居民集資4.7億元,把自家小區推倒重建,錢從哪來?

浙工新村施工現場 周馳昱 攝

杭州浙工新村500多戶居民自籌資金約4.7億元將小區推倒重建,整體更新費用約5.3億元,不足部分由舊房改造、加裝電梯、未來社區等專項資金補齊。

2023年11月28日,改造項目正式開工,小區原有13幢房屋已拆除完畢。按照規劃,浙工新村將新建7幢11層的小高層,全部安裝電梯,實行人車分流,還配建了地下車庫。工程將於2025年底竣工。

一時間,此事引發廣泛關注。

有人羨慕這種模式,期盼自己的小區早日集資重建;也有人認爲政府應該承擔更多責任,而非由居民合力完成更新。

前不久,浙工新村的創新模式“上了戶口”——近日,浙江省《關於穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見(試行)》發佈。《指導意見》明確了相關流程和支持政策。在4月11日的新聞通氣會上,浙工新村的案例正式被介紹推廣。

政策反饋迅速且積極。這幾日,杭州多個老舊小區幾乎同時啓動自主更新民意調研,閘弄口新村、東村、新苑等幾個小區居民討論熱烈,熱情高漲。

不過,相關工作具體開展起來,現實可能會“潑一盆冷水”。總結普適經驗和成熟路徑的同時,也要關注浙工新村的特殊稟賦。在自主更新整體思路的指導下,各地老舊小區改造仍要注意因地制宜,切勿冒進和盲從。

爭議焦點在資金自籌

開工前7個月,關於浙工新村推倒重建,工作組開始入戶徵求意見,若要項目最終成形,簽約率要達到100%。

參考舊房徵遷的價格體系,業主承擔的改造費用爲1350元/平方米,並且保證重建後原地置換的房屋套內面積與原房屋基本相等。若選擇不擴大原本房屋面積,75平方米左右的舊房,改造費用大約爲10萬元。

擴麪價格爲34520元/平方米,最多能擴大20平方米,再加一個22萬元左右的車位,一套原來75平方米左右的舊房,最終可改建成105平方米左右的新房,花費約100萬元。

10萬到100萬元,是浙工新村居民出資的價格區間,500多戶居民加起來,共同湊起80%的建設資金。

爭議的焦點在資金自籌。“以前認爲,住房條件改善應該由政府兜底,不管是徵遷、舊改還是加固,資金都由財政負擔,什麼時候需要居民自己出錢了?”浙工新村所在的杭州市拱墅區朝暉街道黨工委委員賈磊說。

也有觀點質疑,政府在和居民爭利,老舊小區搖身一變,成爲新建小區,除去安置原有居民,多出來的房源還能再放到市場上銷售。

有人認爲新建房擴面部分價格太高。一戶人家2009年通過二手房交易住進小區,購入價約爲每平方米1.7萬元,房子推倒重建後,擴建部分每平方米價格約爲3.4萬元,價格幾乎翻了一倍,他不滿意。

擴麪價格由第三方機構根據周邊市場房價評估後決定,和周邊二手房差不多,有人認爲合理,畢竟新房開盤價一般超過5萬元。不過現在房市正處下行,過兩年再看,說不定會虧。

還有一部分投反對票的居民,“年紀大的不願意折騰,再建好搬回來起碼要兩三年時間”。老人們有自己的朋友圈,早起買菜,坐在公園裡一起聊天曬太陽,中午睡好午覺又出去聊天,人際關係都在小區裡。

浙工新村已步入老齡化,小區居民將近1000名,60歲以上的400多名,85歲以上的有142名。不動、不挪是他們的普遍心態。

去年6月30日,最後期限將至,簽約還未完成。居民喻偉林是第一批簽字同意的住戶之一,非常着急,她當時正在青海旅遊,不停翻看羣聊消息,關注小區簽約最新進展。

喻偉林在浙工新村有兩套住房。一套自己住,一套兒子家住。2011年,她以每平方米2萬元的價格購房安家,裝修時才發現,房屋質量有問題。“裝修師傅過來砸櫃子,牆面非常脆弱,用指甲一挖牆皮就會掉,地面南高北低,扔一顆乒乓球,就會滾下去。”喻偉林很是苦悶。

