2024年核心城市土地市場局部火熱 明年或延續分化行情|推動樓市止跌回穩

財聯社12月30日訊（記者 李潔）2024年的房地產行業，土地市場的變化成爲不可忽視的篇章。

“2021年以來，從銷售到拿地的傳導機制有所弱化，其實質在於房企的行爲邏輯由增長導向轉爲安全導向，銷售回款更多用於兌付債務，而非擴張拿地。”東北證券分析師張明遠稱。

房企經營邏輯的轉換，勾勒出地產行業在2024年去庫存浪潮下，土地市場也發生了深刻變化。

克而瑞分析師指出，在行業邁入去庫存新週期背景下，從城市視角來看，土地成交規模小於商品房成交規模成爲2024年土地市場一個重要特徵。

克而瑞數據顯示，截至2024年12月20日，全國300城土地成交建築面積同比回落17%，預計全年成交建面降至11億平方米左右，與商品房成交規模相近。

而專項債支持收購存量土地的助力、一線城市土拍政策的調整，或對未來土地市場產生重要影響。

張明遠表示，展望2025年，房價的止跌回穩推動商品房銷售復甦，拿地端亦有望邊際改善，但考慮到目前主流房企仍處於縮表週期，拿地表現將延續城市間分化特徵，整體表現爲降幅收窄。

一二線城市成房企重要補倉地

穩市場、去庫存成爲行業企業當前發展第一要務背景下，2024年土地成交規模保持低位運行狀態。

土地出讓金方面，據財政部數據，2024年前11月，國有土地使用權出讓收入32626億元，同比下降22.4%。

新房市場持續盤整之際，全國土地供應規模也隨行就市，做出調整。據悉，自2022年以來各地主動下調了供地規模，並且在2023年由自然資源部主導推出了預供地制度，進一步促進了地塊信息的公開透明，保證了土地出讓的充分競爭。2024年，自然資源部發布新規，規定商品住宅去化週期超過36個月的城市，將暫停新增住宅用地出讓。

“作爲行業去庫存先行指標，土地出讓規模的調整，既是行業供求規律的自我調整，也體現了地方主管部門展開的主動應對，有利於穩定市場預期。”一位房地產行業分析師指出。

在此環境下，2024年土拍市場整體維持點狀高熱、持續分化的趨勢。尤其是9.26新政以來，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地塊競拍出高溢價。

據中指院統計，雖然各線城市成交規模均縮量，但一線城市土地出讓金佔比提升，房企拿地進一步聚焦於核心城市，1-11月TOP20城市住宅用地出讓金佔全國比重仍過半。

從土拍熱度來看，北上深杭仍是房企重要補倉之地，廣州、成都、合肥優質地塊房企參拍積極。中指院數據顯示，2024年1-11月，22城住宅用地溢價成交佔比爲24.1%，較去年同期回落13.3個百分點。分城市來看，深圳、杭州、上海溢價成交宗數佔比均超5成，北京、合肥、成都超3成，其餘城市普遍在2成以下。

“當前房企投資拿地更追求確定性，一二線核心城市優質地塊成爲房企搶地重心，而多數三四線城市土地依舊少人問津，土地市場呈現局部火熱、整體偏冷的格局。”克而瑞分析師稱。

此外，不少規模房企也表示，堅持“以銷定投”的戰略，將投資集中在一線城市以及核心二線城市。

一位TOP10房企高層表示，集團在拿地策略上更加聚焦在高線城市，尤其是城市的核心區域。這種策略有助於確保資金安全、穿越週期，並抓住土地市場的新機會。

值得關注的是，在一線城市中，北京、上海等地土拍政策有所調整，恢復價高者得的競拍方式，一定程度提升了土地市場的活躍度和競爭度，優質地塊受到衆多房企的關注和角逐，對穩定土地市場預期起到了積極作用。

“需求端預期改善，上海、杭州、北京等地限房價政策的退出，以及更多高端新房項目的開盤，有望推動2025年繼續迎來更多高品質、高單價地塊成交，並帶動投資端信心回升。”中指院分析師稱。

央國企仍是拿地主力

拿地企業方面，2024年仍然保持了少數央國企佔主導、多地城投托底、民企穩中求進的格局。

克而瑞數據顯示，前11個月央企拿地金額佔百強30%比例，國企達到23%，分別較2023年同期下降10個百分點和上漲6個百分點；民企拿地金額佔比14%，較去年同期下降4個百分點。

相較之下，城投在央企投資下滑背景承擔了更多的託底作用，TOP100房企中，城投拿地金額佔比達到26%，僅次於央企，較2023年同期增加15個百分點，

“前11月北京、上海、廣州、深圳等城市央國企拿地佔比均在八成左右，土拍情緒偏弱的城市地方國資佔比較高，如無錫、瀋陽、南京、福州、長春等城市地方國資佔比均超5成，其中無錫、瀋陽超8成。”中指院分析師稱。

具體到企業方面，2024年混合所有制、民企、央企投資金額均出現不同程度回落。

民企中，少數規模化、全國化的企業仍存拿地能力。地方國企中，部分企業積極走出大本營，持續在覈心城市競買優質地塊，其中，越秀地產表現相對突出，其通過招拍掛和收併購等方式持續佈局，拿地金額增幅接近五成。

“央國企投資規模仍保持領先，但投資較爲謹慎。這也導致多個地方土地市場依舊需要城投平臺公司進行託底，雖然整體金額不及央國企，但數量較多，且拿地金額較去年有明顯提升。”上述中指院分析師稱。

其進一步表示，雖然當前銷售端有所轉暖，但從企業投資角度來看，鑑於大多數企業現金流、庫存週轉依舊承壓，現階段大部分市場化企業的主要任務仍是調降自身庫存，預計2025年企業投資仍將處於築底期。

展望2025年，多位分析師指出，基於歲末中央經濟工作會議定調，得益於貨幣政策重提“適度寬鬆”，並明確地方債可以用於土地儲備和閒置土地收儲，將在實質上加快行業去庫存步伐，並減輕投資端的資金壓力。

“當前，自然資源部針對運用專項債收購存量閒置土地的細則已經落地，未來財政部相關政策細則有望跟進，爲各地執行提供更多資金支持。”中指院分析師表示。

“得益於貨幣政策重提適度寬鬆，以及行業去庫存、穩信心步伐的持續推進，2025年有望迎來更多高品質、高單價地塊成交，土地交易規模方面，也有望在和商品房交易規模相匹配的低位企穩。”克而瑞分析師稱。