10月全國樓市實現“雙增長”，房價“止跌回穩”還有多遠？

在中央定調“房地產市場止跌回穩”後的首月，全國商品房成交量拐點已現。10月份，全國新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，自今年2月份連續8個月下降後首次實現增長。

業界觀點認爲，此次樓市轉暖是全方面的，體現市場預期發生向好變化。其中，二手房市場成交活躍度在多數城市都明顯放大，一線城市新房市場率先轉暖。此外，一些熱點城市的優質地塊也受到久違難得的追捧，表明房企信心也在逐漸復甦。

但成交量的“止跌回穩”是否能在年內帶來房價企穩？多名受訪專家認爲，當前，全國房地產整體庫存規模仍處於歷史高位。四季度，還需要多重政策進一步推進，鞏固銷售企穩態勢，促進樓市供需關係修復，推動房價企穩。

一攬子增量政策成效初顯

根據住建部“全國房地產市場監測系統”網籤數據，10月份，全國商品房成交同比、環比實現“雙增長”。

“雙增長”背後，發改委投資所研究員劉琳對第一財經分析認爲，是近一個多月來，一攬子增量政策所產生的疊加效應。

9月26日召開的中央政治局會議提出，“有效落實存量政策，加力推出增量政策”，並圍繞加大宏觀政策逆週期調節、擴大國內有效需求、加大助企幫扶力度、推動房地產市場止跌回穩、提振資本市場等五個方面作出部署。

“在經濟面臨下行壓力的背景下，前述5個方面的增量政策，對提振市場主體信心、提振居民消費信心起到了非常重要的作用。”劉琳表示，今年5月17日，有關部門也推出一系列樓市支持政策，但彼時樓市復甦僅維持了月餘時間。市場信心的恢復需要宏觀政策組合發力。

樓市方面，近一個多月來，住建、財政、自資、央行、金融總局等多部門接踵出臺了一系列利好政策，存量政策優化與增量政策落地同時推進。比如，10月降息落地，5年期以上LPR達歷史最低；而存量房貸利率的降低，在增加居民可支配收入的同時，削弱居民提前還貸動力，降低金融風險。有統計稱，該政策可平均每年減輕家庭的利息支出總數達到1500億元左右，惠及5000萬戶家庭。

“本輪樓市增量政策‘組合拳’產生的效應之快之強，超過之前多輪樓市紓困政策，我認爲，主要是堅持了三點：一是政策信號十分強烈，二是政策內容與力度都超預期，三是精準聚焦穩房價。” 上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰對第一財經分析說。

與此同時，多地加快落實“四個取消”（包括取消限購、限售、限價、普通住宅標準），鬆綁樓市限制性政策。據中指研究院11月1日統計，今年以來已有超300省市出臺約700條政策，政策環境超上一輪週期最寬鬆階段。

“近一段時間，各城市政府的響應動作非常迅速、敏捷，北上廣深繼續放開限購、限價，二三線城市如武漢、成都、長沙等也均推出了‘加碼’政策，開發商加快推盤，部分城市優質改善項目陸續入市，這些均進一步助推了市場回暖。” 浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬對第一財經分析說。

住建部監測顯示，10月份全國新建商品房網籤成交量環比增長6.7%，這是自去年6月份連續15個月下降後首次實現增長。二手房網籤成交量同比增長8.9%，已連續7個月實現同比增長。

虞曉芬認爲，目前，購房者對於“買現房”的熱情更高，二手房成交率先回暖、增幅更大也是意料之中的。而10月份新房成交數據同比止跌意義尤爲顯著，表明“保交樓”積極推進，樓市信心有所修復。

根據住建部數據，一線城市樓市成交增幅更大。10月份，一線城市新建商品房網籤成交量同比增長14.1%，二手房網籤成交量同比增長47.3%。

“除熱點一二線和省會城市外，我們觀察到三四線城市的樓市成交量也出現企穩、跌幅收窄的現象。相較於一線城市新房市場剛需和改善並存的情況，三四線城市新房市場以改善需求爲主。”劉琳說。

