2024年房地產市場發展關注四大關鍵詞
記者 孫蔚
2023年房地產市場處於深度調整期，隨着衆多有利於穩定市場信心的政策措施相繼出臺，也爲市場釋放了更爲積極的信號。爲了貫徹落實中央經濟工作會議精神，全國住房和城鄉建設工作會議近日在北京召開，提出2024年重點做好4大板塊、18個方面工作，進一步細化明確了2024年房地產市場發展的關鍵詞。
穩市場
中央經濟工作會議明確表示，2024年要堅持穩中求進、以進促穩、先立後破。剛剛召開的全國住房城鄉建設工作會議在部署2024年重點工作時再次明確，重點抓好4大板塊、18個方面工作。在穩定房地產市場方面，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優化房地產政策。
“房地產行業作爲支柱產業，對穩經濟具有重要作用，也是穩就業、保民生的重要抓手。從高層會議表態來看，2024年房地產調控仍將延續當前基調，保持寬鬆政策環境，圍繞滿足剛性和改善性住房需求的目標持續優化。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示。
根據中指研究院監測數據顯示，2023年全國各地樓市政策出臺頻次超600次，年底北京、上海重磅推出下調首付比例、降低房貸利率等政策，大幅降低了居民置業門檻和置業成本。當前，僅部分核心城市仍有一定限制性政策。
中指研究院市場研究總監陳文靜對記者表示，全國住房和城鄉建設工作會議進一步明確了2024年房地產政策的發力方向，房地產行業在經歷了兩年多的市場超調後，隨着供需兩端政策協同發力，“有利因素”正在不斷增加。2024年在新的形勢下，以政策“進”促市場“穩”，政策落實見效可期，房地產市場有望逐步實現築底企穩。預計2024年，核心一二線城市首套、二套房首付比例有望進一步下降，一線城市也有望因區、因需優化限購政策，二線城市或全面取消限購政策，更多低能級城市也將通過發放購房補貼等方式促進住房需求釋放。
保交樓
保交樓、化解項目交付風險仍是2024年政策聚焦點之一。住建部黨組書記、部長倪虹強調，“保交樓”工作落實屬地責任，加強預售資金監管，加快預售制度改革。
對於房企而言，保交付不僅是開發經營能力的體現，還能彰顯出其社會責任與擔當。從已披露交付數據的房企情況來看，2023年前11個月，碧桂園、融創中國、綠地控股交付套數分列前三，交付套數分別達到50萬套、22.7萬套和20萬套，三家全年合計交付套數有望超過100萬套。
陳文靜預計，2024年保交樓配套資金和政策有望進一步落實，進一步修復市場預期。而加強預售資金監管、改革預售制度或是“保交樓”重要配套舉措。
據記者瞭解，此前住建部已明確表示“有條件的可以進行現房銷售”，2023年已有多地試點現房銷售。比如河南明確表示，將進一步規範商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封爲試點積極探索預售制度改革和現房銷售。此外，包括深圳、北京、合肥、福州等地還試點在土地出讓環節設置“現房銷售”條件。
“預計後續各地在住房和城鄉建設工作會議中都會提及現房銷售，將有更多城市或地區推進試點，有望從點狀式試點逐漸演變爲組團式的發展模式，尤其是一些重點省會城市會加入到試點大軍中。”嚴躍進表示，現房銷售制度能夠有效防範預售風險，保護消費者利益，並推動房地產市場向着更加規範和透明的方向發展。
另外，在強化工程質量和既有房屋安全監管方面，住建部表示，2024年將啓動住宅質量多發問題整治行動，抓好房屋體檢、養老金、保險制度試點，開展房屋市政工程等領域安全生產治本攻堅三年行動。
化風險
中央經濟工作會議重申，要堅決守住不發生系統性風險的底線，積極穩妥化解房地產風險。全國住房和城鄉建設工作會議也指出要穩妥處置房企風險，重拳整治房地產市場秩序。這充分體現了對房地產金融風險防範化解的高度重視，也說明去風險仍是2024年房地產行業的重要工作內容之一。
自2022年11月11日“金融16條”發佈後，房企融資支持進展明顯加快。2023年10月末，中央金融工作會議強調“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”後，多部委紛紛召開企業座談會落實相關舉措，多家商業銀行也提出要加大在開發貸、按揭貸、經營貸及債券承銷等方面的支持。
比如，建設銀行召集6家房企代表召開座談會，企業們表示，近期國家出臺了一系列支持政策，融資環境逐步改善，但目前仍面臨階段性困難、流動性緊張，並就完善房企融資環境提出了相關建議和訴求。交通銀行邀請了15家房企開展“面對面”交流，內容包括行業形勢分析、進一步加強銀企合作、探索房地產發展新模式、一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求等，具體需求包括授信額度、債券發行與投資、供應鏈金融等。
對此，嚴躍進認爲，2024年企業端資金支持政策有望繼續細化落實，“三個不低於”等政策若能實質性落地將有助於改善房企融資環境。
新模式
中央經濟工作會議強調，完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。全國住房和城鄉建設工作會議進一步表示，構建房地產發展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道。
在過去的一年，倪虹多次調研並指出，新模式下，房地產企業要有清醒的認識，現在要拼的是高質量、新科技、好服務，誰能爲羣衆建設好房子，誰能爲羣衆提供好服務，誰就會有市場、誰就會有發展。
對此，陳文靜表示，我國住房發展正從“有沒有”進入到“好不好”階段，“好房子”供給量增加也意味着將促進更多改善性住房需求入市，未來改善性住房需求仍有較大釋放空間。
同策研究院研究總監宋紅衛對記者表示，當前房地產市場運行發展模式、發展階段與過去不同，今後將進入一個新的發展階段，即高質量發展階段。對應到消費需求來講，就是以改善型需求爲主導的發展階段已經逐漸來臨。
隨着傳統住宅開發市場持續築底，房企由開發商轉型服務商、由重資產轉型輕資產已是必然趨勢。陳文靜認爲，2024年，包括代建、城市更新、保障房、長租公寓、商業投資運營等領域，也將成爲房企探索新模式的重要選擇。
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