4月房地產仍處於調整期，市場期待新政顯效

21世紀經濟報道記者張敏 實習生劉玉婷 北京報道

5月17日，國家統計局發佈今年前4月房地產相關數據。今年1-4月，全國新建商品房銷售面積2.9億平方米，同比下降20.2%；新建商品房銷售額2.8萬億元，下降28.3%。

其中，3月和4月單月，商品房銷售規模都有兩位數的同比降幅，銷售額比去年同期下降近三成。

從房價表現看，70個大中城市房價環比下降仍是主流。4月，一二三線城市的新房、二手房價格環比繼續下降，且降幅比3月有所擴大。

這也意味着，備受期待的樓市“小陽春”，表現不及預期。國家統計局新聞發言人、總經濟師、國民經濟綜合統計司司長劉愛華在總結樓市表現時表示，“房地產繼續處於調整期”。

當日，監管部門下調首套和二套房最低首付比例，並取消貸款利率下限，公積金貸款利率也有所下調。此輪政策“組合拳”令市場信心爲之一振。

業內分析人士指出，未來的預期變化和市場走勢，將在很大程度上取決於政策落地情況。

4月樓市熱度未延續

作爲最直觀的市場指標，近期房地產市場的量、價表現均難言良好。

根據統計局的數據，今年3月，全國商品房銷售面積超過1.1億平方米，銷售額超過1萬億元，爲去年下半年以來的月度高點。有從業者樂觀地認爲，“小陽春”正在兌現。

但到4月，熱度未能延續。4月單月，全國商品房銷售面積爲6584萬平方米，銷售額爲6712億元，環比降幅在四成左右。與去年同期相比，也有不小的下滑。

價格方面，自去年第四季度以來，70個大中城市房價就轉爲以降爲主。今年4月，新房價格環比下降的城市有64個，二手房價格環比下降的城市則達到69個。

其中，一二三線城市的新房和二手房價格環比繼續下降，且降幅均比3月有所擴大。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，市場進入4月，供大於求的局面並未改變。一方面，各地二手房掛牌量都在創新高，熱點城市前期供地大，新房庫存也處於高位；另一方面，3月份的需求釋放勢頭，未能在4月延續，新房和二手房不得不降價出貨。

房地產投資端和融資端的表現方面，今年1-4月，全國房地產開發投資3.1萬億元，同比下降9.8%，降幅連續兩個月擴大。同期，房地產企業施工面積、新開工面積、竣工面積均有不同幅度的下降。

今年前4月，房地產開發企業到位資金3.4萬億元，同比下降24.9%，降幅比一季度有所收窄。

具體來看，由於融資環境改善，國內貸款、自籌資金兩個指標降幅較小。但定金及預收款、個人按揭貸款兩個指標的降幅仍接近四成。

5月17日，劉愛華在新聞發佈會上表示，“今年以來，各地區因城施策，不斷優化房地產政策，從4月份房地產領域主要數據情況看，房地產繼續處於調整期。”

市場預期轉向樂觀

在解讀房地產市場時，統計局相關負責人曾多次使用了“調整期”的說法。分析人士認爲，這能夠反映出樓市的現狀：在景氣程度不高的水平上波動，既沒有繼續大幅降溫，又未進入回暖通道。

今年以來，監管部門繼續密集推出穩樓市政策，此前動作不大的一線城市也開始發力。到目前爲止，除少數城市外，全國大部分城市都已解除了住房限購措施，貸款利率也降至歷史低位。

市場則繼續表現爲“調整”。進入4月，市場出現量價齊跌，“小陽春”不及預期，令不少從業者感到意外。

這也被認爲是政策端繼續發力的主要原因。

5月17日，央行、金融監管總局發佈文件，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

央行同日還表示，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，並下調了個人住房公積金貸款利率。

其中，最新設定的首套房和二套房首付比例下限已成爲歷史最低。取消貸款利率下限後，個人房貸利率也有望進一步調降，並刷新低點。因此，這些措施被認爲是“歷史級”的利好。

與此同時，監管部門還在保交樓、去庫存等方面推出了諸多措施。

雖然政策的落地細則尚需出爐，但市場已出現樂觀情緒，預期正在改善。當日，A股和港股地產板塊大幅上漲，多隻股票漲停。

李宇嘉指出，新政將大幅提高購房者的支付能力，有助於市場升溫，對穩定價格體系也具有重要意義。但具體效果取決於銀行執行層面如何落地，畢竟這要求銀行讓利。

中原地產首席分析師張大偉則表示，“對房地產可以樂觀起來了。”他認爲，國家穩樓市的決心已經全面體現在政策上，未來會有更多的政策落地。

在市場層面，張大偉表示，5月份市場將比4月有明顯好轉。但整體看，2024年樓市的需求、購房者的收入和信心都還需要一定時間恢復。