2014年,她家新裝修完成,遇上舊房成片改造的機會,有關部門到家裡徵求意見,她隨即表態:“即便裝修好的房子一天不住,也要拆!”但那次,同意改造的居民比例不到90%,未能啓動。期待改造的居民提出啓動第二次調查時,情況已經發生變化:反對最堅決的兩戶,已經搬離了小區;有一戶擔心影響孩子學習,但他家孩子馬上高考……

不過徵遷政策不等人,二次調查未能實現。又過了近10年,終於再次迎來機會。喻偉林十分迫切,這次具體改造方案還未出爐,她便積極參與:“願意拆!”

仍有居民持不同意見。第一輪徵求意見過後,同意自籌資金、原拆原建方案的居民佔了91%。

拱墅區從各個單位各個街道抽調了30多位有羣衆工作經驗的幹部,工作人員數量達到近100名,其中6個組超過60人,組成攻堅組,重點給居民講解政策,前前後後共進行了6輪入戶動員。

迫切要改建的居民也會勸說仍未簽約的居民。浙工新村最初是浙江工業大學教工宿舍,鄰居也是同事,無論在小區還是學校,大多是“擡頭不見低頭見”的關係,無法只考慮自身利益。

不想出錢的居民想等政府徵遷。但現實的情況是,常規的徵收模式運行至今,政府快要吃不消了。僅在杭州市拱墅區,類似的2000年以前建成的小區有300多個,涉及房屋將近5000幢,居民將近2萬戶。隨着時間推移,“年長”的房屋越來越多,傳統模式註定無法長久。浙工新村要獲得再次徵遷的機會,談何容易。

經濟困難的居民可以選擇不擴面,方案裡也提供了相應房型供選擇,參與自主更新的最低出資額度大約爲10萬元。

同時,自主更新是一種相對公平的做法。“原拆原回,房屋數量一套不多一套不少,政府不會徵用一寸土地,同時給小區增加適當的配套空間,用於養老、托育、老年活動室、社區用房等,並適當增加停車位。”賈磊說。

這場試驗進展得跌跌撞撞,很多時候只能“摸着石頭過河”,居民的反饋尤其不好把握,簽約率到底能有多少?大家心裡都沒底。

浙工新村共12幢住宅樓和1幢職工活動室,涉及548戶居民。很快,簽約結果出爐,簽約率達到99.8%。僅差一戶未簽約。

已簽約的547戶居民聯名簽署申請書,強烈要求啓動小區更新項目。這次,浙工新村的改造終於實現。

浙工新村的重建工程將於2025年底竣工,圖爲施工現場 周馳昱 攝

30年的C級危房

浙工新村居民提升住房質量的迫切心情,要從30年前說起。

早在1993年,浙工新村67幢便被鑑定爲“局部嚴重損害房”。30多年過去了,這已是他們距離推倒危房最近的時刻。

20世紀80年代,浙江工業大學從衢州搬至杭州,宿舍分期分步一幢幢建造起來,最早的一幢建於1983年,最晚的一幢建於2000年。

建築質量問題讓居民苦不堪言:關窗戶需要用蠻力才能完成;關防盜門時不時要用到銼刀,切削一點門窗邊緣,不然關不攏;不少住戶承重牆出現裂縫,最長的有70釐米,從頂部的預應力板和承重牆連接處開始,一直向下彎曲延伸;沉降的房屋擠壓大門,鎖芯時時刻刻“變形”中,用鑰匙開不了鎖,只能爬牆進門……

