4月上海新房成交面積回落，單價超10萬元樓盤繼續保持活躍

上海樓市在小陽春成交衝高後，4月成交出現回落。

5月6日，據上海中原地產監測數據，4月上海新建商品住宅成交面積爲49.6萬平方米，環比減少34.7%，同比下降45.28%。

從交易節奏來看，上海中原地產數據顯示，4月初受到清明假期以及月初低開的慣例，成交較低，下半月在高供應的推動下成交開始恢復正常節奏，最後一週在翹尾效應下成交衝上20萬平方米的高度。

從空間分佈來看，大浦東繼續領跑全市，新建商品住宅成交面積13.0萬平方米，環比減少8.5%。市區範圍內，黃浦區積極推售高價房因素，成交放量，爲7.6萬平方米，排名全市第二。遠郊區域中，嘉定發揮相對正常，爲5.4萬平方米。松江、青浦分別爲3.8萬平方米和3.0萬平方米。

從成交前十榜單來看，單價超10萬元的樓盤繼續保持活躍，有4個項目上榜，且上榜的高價房均價都在16萬元/平方米以上。其中，成交排名第一的項目是融創外灘壹號院，成交201套（5.9萬平方米），網籤均價16.8萬元/平方米。排名第二的樓盤是濱江凱旋門，成交191套（3.6萬平方米），網籤均價17.2萬元/平方米。基於高價房表現穩定，4月上海成交均價小幅回落，爲86731元/平方米，環比下跌2.3%。

上海中原地產資深分析師盧文曦認爲，4月一方面是清明假期導致交易縮量，另一方面，中低價位產品並沒有起到很好的“基石”作用，縮水幅度有點多。市場僅靠高價房項目在支撐，這種現象不可持續，尤其第五批集中供應項目中，10萬+產品出現大幅縮水，預示後續成交或繼續在當前低位運行，且受結構性影響均價會進一步回落。

業內認爲，3月以來，豪宅類產品走出獨立行情，多個豪宅項目開盤即售罄，但市場交易主力的剛需、剛改並沒有支撐起全市成交。

可以看到的是，當前，上海正不斷完善房地產政策。五一期間，上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會積極響應第五屆上海“五五購物節”，聯合倡議在上海市發起商品住房“以舊換新”活動。購房居民先與房地產開發企業達成購買新房的意向，再由房地產經紀機構優先推動其舊房交易，舊房成功出售後按約定完成新房交易。首批參加倡議的項目30餘個，主要分佈在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區域。

業內認爲，打通新房和二手房之間的交易環節有利於整個市場良性運轉。

部分開發商也在“以舊換新”的基礎上，博弈上海限購政策有望於5月進一步放寬。

網上傳出的部分樓盤宣傳海報顯示，針對上海整體房地產形勢評估，上海可能於2024年5月逐步放寬外環外限購政策：上海戶籍已婚可以買3套；單身可以買2套；外地戶籍已婚社保或稅單滿5年可以買2套；外地戶口單身社保或稅單滿3年可買1套。

對此，5月6日，澎湃新聞通過上海市房地產交易中心服務熱線以及上海12345諮詢，上海市房地產交易中心工作人員表示，沒有接到新政的任何通知，具體以官方文件爲準。

盧文曦表示，4月新房成交數據回落明顯，二手房市場成交1.6萬套左右略有下降，市場情緒有所回落。從開發商角度來說，受資金回籠等壓力影響也存在政策博弈的性質，如果後續政策放開，可轉化爲銷售；若政策未變動退還定金，也沒有損失。

開發商預判樓市政策背後或也和其他城市政策調整有關。根據中指研究院監測，截至目前，除海南省外，核心城市中，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市和杭州（新房）、天津、西安等核心區仍維持限購政策。

其中，天津於4月30日進一步優化政策，明確津籍居民在市內六區購買單套120平以上新房不限購。北京也於同日官宣，在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房。

按照北京新政，北京市戶籍居民家庭（含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭），已在京擁有2套住房的；本市戶籍成年單身人士，已在京擁有1套住房的；連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，已在京擁有1套住房的，可以在五環外新購買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

此次，對於上海網傳的限購政策有望於5月進一步放寬的消息，上海市房地產交易中心工作人員表示，“到現在爲止，沒有接到任何通知，沒有放開第三套，外地單身仍是今年1月的政策。”

今年1月，上海優化住房限購政策，規定自1月31日起，在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房，以更好滿足居民合理住房需求。

在人才安居方面，今年1月13日，繼臨港新片區、金山區之後，上海青浦區、奉賢區先後出臺人才安居新政，優化人才購房門檻。新政降低非滬籍人才社保或個稅年限要求，從過去的5年縮短至3年，同時將購房資格由居民家庭調整爲個人。