21解讀丨中央政治局會議定調促進房地產市場止跌回穩，樓市調控走入新週期

21世紀經濟報道記者張敏 北京報道中共中央政治局9月26日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下一步經濟工作。

會議指出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。要回應羣衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

這是繼9月24日三部門推出一攬子樓市調控政策後，監管層針對房地產的又一次重要表態。

兩次表態雖然均以部署經濟工作爲主，但規格較高，時間接近，涉及房地產的內容豐富且重磅。對於樓市而言，蘊含的信號意義不可忽視。

最新的表態中，“促進房地產市場止跌回穩”的說法，爲近年來首次出現。分析人士指出，這是非常明確的導向，意味着四季度各地或有持續的重磅加碼政策，以更好促進房地產市場止跌回穩。

其中，除信貸政策的調整外，一線城市是否會對限購措施進行優化，是市場關注的重點。

此外，“對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量”的說法，也不同於以往的表態，其中包含的中長期調控思路的變化，同樣值得關注。

調控新週期將開啓

今年以來，樓市政策保持着穩定的出臺節奏，但房地產市場一直處於調整狀態中。

根據國家統計局的數據，今年1—8月，全國新建商品房銷售面積6.06億平方米，同比下降18.0%；新建商品房銷售額5.97萬億元，下降23.6%。同期，房地產投資、開竣工、房企到位資金等指標繼續負增長。

二手房方面，根據上海易居房地產研究院的數據，1—8月份全國22個重點城市成交套數跌幅爲3%。而去年同期該增速爲正，且幅度較大爲31%。

自去年下半年以來，70個大中城市房價保持着以降爲主的態勢。今年8月，有67個城市的新房價格環比下降，70個城市的二手房價格全部環比下降。

本月以來，樓市表現繼續平淡，傳統“金九”成色不足。多家機構指出，除上海等少數城市外，整體市場的需求仍然相對乏力，難以對市場帶來持續支撐。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，當前房地產下行的壓力比較大，且已經形成了預期疲弱和量價下行的負反饋循環，供給和需求負反饋收縮，這種下滑導致全產業鏈條收縮。

這也是提出“促進房地產市場止跌回穩”的重要背景。分析人士認爲，這意味着監管層對市場已有明確定調，調控的新週期也將開啓。

中指研究院政策研究總監陳文靜表示，在部署經濟工作時，政治局會議釋放了更加積極信號，並將房地產政策放在了更加重要的位置。這表明穩定房地產市場對於穩定宏觀經濟的重要性，房地產市場止跌回穩，才能更好地爲宏觀經濟平穩運行提供支撐。

市場轉換期的調控思路

中央政治局會議還表示，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。這一提法也備受關注。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，該提法和過去的“盤活存量優化增量”有相似性，但是更加明確和聚焦。這也是對房地產開發投資環節做出的新部署。

他表示，“嚴控增量、優化存量”，本質上也是立足當前房地產增量市場和存量市場的新特點所做出的重要安排。

經歷了前些年的大規模投資後，房地產市場正處於去庫存的週期中。根據國家統計局的數據，截至今年8月末，全國商品房待售面積7.38億平方米。按照當前的銷售節奏，去化週期接近10個月。若算上已拿地未開工、已開工未銷售的部分，樓市廣義庫存更加龐大。

這些庫存還存在結構性、區域性的不均衡，即三四線城市庫存的去化週期超過一二線城市，商業地產的去庫存難度高於住宅項目。

因此，合理統籌增量和存量，不僅是當下的重要任務，也將是未來一段時間的主要政策導向。機構普遍指出，這需要不同城市因城施策進行調整，在這方面，地方政府也將被賦予較大的權限。

具體而言，嚴躍進表示，“嚴控增量”意味着房地產的新增投資規模將有所下降。

“優化存量”意味着“以購代建”等系統工作會加強推進，預計“三板斧”會強力推進，即銀行專項貸款、專項債和社會資本，有助於更好地盤活存量資產。

在此基礎上，此次政策提及，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。說明金融層面對“優化存量”的支持力度將有所加大。

“提高質量”的提法爲首次出現，此舉與改善性需求佔比不斷提高、居民對居住品質的需求不斷提升的趨勢相吻合。陳文靜指出，住建部提及的“好房子”建設或已經是基本要求，促進“好房子”建設的配套政策有望繼續落地。

“限購令”或繼續優化

針對樓市限購政策的表態，是外界關注的另一個焦點。

兩天前的三部門表態，主要聚焦於金融手段。此次中央政治局會議則對行政、土地、財稅等手段有所部署，並提出，“要回應羣衆關切，調整住房限購政策”。

限購政策是上一輪樓市調整週期的標誌性政策，主要通過對需求端施加行政性限制，達成房地產市場階段性的供需平衡，並最終實現“時間換空間”的效果。

近幾年，樓市供需關係發生變化，越來越多的城市逐漸弱化並取消了限購政策，限售、限貸等其他措施也逐步解除。據悉，當前仍實施限購政策的城市僅包括北上廣深、天津和海南部分地區。

其中，一線城市的限購政策能否繼續優化，被認爲是影響市場回溫的重要因素，也會對市場情緒帶來重要影響。

分析人士普遍認爲，此次表態後，一線城市的限購令有望繼續優化。陳文靜指出，廣州等其他地區限購政策有望全面放開，北上深有望更大力度優化限購政策，此舉有助於發揮大城市帶動效應，提振市場信心。

上海易居研究院也認爲，廣州是一線城市中最有可能率先全面放開限購的城市，其次是深圳。但該機構表示，京滬全面放開限購可能性不大。

此外，一線城市限貸、限售、普宅標準等政策也有望迎來優化調整，從而促進市場回暖。

近期，北京、無錫等城市已經釋放優化樓市政策的信號。未來一段時間，“地方版”樓市政策將陸續出臺，其內容值得關注。