“風能進,雨能進,蟲蛇也能進。”居民頻頻吐槽,甚至編出了順口溜,因爲裂縫太多,各家時刻備着用來塞住縫隙的破布條、舊報紙。許多樓棟的單元門,與路面的落差有5釐米以上,一到下雨天,外面雨水不斷往樓裡漫灌,臺階下幾乎可以養魚。

1994年,朝暉六區進行房改,除少量公房仍屬原高校外,住戶都各自領了產權證。發現安全隱患後,浙江工業大學作爲原產權單位,曾於1998年對67幢進行壓樁加固,2000年對74幢進行全面加固,但效果並不明顯。

後續20年間,浙工新村房屋前後進行了5次鑑定。2014年,杭州啓動對全市老舊小區的摸底排查,鑑定結論是,包含67幢,66、64和74幢同樣被列爲C級(分ABCD四級,D級的危險程度最重)危房。

按照政策,最大可能排除安全威脅的辦法是維修加固,居民們無法接受:“房子是加固過的,不論是整體還是局部,結果呢?越加固沉降越厲害,這樣的方案根本行不通,到後來一定就是‘把錢丟進了爛泥巴’。”

浙江工業大學曾提出換房,大家也不同意。“學校說別處有一些房子,可以換給我們住,但那裡太遠,大部分老師都要在本部上課,根本不現實。”

單幢重建的方案同樣被討論過。但考慮到地塊上建築已形成相對平衡的局面,單幢拆除後可能會對周邊房屋構成威脅,因此作罷。

2015年,區裡將4幢危房列入“2015—2017三年行動計劃”解危名單,提出成片改造的新模式,並向杭州市房管局彙報作爲全市首個成片改造試點項目,獲得認可。不過摸底調查的結果卻讓人失望——因爲沒達到全小區90%同意成片改造的最低啓動比例,事情熄火了。

究其原因,若按照成片改造的方案執行,可能無法將所有住戶都安置在原址,部分居民需要外遷。“老舊小區比較密集,樓間距小,對容積率沒有要求,但新建住房限制比較多。”賈磊說。浙工新村距離武林門2公里,步行5分鐘便能到浙江省人民醫院,地鐵站、購物商場、公園綠地都在附近,地塊發展相當成熟,居民對搬離原址比較牴觸。

浙工新村居民要求很明確:原址原拆原建。但依照已有經驗,推倒重建幾乎是一個不可能實現的目標。不僅沒有先例可循,政策和法律層面也缺少支撐。

《杭州市城市房屋使用安全管理條例》第二十八條規定,經鑑定爲危險房屋的,房屋所有人、使用人或責任人應當根據鑑定報告,及時採取包括處理使用、變更使用、觀察使用、停止使用、整體拆除等治理措施。這是爲數不多可作爲依憑的法規文件。

但是,房子到了什麼程度能拆?由誰來組織拆除和重建?資金從哪裡來?這些都是懸而未決的問題。

30年來,大多數居民仍留在浙工新村。考慮到房屋在汛期倒塌的可能性,每年臺風季,都由街道出面,把4幢100多戶危房居民請出來,住進附近的經濟型酒店,暫時度過天氣惡劣的半個月。“人出來了,東西還在房子裡,每天都擔驚受怕。”喻偉林說。

隨着時間推移,情緒日益積累,推倒重建的意願在居民間逐漸統一,“擰成一股繩”在浙工新村逐漸成爲可能。這也成爲日後實現自主更新的先決條件。

戴着安全帽、身着反光背心的工人在施工現場進進出出,挖掘機和吊車四處忙碌 周馳昱 攝

7種戶型的“積木”學問

2023年4月23日,浙工新村有機更新項目啓動。項目84天完成簽約,66天完成騰房。

居民意見達成相對一致只是小區實現自主更新的基礎。推倒重建一個小區,涉及多項政策上的探索和突破。

在此之前,政府的相關調研和前期準備工作已進行了將近1年。賈磊介紹:“原先建築的6層樓變爲現在的11層樓,幢數變少,樓間距變大,地上建築面積增加,並新建地下室,這些變動都要經過報備和審批。”浙江省、杭州市和拱墅區形成三級協商機制,由住建部門牽頭,規劃、園林、交通、國土等多個部門參與,共同打通辦證程序,順暢審批流程,爭取規劃指標。

