來說，買到即賺到。

01

買到即賺到，但已有人退房？

搖中海德園A區項目，等於“白菜價進駐富人區”。

海德園A區在2024年7月16日拿到預售證，可售面積爲2.09萬㎡，房源套數爲116套，住宅建築面積約87至450㎡，備案均價約12.85萬元/㎡，總價千萬元起。

房價1平米不到13萬元，放在福田安託山板塊卻是“白菜價”。貝殼找房(NYSE:BEKE，02423.HK)數據顯示，香蜜湖片區目前在售二手房501套，均價爲13.5萬元/㎡。其中，海德園周邊在售二手房均價在14.5-20.2萬元/㎡。

顯然，海德園A區的房價已經出現了“倒掛”，溢價空間在143.55萬-3307.5萬元。這種現象，不僅是“買到即賺到”，而且說明存在炒作空間。同時，海德園A區是現房，預計今年11月底可以交付。

不過，對於一些購房者來說，海德園所在片區擁有不錯的生活氛圍和公建施設。項目西邊爲安託山公園、北邊爲梅林山公園，教育資源上有紅嶺實驗小學和深國際。

抗跌能力更強，或許是購房者爭搶的主要原因。

某種程度上，海德園四次開盤能夠“日光”，這是佔得了地利。但開盤即售罄，並不能代表着樓盤本身足夠優質。

海德園A區開發商爲深圳市新潤園房地產開發有限公司。根據天眼查顯示，該公司成立於2005年，由深圳市新活力實業發展集團有限公司、深圳市恆玖潤實業有限公司共同持有，實控人爲自然人肖永堅。

這是一家小型開發商，意味着產品力並不具備優勢。

從本次開盤項目也能說明一二。戶型面積跨度較大，有面向剛改類的89㎡戶型，也有200㎡以上超大面積的豪宅類戶型，還是毛坯交付。同時，得房率低、靠近北環大道、噪音大等，也被人詬病。

源媒匯7月24日早上翻閱深圳住建局官網時發現，海德園A區項目或許有人退房，其中5棟B座一套252.42㎡的房源，顯示爲“期房待售”。

儘管如此，在當下低迷的市場下，海德園A區開盤當天能夠實現“日光”，也爲深圳樓市帶來了一絲熱度。

02

新房市場仍處於低迷狀態

上個月，中海深灣玖序開啓線上選房，首開293套住宅房源，主推196-328㎡的大平層住宅，精裝交付均價約14.3萬元/㎡。儘管需要凍資500萬元，但項目仍獲得了516批意向購房者登記，入圍比例爲1:1.76。

從中海(00688.HK)發佈的銷售喜報來看，當天首開吸金超百億，去化房源數爲195套，銷控去化率約66%。同時據媒體報道，該項目棄選率達到了62%。

這種“喜憂參半”的現象，恰是當下深圳樓市的真實寫照。

除了海德園、中海深灣玖序之外，其餘樓盤項目銷售情況就沒有那麼樂觀了。

比如今年6月30日，深圳羅湖凌雲華府入市銷售，預售總套數377套，主推約80-144㎡的兩至四房戶型，均價爲7.3萬元/㎡，總價區間約542萬-1142萬元/套。

源媒匯從深圳住建局官網獲悉，截至發稿時，目前A座二單元銷售去化3套，一單元則爲21套，銷售去化率僅爲6.37%。

凌雲華府A座一單元銷售情況（局部）

6月16日，深圳龍華深業頤樾府二期頤璟臺拿證入市銷售，規劃戶數252套，建面約99-116㎡，備案均價約6.91萬元/㎡，總價區間約613萬-894萬元/套。但截至發稿時，項目銷售84套，去化率約33.33%。

2021年二手房參考價出臺後，深圳迎來了打新熱潮，新房逐漸主導市場，成交峰值比例達到了68.2%。但隨後開始逐漸下滑，當下二手房開始重新迴歸主導地位。

這也導致新房銷售去化普遍較低。深圳中原研究中心統計數據顯示，上半年入市的48個新房住宅項目中，僅6個項目開盤去化率超50%，相比往年大幅度減少。上半年住宅項目整體去化不足兩成，超半數項目開盤去化不足一成。

說白了，深圳新房銷售低迷，很大程度上是房價還處在下行中。而賣得最好的是低價樓盤項目。

今年上半年新房成交中，高價樓盤佔比減少，低價樓盤佔比增加。其中，4萬-6萬元價格段成交佔比40.5%位居第一，其次是4萬元以下價格段成交佔比爲26%。

往好的一面想，只要價格跌到位，算得過賬，按照深圳的購買力，不少人還是會果斷出手。

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