陳杰認爲，本輪政策“組合拳”的效果並不是在所有城市都表現一致，城市間區域間的分化仍然存在並還有所加大。但新政在部分城市的效果展現，給其他城市樓市的築底企穩帶來了信心。

多專家：房價企穩仍需更大力度“去庫存”

在房地產市場上，成交量的變化往往在房價變化之前，也即所謂的“量在價先”。隨着全國樓市銷售的拐點到來，房價是否也止跌可期？

國家統計局數據顯示，今年9月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅總體趨穩、同比降幅擴大。其中，一線城市的新房和二手房銷售價格環比分別下降0.5％和1.2％，且降幅均較上月擴大。

11月，據中指研究院最新監測數據，百城新房價格保持微漲態勢，漲幅較上月略增；二手房價格環同比繼續下跌，100個城市二手住宅價格環比均下跌。但一線城市環比大幅收窄至-0.17%，止跌回穩態勢初現。

“房價與銷量密切相關，實際上就是供求關係決定價格。按照以往的經驗，成交量持續上漲是房價上漲的基礎條件之一。從目前的成交情況看，10月份新建商品房網籤成交量環比增長6.7%，市場呈現了非常積極的止跌回穩信號。不過，從出現市場拐點到形成可持續的趨勢，還需要時間觀察。” 成都市城市建設發展研究院副院長馮波對第一財經分析說。

虞曉芬持審慎態度。她認爲，當前除少數一二線城市外，更多城市面臨較大的樓市庫存。尤其是一些三四線城市，樓市銷售的企穩態勢還不突出，並且持續面臨人口外流等問題，去庫存壓力較大，這制約了價格的企穩。

根據國家統計局數據，截至9月底，全國商品房待售面積7.32億平方米，同比增長13.4%。

另據市場同期監測數據，三四線代表城市可售面積出清週期已超30個月，二線代表城市出清週期也達到21.2個月，均處於歷史高位。

“短期內三四線城市‘量—價’的傳導效應或並不顯著，但去化壓力小的城市可能率先企穩。”虞曉芬認爲。

近半個月（數據截至2024年10月20日），有機構監測數據顯示，在90個樣本城市中，深圳、成都2城市率先出現房價短線止跌，分別微漲0.2％和0.32％，其餘88個樣本城市房價繼續下跌。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據組組長鄒琳華分析認爲，當前房地產市場的內外部環境還沒有發生根本性變化，房地產市場出現的積極信號主要來自於政策的支持力度的顯著加大。房價止跌企穩並不是個容易的過程，個別城市出現的房地產市場復甦現象還很脆弱，需要政策的持續大力支持與呵護才能穩固。否則，市場隨時有可能繼續調頭向下。10月底，核心城市成交量又有回落也證明了這點。

在陳杰看來，事實上，本輪樓市新政“組合拳”已明確聚焦穩價格，甚至不少政策的內容和力度超出市場預期。比如，“年底前‘白名單項目’信貸規模要擴圍到4萬億元”“以貨幣化安置推進100萬套城中村和危舊房改造”。藉助財政、信貸、規劃等多種政策工具的組合，有利於市場供求恢復均衡。

劉琳進一步表示，如果“100萬套”的貨幣化安置完全落地，按照套均100平米計算，大約可以去化1億平米的存量。去年我國商品房銷售面積約9億平方米，100萬套城中村和危舊房改造貨幣化安置大約可以消化10％左右的庫存，“這個力度並不小”。

財政政策能以多大力度支持土地收儲和存量房收儲，是市場關注的另一焦點。在10月17日舉行的國務院新聞辦發佈會上，財政部部長助理宋其超介紹說“財政部擬會同相關部門實施利用專項債收儲土地和收購存量商品房政策。” 馮波認爲，接下來，還需要進一步加快落實專項債和再貸款支持政策收回收購存量土地。

“本輪政策信號十分明確，要‘嚴控增量’以收縮供給，大手筆大工程也要‘優化存量和提高質量’以提振需求。供需平衡修復在望才能降風險、穩預期、增信心。”陳杰說。