央行“三箭齊發”促進房地產市場“止跌回穩” 西安樓市回暖還有多久？

9月26日，中央政治局會議上明確提出：要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。要回應羣衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

9月24日，央行公佈降低存款準備金率、降低存量房房貸利率、全面調低二套房貸首付比例等政策，是迄今爲止力度最大、惠及面最廣的一項房貸政策。如此密集的房地產調整政策下，市場回暖還有多遠呢？本期地產圓桌，邀請行業資深從業者進行分析。

能提振市場信心嗎？

降低購房成本 有一定刺激作用

本週重磅樓市政策連續出臺，對於行業來說有極大的提振，近2日地產股陸續上漲，有超30支出現了漲停，對於行業來說，釋放了十分明確且積極的信號。

沈視樓市主理人沈瑋表示，2022年以來的金融政策更多是針對金融機構，主要輻射企業，而如今的存量房貸降息，是決策思路的轉變，從扶持供給側，到精準覆蓋需求側，讓利給到老百姓手裡，直接促成老百姓去消費。二套房首付比例15%，這是歷史上前所未有的政策。北京取消了豪宅稅，是在刺激改善換房羣體。也許在未來，不會再有“二套房”的概念，不再將首套與二套區別對待。從“有房住”到“住好房”，認定標準應該跟隨現實需求來調整。

西安房地產行業資深分析師朱鬱認爲，這一系列政策組合拳爲經濟穩定增長和高質量發展創造良好的貨幣金融環境，旨在提振市場信心，支持樓市穩定發展；降低購房成本，引導存量房貸利率下降，平均降幅0.5個百分點，這將直接減輕購房者負擔，激發潛在購房需求。同時，下調公積金貸款利率，進一步降低購房成本。

西安建築科技大學建築學院副教授馬健認爲，“央行三箭齊發”的舉措對地產行業來說是重大利好，救市力度空前，對於已有房貸的人能夠減輕壓力，同時給市場釋放一部分消費能力。政策宣佈之後，股市連續兩日飄紅，說明這一經濟刺激政策有效果，但對樓市的作用還要看經濟的基本面何時轉好。

中原地產首席分析師張大偉表示，當下房地產市場最缺乏的是信心，穩樓市的目的是穩經濟，而經濟復甦最重要的就是要拉動消費。存量房貸利率較高，會影響消費，所以當下的核心是增強市場信心。市場預期可能會再度降息，房貸利率有望降低到3%以內；並可能會出臺購房契稅、增值稅等與稅費相關的減免政策，持續降低購房者交易成本。

市場多久回暖？

四季度有望理性迴歸

降準、降息、降存量房貸、降首付……這一系列組合拳之下，必將對當前樓市產生比較大的影響。

58安居客研究院院長張波認爲，由於存量房貸利率涉及已購房羣體，因此對於房地產交易市場並不會產生直接影響，但對市場後期的信心將起到一定提升作用，也有利於和一系列房產政策形成綜合效應，從而向市場釋放更大效力。同時，這些舉措對於打擊繞道經營貸、消費貸等違規置換房貸的行爲，也會產生積極作用。

從近期西安意向登記熱度就可以看出，市場很冷淡。此次調整政策，對於西安市場來說，會對第四季度的市場表現帶來什麼影響？

資深媒體人王濤分析，政策出臺非常及時，對於西安市場短期內肯定是一個利好，特別是二套房首付降低之後會釋放出部分有購買力的改善需求。從去年8月、今年5月樓市政策出臺後的反響來看，在次月均對市場成交帶來積極拉動，成交量實現了攀升。

朱鬱認爲，西安房地產市場在經歷一段時間調控、階段性調整後，預計第四季度隨着政策環境的進一步明朗和購房者的理性迴歸，個案一攬子優惠頻出下，區域市場分化程度進一步加劇，價格梯度關係更加透明，營銷手段趨同，業績承壓仍明顯。

沈瑋則表示，從近期政策來看，降息降準降首付都是過去常用的招數，短期可能會激發一部分需求入場，但治標不治本，後期還是要看經濟復甦情況。只有庫存高、信心不足以及地方債這三個主要問題的解決效果落地，市場纔會真正回暖。

購買力能提升嗎？

短期有帶動 長期還得靠經濟穩定

市場能否真正回暖，以及樓市的銷售業績最終還是要看購房者是否買單。面對日益嚴重的購房者觀望情緒，本次多輪政策疊加以及“止跌回穩”預期，能否真正促進購房者購買力呢？

王濤分析，目前對於購房者買房信心影響最大的實際上還是收入的穩定性。首付降低了但月供提高了，月供需要長達二三十年的持續性，只有大家的收入穩定了，纔敢於買房子。在目前房價還沒有企穩的情況之下，購房者其實依然擔心買了之後房價下跌。政策短期內肯定對市場有帶動，但短期之後還是要靠經濟企穩。

朱鬱表示，政策出臺有其背景，有其作用，對購房者提振購買信心具有積極作用，同時也有利於項目運用好階段營銷策略，來提升房地產銷售業績。但具體效果反饋需視市場反應、客戶反應以及政策落實情況，綜合判定市場需求轉化表現。

馬健認爲，金融刺激政策對於樓市的作用目前看來還是有限，提振購買信心的前提是經濟向好、收入預期增加和房產有投資價值。

房企會擴大規模嗎？

積極性提升有限 拿地還是比較謹慎

於房企而言，目前市場壓力比較大。面對此次調整政策，是否會提高拿地以及擴大開發規模的可能性？

朱鬱表示，對於房企而言，主要取決於政策導向、市場需求以及經濟實力。首先，近期相關政策的具體效果還需觀察，且不同地區的政策執行力度和效果存在差異，這將影響房企在不同地區的拿地決策。其次，部分房企仍面臨資金鍊緊張、債務壓力大、庫存去化難度大（週期長）的問題，這將限制其拿地能力和開發規模。第三，如果市場需求持續回暖，且房企對未來市場持樂觀預期，那麼提高拿地以及擴大開發規模的可能性將增加。對於房企而言，西安主城區、臨近板塊以及各開發區在拿地考量上差異明顯。

王濤分析，對於開發商來講，目前還是以去庫存爲主，備好現金流以應對市場的不確定性，拿地方面肯定還是比較謹慎。目前的政策對於開發商拿地積極性提升預計有限。當然，開發商新增土地儲備將直接關係到接下來的銷售業績、現金流，謹慎拿地將會成爲大多數房企的選擇。規模時代已經過去，房企更加註重經營，會有更多的房企選擇走精品之路，規模只屬於龍頭的幾家央企、國企。

馬健預計，目前市場房企兩極分化明顯，強者更強，弱者則面臨被淘汰。招商、金茂、保利、華潤等央企、國企的產品力和競爭力越來越強。這些企業極有可能會提高拿地及擴大開發規模。 記者 黨蘭 張毅

來源：華商網