6月LPR將公佈，存量房貸利率能否降？消費貸卷至2.9%，有購房者曲線還貸

本文來源：時代週報 作者：周夢梅

6月20日，是最新LPR公佈的日子，頗受市場關注。

目前，“5·17”樓市新政已滿月，新購房者獲得實實在在的好處。

央行相關數據顯示，目前除北上深外，全國其他主要城市均已取消房貸利率下限，商業銀行也隨之對房貸利率作出調整。多個城市新發放的首套、5年期以上房貸貸款利率僅爲3字出頭，如近日匯豐銀行佛山分行首套房貸貸款利率最低至3%。

有人歡喜有人憂，對於貸款利率被“倒掛”的存量購房者來說，感受五味雜陳。

“我（首套）房子的貸款利率是4.5%，深圳當下新發放的首套房房貸利率（5年期以上）爲3.5%左右。”深圳一名業主王鶴（化名）告訴時代週報記者，他正在規劃提前還貸或是借消費貸置換部分房貸。

隨着新發放貸款利率和存量房貸利率利差近一步拉大，疊加市場上進一步走低的消費貸利率，部分業主借消費貸還房貸的趨勢有所擡頭，社交平臺上也出現了不少還貸攻略。

不過需要注意的是，借消費貸還房貸這一行爲是違規的，會面臨銀行抽貸風險。

“借消費貸還房貸，相當於借短贖長，消費貸是短期需要還，房貸是長期還。如果房貸業主借的金額較大，短期的還債壓力比較大，會存在流動性風險。更重要的是，借消費貸還房貸是違規的，銀行一旦發現消費貸遭挪用至房貸，是可以抽貸的，一旦還不上銀行消費貸，會造成違約。”星圖金融研究院研究員黃大智對時代週報記者稱。

來源：圖蟲創意

再降存量房貸利率呼聲不斷

“現在廣州這邊首套、五年期以上的房貸貸款利率，匯豐銀行可以做到3.15%。”匯豐銀行廣州某支行個貸部的工作人員林芳（化名）告訴時代週報記者，外資行五年期以上房貸利率相對較低，不過匯豐銀行只能做純商業貸款，做不了“公積金+商貸”組合。

林芳還告訴時代週報記者，匯豐銀行在佛山地區的首套房貸利率目前是3%，二套利率爲3.05%。“貸款辦下來差不多要7-15個工作日，對申請人的資質有一定的要求，主要看工作單位和流水。”

除了比拼貸款利率，商業銀行也在卷速度和服務。

“ 如果資料齊全，廣州這邊四大行3-4個工作日就可以把貸款辦下來，也會安排專人對接。外資行則需要7-15個工作日。”廣州地區一名貸款中介告訴時代週報記者，四大行的首套五年期以上利率目前是3.4%。

貝殼研究院數據顯示，5月份百城首套房平均商貸利率降至3.45%，環比4月份下降12BP，較2023年同期回落55BP，這也是百城二套房平均利率自2019年以來首次進入“3字頭”。

5月份，百城中首套利率最低的爲湖南株洲的3.0%，二套利率最低爲廣東佛山的3.15%。

隨着新增房貸利率回落到3字頭，存量房貸業主紛紛表示“破防”，再降存量房貸利率的呼聲不斷。

“我的房子是2021年買的，當時利率是5.35%，隨着這兩年LPR下行，目前我的房貸利率爲4.3%，儘管降低了很多，但是和新增首套利率3.3%相比，還是差了100BP, 心裡很不平衡，所以有提前還貸的想法，期待存量房貸利率再降降。”家住廣州的業主黃明（化名）告訴時代週報記者。

以30年期限的200萬元住房貸款計算，等額本息的還款方式下，當下黃明的月供金額爲9897元，同樣的條件下，若以3.3%的貸款利率計算，黃明的月供金額爲8759元，每月月供可少還1138元。存量房貸利率和新增首套利率相比，總利息相差超40萬元。

2023年7月14日，央行首次提出鼓勵商業銀行進行存量房貸利率調整，當年9月多家銀行開啓存量首套房貸利率下調工作。

當前，再降存量房貸利率或面臨銀行息差方面的約束。

“我們也注意到近期有不少降低存量房貸利率的呼聲，從現實層面考量有一定的合理性。”黃大智對時代週報記者稱：“但是銀行當下息差已處於歷史低位，息差壓力較大，或約束存量房貸利率再下調，需要有配套的政策支持商業銀行調降負債成本。”

根據國家金融監督管理總局數據，2024年一季度末商業銀行淨息差爲1.54%，繼去年四季度末首次跌破1.7%後再創新低。

“息差壓力之下，需要考慮商業銀行可持續運營。”黃大智說。

消費貸利率低至2字頭

隨着市場利率中樞不斷下移，消費貸產品利率也在持續下降。時代週報記者注意到，今年年初以來，消費貸產品利率優惠券、打折、拼團等活動層出不窮，利率低至2字頭的產品已有不少。

其中，招商銀行在6月推出貸款促銷活動，該行App顯示，新客戶可享受貸款年化利率低至2.9%（單利）起的閃電貸。

平安銀行一名客戶經理也告訴時代週報記者，該行推出“白領新一貸”消費貸產品團辦活動，參與該活動的客戶關鍵人若成功推薦2名同事測算貸款額度，本人可獲貸款優惠利率券，年利率（單利）可低至2.88%，該活動截止到6月30日。

另據寧波銀行官微，該行旗下“寧來花”在6月中旬推出新客專享福利，領取優惠券後，可享受貸款年化利率（單利）低至 2.98%消費貸產品。

隨着消費貸利率走低，不少揹負“高利率”房貸的業主，動起了借消費貸還房貸的心思。

“申請到了一家股份行2.95%的消費貸，我和老婆各借了10萬，一年期隨借隨還。費了一番周折，拿去提前還了房貸。”一名上海的房貸業主張宇（化名）告訴時代週報記者，他目前的房貸利率是4.55%，如果以消費貸利率計算，低於其房貸利率 160 BP。

“借的這20萬打算一年內還掉，相當於提前預支工資進行還房貸了。身邊有不少人這麼操作，大家把這當成存量高利率房貸一種自救的方式。”張宇表示。

這並非個例，社交平臺上有不少用戶分享如何借消費貸還房貸的攻略。5月29日，小紅書上一位用戶分享了自己實操的相關步驟，獲得上百條評論跟帖，在評論區有不少用戶稱自己也進行了類似操作。

從央行發佈的數據來看，商業銀行的經營性貸款、個人消費性貸款出現同比增長，個人住房貸款餘額則呈下降趨勢。

據央行發佈的2024年一季度金融機構貸款投向統計報告，2024年一季度末，住戶經營性貸款餘額23.45萬億元，同比增長15.4%，一季度增加1.29萬億元；不含個人住房貸款的消費性貸款餘額19.81萬億元，同比增長8.7%；個人住房貸款餘額38.19萬億元，同比下降1.9%。

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