項目啓動後,浙工新村成立自主更新委員會。委員會成員由每幢樓推選出的居民代表組成,採取委託政府部門的形式實施項目改造,並參與到提出改造申請、設計戶型方案、建設質量監督、優待政策制定等各個環節。

設計單位爲浙工新村提供了“定製”服務。小區最初是一幢幢造的,548套住房共有59種戶型。設計單位將其濃縮爲7種,提供給居民選擇。項目推進過程中,設計單位一度茫然,因爲居民需求在變,每種戶型需要建造的數量也一直在變,賈磊描述:“和搭積木一樣隨時調整。”建成後的小區,每套房的面積、架構和居民提交的申請一一匹配。

工程建設期間另外成立工程質量監督小組,小組成員具備一定專業技能,不少是浙江工業大學的教授或高級工程師。建設方給成員發放工作證,成員隨時可以去工地,發現的問題只要在羣聊裡反饋,都能在第一時間得到解決或迴應。前不久,質量監督小組發現工地存在施工不文明的情況,建築垃圾處理不及時,建設方很快整改,1小時內便拍照反饋。

小區改造期間,居民需在外租房,完成過渡。但70歲以上的老人很難通過市場途徑租到滿意的房子,一些房東會擔心老人出現特殊情況而心生疑慮。爲配合更新項目推進,政府準備了50多套以保障性租賃住房爲主的可用住房,重新裝修,加裝淋浴室座位、馬桶兩邊扶杆等適老化裝備,出租給浙工新村年長居民。

小區整體竣工後,街道將組織居民根據面積段進行兩輪抽籤。第一輪抽籤抽取選房順序號,第二輪再在協議明確的面積段裡抽取房號。由於戶型、樓層、朝向不同,新房建成之後不同房源價格也有一定差異,也就是“一房一價”。居民將通過抽籤等形式選中房源之後,再支付相對應的款項。

居民參與得很起勁。正如喻偉林所說:“我們自己的事情多操心一點,總沒錯的。”

去年11月28日,浙工新村正式開始重建。這標誌着老舊小區自主更新的模式探索取得階段性勝利。

不過,“只能說這個試點目前看來成功了。”賈磊很謹慎,“相似路徑是否其他小區也能走得通?還是未知數。”

浙工新村有特殊性。首先,浙工新村整個社區是小型的熟人社會,能夠順利推選出有代表性的居民。同時,熟人社會人際交往的壓力更大,大家想問題不會只從自身利益出發。另外,住在浙工新村的居民整體收入不差,大學教師的退休金足以支撐基礎的房屋改造費用。再者,浙工新村居民始終以小區業主爲主,租戶較少,居民對住在現有區域需求強烈,對區域便利條件的依賴性很強。

4月11日,浙江省建設廳就《關於穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見(試行)》召開新聞發佈會,提出通過推進城鎮老舊小區改造自主更新試點工作,引導羣衆從“要我改”到“我要改”,按照提出項目申請、制定更新方案、組織審查審批、開展施工建設、組織聯合驗收等步驟實施,並明確可適當增加居住建築面積、增配公共服務設施等。

什麼是老舊小區的自主更新?1年前,賈磊剛跟居民進行溝通時,只能用“原拆原建、自主籌資”等籠統的方式解釋;1年後,他已經能提出明確定義——以居民自我申請、自我要求及委託政府提供服務的方式進行城市更新和住房改造。

試點和探索的意義在這一刻清晰起來。接下來,一批多種類型的自主更新模式案例將在浙江乃至全國多點開花。

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作者:鞏持平 周馳昱