548戶居民自籌4.7億元重建“老破小”

548戶居民自籌4.7億元重建“老破小”

杭州浙工新村改造項目調查

548戶居民自籌資金4.7億元，把“老破小”改成“電梯小洋房”？

近日，浙江省杭州市拱墅區的浙工新村小區搞了個“大事情”，一時之間引得社會大衆對此議論紛紛，話題不斷。

浙工新村位於杭州市拱墅區潮王路，是建於20世紀80年代的老小區，地段良好、交通發達，但房齡太高，房子又舊，存在許多安全隱患。

2023年8月，小區內548戶居民自籌4.7億元資金，下決心要對浙工新村進行改頭換面。過去，對於老小區而言，拆遷或許是常見的改造方式，而浙工新村卻採用了原拆原建的模式，由居民投入、政府補貼，是浙江第一個城市危舊房有機更新的試點項目。

在浙工新村改造的過程中，存在着哪些困難和問題？有哪些經驗值得借鑑和推廣？對此，《法治日報》記者展開了深度調查。

老小區改造困難多

2月20日，天空下着濛濛細雨，記者來到浙工新村施工現場，看到四周都被綠色鋼板圍擋着，塔吊、卡車和挖掘機同步作業，各種機械碰撞的響聲迴盪在這片空地上。

年前剛來時，這裡還是一片平地，如今已經開始陸續進行各種施工項目。在圍欄外，記者遇到一位年輕工人小高。他告訴記者，目前浙工新村正在進行樁基施工和地下室圍護工程。

在去年11月正式施工前，浙工新村還是由14幢多層樓房組成的“老破小”。其中最早的一幢單元樓建於1983年，其餘13幢均建於2000年之前。在多年前，浙工新村中的4幢房子就被判定爲C級危房。

“之前遇到颱風天氣，社區的人就會組織我們出去住賓館。”在“危房”居住多年的浙工新村老業主、94歲高齡的浙工大退休教師鮑老師告訴記者。

在浙江，像浙工新村這樣隱藏在城市中心，經過歲月的洗禮變老、變舊甚至是成爲危房的小區還有很多。

嘉興平湖市的銀都景苑小區，是個有着20多年曆史的老小區。因路面狹窄、地磚陳舊，居民滑倒和車輛剮蹭的事故時有發生，居民們也常向小區物業公司吐槽和抱怨牆面漏水、停車位不夠；金華金東區東關老舊社區內的小區建於20世紀90年代，是典型的老舊區塊，樓道“牛皮癬”、空中飛線、基礎設施陳舊、停車難停車亂等“頑疾”長期困擾這裡的1000餘戶居民；台州黃巖區的9個老舊小區，由於建造年代久遠，出現外牆瓷磚脫落、道路破損、路燈損壞、停車難等諸多問題……

普通房屋的使用年限爲50年，隨着時間推移，房屋必然會出現老化、危舊，對居民的生活起居造成消極影響。因此，老舊小區的改造重建，成爲一項備受關注的民生工程。

然而，改造並不是給斑駁的牆壁重新刷上油漆，也不是把老建築一拆了之那麼簡單，而是對水電氣路、光線、管網的全面改造，還要加裝電梯，配建停車設施、養老設施等。由此可見，其成本投入是非常高的。

同時，由於涉及衆多業主的利益，舊改過程中的協調工作並沒有那麼容易展開，整個項目甚至可能因爲部分業主的反對而停滯不前。

浙工新村的重建，就是一個典型的例子。

早在重建之前，浙工新村就因危房問題受到過不少關注。2015年，原杭州下城區政府就曾提出過對浙工新村所在區域的危舊小區進行推倒重建，但由於各種原因，後續不了了之。2018年，針對浙工新村的危改問題還進行過一次“入戶民意調查”，最終因爲同意率未達90%，重建計劃再度被擱置。

8年來，重建計劃幾番被提起，卻又幾度被擱置。

直至2023年5月，杭州發佈《全面推進城市更新的實施意見》，要求針對危舊樓房、老舊小區、既有住宅片區等落實安全隱患消除、功能設施完善、居住品質提升。同月，“浙工新村居民主體的城市危舊房有機更新(試點)項目實施方案公告”發佈。

