8.6億掘金酒店存量改造市場，金輝在滬高端酒店即將開業

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

4月10日，仲量聯行大中華區酒店及旅遊地產事業部董事總經理周濤對媒體透露，近期上海將有三個存量資產改造的酒店開業。其中，上海北外灘金輝索菲特酒店由金輝控股（09993.HK，簡稱“金輝”）在2021年以8.6億元收購的九龍賓館改造而成，原計劃於2023年年底開業，由於市場原因延期至今年二季度。

4月11日，21世紀經濟報道記者撥通雅高集團客服電話，被告知上海北外灘金輝索菲特酒店屬於品牌加盟酒店，後臺目前對這家酒店的具體房費水平並不清楚。

北外灘金輝索菲特酒店開業之際，上海酒店投資市場回暖跡象初現。周濤指出，上海高端酒店市場業績回暖，恢復至疫情前收益水準爲時不遠。

與此同時，金輝的多元投資版圖也悄然浮現。

上海酒店投資回暖

仲量聯行研報顯示，近幾年上海新晉酒店增速會提高，但仍然不如2020年之前。2024年高端奢華酒店市場預計將迎來2107間客房入市，其中包括多個存量資產改造酒店。其中，由九龍賓館改造的上海北外灘金輝索菲特酒店（384間客房）計劃第二季度開業；由上海新世界酒店改造的上海中山公園凱悅尚萃酒店（249間客房）計劃年中揭幕；由浦西四季酒店改造的上海阿麗拉酒店（188間客房）計劃於第三季度開業。

周濤指出，酒店存量資產改造成爲一種新的趨勢。“因爲新建酒店數量在降速，那麼今後存量資產要靠精雕細琢勝出”。

值得一提的是，國內旅遊市場持續升溫下，上海高端酒店市場業績回暖。截至2024年2月，上海高端酒店的日均房價較去年同期增長8.0%至1012元，入住率增長4.8個百分點至56%，每間可出售客房收入則增長18.1%至569元。

據此，周濤認爲，2024年1-2月上海高端酒店的每月可售房收入較2019年同期已恢復至97%，其中日均房價已超過2019年同期，入住率恢復至95%。

周濤表示，“入境政策的放寬釋放了更多積極的信號。今年1-2月上海接待了71萬名國際遊客，較去年同期增長3倍。預計2024年酒店業績表現將繼續回暖。作爲另一個市場新趨勢，存量酒店資產改造的重要性與日俱增”。

從金輝2021年收購九龍賓館來看，上海高奢酒店的投資價值早於幾年前就被一些新的玩家關注，近年來更是愈演愈烈。據不完全統計，在2023年，至少有9家高星酒店（含高端、超高端和奢華等）被賣或者被掛牌出售，另有至少15家高星酒店完成了換牌。

2023年，上海高奢酒店上海虹口三至喜來登酒店、寶格麗酒店、萬達瑞華酒店、綠地萬豪酒店先後被出售，位於陸家嘴核心區的凱賓斯基大酒店49%也已出售。早於2021年，上海豫園萬麗酒店、上海新華聯索菲特大酒店、綠地虹橋世界中心酒店等五星級酒店便已公開掛牌出售。

值得一提的是，在這一波酒店出售潮中，綠地集團也在出售手裡的酒店資產。

知情人士透露，內地房企還實現不了港資房企靠持有資產保持現金流的商業模式，只有週期性變現才能伺機啓動第二曲線。“資金成本、市場因素決定了商業模式。目前內地房企手上持有物業，雖然可以抵押換取經營性貸款，但又變成了加槓桿。”

作爲國內最大的酒店與旅遊業投資目的地之一，上海2023年錄得93.2億元的酒店總交易額。其中至少有兩單交易的買家來自海外。比如，鐵獅門收購上海五角場智選假日酒店、北京鷹朗商業管理有限公司收購萬達瑞華酒店。北京鷹朗商業管理有限公司實控人是一家外資企業。

分析人士指出，酒店投資交易的頻繁是市場成熟的表現，也是資產管理“投-融-建-管-退”閉環的完美終結。另一方面，這一趨勢來自國際交流的活躍，國際客源支撐房價與入住率，投資信心迴歸等。

隨着國內休閒與商務出行的需求增加，上海高星酒店的房間數量將繼續呈現上升態勢。仲量聯行預測，2025年上海高端奢華酒店將新增4117間客房，2026年新增數量將會達到3022間。

掘金酒店存量改造市場

金輝掘金上海酒店存量改造市場，第一個項目爲何選擇位於北外灘核心地段的九龍賓館？據知情人士透露，金輝收購這一項目主要是看好項目交通便利以及北外灘的發展前景，且項目高區能看到江景以及陸家嘴“三件套”地標建築。

2021年，上海的酒店投資已經恢復到2019年前的熱度，以此次收購爲例，除了金輝之外，還有其他投資人在競價，所以最後的成交價格比較貼近市場。

仲量聯行大中華區酒店及旅遊地產事業部副總裁魏駿亞指出，不同於主流的物流、商辦資產等，在酒店存量資產的投資中，實業企業和高淨值買家的參與度一直比較高。

在九龍賓館附近，虹口三至喜來登酒店於2023年8月被拍賣，由金峰水泥以16.43億競得，單價約爲2.23萬元/平方米。兩年間，該區域的酒店資產價格變化並不大。

金輝投資酒店存量資產背後，是該公司提前佈局多元化以對衝房地產行業下行趨勢的一個表現。

近期，金輝陷入資金鍊危機的市場傳言中。今年3月20日，金輝宣佈一筆2024年到期，餘額3億、票面利率7.8%票據的綠色美元債逾期。金輝表示，集團還在積極努力解決並與票據持有人保持積極溝通，並尋求實施最佳解決方案，以確保維護各方持份者的利益。

4月9日，有市場消息稱，金輝控股正尋求最快於本週內償還3月20日到期未兌付的3億美元債。

受房地產市場下行影響，金輝的業績表現不佳。2023年，金輝控股營業收入爲342.49億元，同比下跌3.0%；毛利潤爲25.29億元，同比下跌約51.2%；公司擁有人應占虧損爲5.81億元，年內全面虧損4.34億元。

至2023年末，金輝的現金及銀行餘額爲70.729億元，較2022年的123.195億元有顯著下降。此外，未償還借款總額爲294.284億元，其中按固定利率計息的借款爲159.941億元。

隨着上海高奢酒店在二季度的開業，金輝能否通過多元投資獲取更多現金流，還取決於國內旅遊消費與商務出行的需求變量。

同策研究院研究總監宋紅衛認爲，業績虧損是大部分房地產開發企業的普遍狀態，但是金輝虧損下降的比例不高，且金輝的戰略轉型思路較爲清晰。金輝的主要業務是住宅和商業物業的開發銷售業務，收購酒店存量資產，意味着其向資產管理的方向轉型，這也是大多數房企轉型的方向。

不過，公開信息顯示，北外灘金輝索菲特酒店建成於1997年，目前已錯過商業資產資本化融資的最佳年限，後續融資情況或未盡理想。