由此，浙工新村成爲浙江省內首個採取自主更新模式進行重建的危舊房小區，順利開啓了改造之路。

改造責任主體轉變

老小區想要成功改造，離不開業主們的統一支持。

早年間，拆遷是較爲常見的老小區改造模式。在很多人的刻板印象中，拆遷不僅不用掏錢，還有錢賺。

對於近年來興起的“原拆原建”“有機更新”模式，很多人都持質疑態度，不願輕易嘗試，因此一些老小區改造失敗的例子也時有發生。

溫州蒲鞋市街道的雙井頭新村，幾年前就被鑑定爲危房，是溫州市比較老的一批小區。2021年5月21日，蒲鞋市街道組織召開小區改造居民意見徵求會，最終因部分居民不願意支持，這批小區的原拆原建計劃被迫終止；2022年，浙江寧波海曙區一老小區因居民同意收購意願未達到100%，拆遷改造計劃被迫中止；同年，浙江嘉興的金都景苑老小區在改造時，因低層住戶不同意加裝電梯，也引發了一些風波。

反觀浙工新村的重建試點項目，從立項到實際開工，僅用了3個多月的時間。

根據公示，浙工新村業主承擔的改造費用爲1350元/平方米，打個比方，一套80平方米的舊房，改造成本爲10.8萬元，如果業主沒有購買車位和擴充面積等其他方面的需求，只需支付10萬餘元，就可以獲得一套新房。

通過諮詢“貝殼找房”的中介，記者得知，目前浙工新村所在地區的二手房成交參考均價爲每平方米3.2萬元至3.4萬元，相比之下，浙工新村的業主們只需承擔改造費用就能得到一套新房，無疑是划算的。

當然，如果加上面積補差和置換增加的面積及對車位的需求，支付金額就要往上走，往往高達幾十萬元，爲此很多居民不願承擔這筆費用。

作爲浙江第一個城市危舊房有機更新的試點項目，浙工新村的改造模式似乎過於“新潮”，一時之間也讓部分業主無法理解和接受。

2023年6月啓動重建簽約期間，一些業主因對自主承擔改造費用存在質疑，對政策、後續居住問題存在顧慮，沒有選擇立刻簽約，6月22日，簽約率爲85.4%。隨後4天裡，僅簽約了28戶，浙工新村的重建計劃似乎再度遇到瓶頸。

“一開始，我就是不同意的那一批人，主要是我年紀大了，不想搬來搬去的，多麻煩呀。”86歲的浙工新村業主胡奶奶也是浙工大的退休教師，起初她對重建這事兒並不樂意，但周圍的很多老鄰居倒是持支持意見。

“這次情況與之前不太一樣，羣衆希望重建的呼聲更強烈，配合度也更高。”朝暉街道黨工委書記李駰坦言，此次“破冰”的難點不在主觀意願，“一些沒有簽約的住戶其實也同意重建，但確有現實困難，對搬遷有顧慮”。

爲推進簽約進程，拱墅區按照“一樓幢一代表”成立居民代表自願有機更新委員會，由13名代表配合開展意見收集、溝通協商等工作，連續發起6輪的入戶走訪。

“針對存在政策疑慮、遺留問題等的重點住戶，我們聯動法律服務機構、基層調解團隊上門服務，從區內房源調劑到幫助搬家，能想到的都做到了。”李駰說。

胡奶奶告訴記者，當時社區工作人員和她熟悉的老鄰居們一趟趟地上門給她做工作，幫她算賬，還耐心細緻地講政策、擺道理，時間久了，胡奶奶也想通了。“政府搞建設是爲了老百姓嘛，所以最後我還是同意了。”

在街道社區和居民代表們的積極推動下，浙工新村的重建得到了絕大多數居民的信任和理解。

歷時84天，浙工新村的重建簽約率在當年6月底達99.82%，重建項目被一致通過，浙工新村也正式踏上“重生之路”。

據瞭解，整個小區的更新費用約爲5.3億元，其中居民自籌資金大約4.7億元。548戶居民積極出資，承擔了大部分費用。

以往的舊改或拆遷，一般都是由政府出錢兜底，而浙工新村的有機更新則採用了居民自主的模式，主要出資人和責任主體都是居民。

浙江大學公共管理學院副院長、浙江大學中國新型城鎮化研究院院長張蔚文接受記者採訪時表示，浙工新村自主更新由居民出資、擔任改造責任主體，不但體現了以人爲本的城市治理理念，也減輕了政府的負擔，提高了社會運行的效率。

張蔚文認爲，浙工新村內的居民們大多是浙工大的退休老教師，相互熟識，形成了熟人社會，居民之間容易達成共識，採取集體行動。浙工新村居民們成爲改造的責任主體後，自發組織配合政府進行規劃、建設，在一定程度上能夠避免或者減少衝突，對於城市穩定發展、更新有着重要的推動作用。“對像這類熟人社會形態的小區來說，由居民出資、擔任責任主體的改造模式具有一定的適用性。”

政府積極牽頭引導

除了居民自身的努力外，政府的支持，也是浙工新村這類老舊小區能夠順利進行重建的重要原因。

爲全面推進城鎮老舊小區改造工作，近年來，浙江省人民政府深入貫徹落實《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，結合浙江省實際，提出關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見，其中優先提到了建立改造資金合理共擔機制，不但要加大財政資金支持，還要引導小區居民出資，吸引社會力量參與。同時，要強化基層治理、發揮小區關聯單位和社會力量的作用。

去年5月，杭州發佈《全面推進城市更新的實施意見》，明確加快推進危舊房改造工作，全面推進老舊小區綜合整治改造的具體任務。

拱墅區政府積極響應，在浙工新村重建項目中扮演引導、牽頭的角色，聯合社區力量，對居民出資一事進行循循善誘。

拱墅區委充分發揮黨建引領統籌機制，圍繞改造方式、戶型選擇、交付方式、裝修標準、車位需求等方面開展了20多次走訪調研；在騰房階段，朝暉街道爲居民提供拍攝全家福、搬家志願幫扶等暖心服務，並安排小區專員、黨員羣衆骨幹與142名85歲以上老人結對，並提供個性化過渡方案，滿足羣衆日常居住需要的同時，提供精細貼心服務，真正把工作做到點子上、做到羣衆心坎上。

2月22日，記者來到距離浙工新村僅九百多米距離的潮王人家小區，這裡綠化面積大，兒童遊樂設施、鍛鍊器材、橡膠籃球場等現代化設備一應俱全，環境品質良好，一部分浙工新村業主在重建項目啓動後便被安置在了這裡。

走入其中一棟單元樓內，記者敲開了浙工新村老業主、退休近40年的鮑老師的家門。

據鮑老師回憶，當初自己是最早一批同意簽約的業主。“這次重建是政府牽頭的，街道、社區的人上門談了好幾次，問同不同意，擴大多少面積，然後簽約，評估補償……像我們年紀大的，租房子太不方便了，(政府)就把這邊空房免費給我們住。”

鮑老師還稱，在她所住的這棟樓內，還有很多跟她一樣從浙工新村搬出來的老鄰居，有些還是她在浙工大教過的學生，現在也是退休教師。

去年9月，鮑老師和其餘47戶年紀較大的居民被就近安置到了潮王人家小區，另有500戶騰退撤離去了別處，在過渡期間政府會發放臨時租房補貼。

鮑老師目前住在二樓，房子是兩室一廳，採光和朝向都不錯，面積也有91平方米，出門就有電梯，她時常乘坐電梯上樓去找她的學生們串門聊天，大家都生活得非常開心。

浙工新村的重建項目，預計2025年年底竣工，2026年就可以交付。從改造方案上來看，原先的14幢老樓房將由7幢11層的住宅小洋樓代替，不但全部安裝上電梯，還建了地下車庫，添加了綠化景觀、公共設施等。環境變好了，居民們的居住條件水平也將大大提升。

“我這張老牀，是搬過來就帶着的，特別結實好用，等浙工新村建好了，我還要帶着它再搬回去。”在臥室裡，鮑老師拍着她的木板牀樂呵呵地說。

目前，浙工新村其餘的547戶居民們也都跟鮑老師一樣，在熱切地期待着。

“浙工新村的有機更新非常具有借鑑意義。”2月21日，浙江大學公共管理學院教授、公共政策研究院首席專家徐林接受記者採訪時說，浙工新村項目走出了“居民主體、拆改結合、資金平衡”的新路，改變了過去完全由政府推動的局面，形成“居民投入、政府補貼”的共建格局，使得居民、政府均獲益：居民改善了居住環境、提升了房屋價值，政府也獲得了城市面貌、品質的提升。

徐林認爲，像浙工新村這種城市危舊房有機更新的情況以後還會廣泛發生，有機更新將會代替房地產式開發成爲一種新的、重要的城市建設方式，與城市未來的發展方向十分貼合，能夠進一步推動城市品質的提升。他建議，未來此類更新可採用“居民委託、政府服務”模式，即居民達成一致、完成籌資，委託政府統籌方案設計、政策供給、申報審批、工程安排、全程監管等，使城市更新可持續。（法治日報記者 王春 通訊員 呂佳慧）