最會賺錢央行3》「臺灣住宅已變成準金融商品」 房市專家：低利率熱錢助長炒房

景文科技大學財務金融系副教授章定煊認爲，央行的低利率政策，對房市、貧富差距等社會問題有一定的影響。（圖／報系資料照、章定煊提供）

「臺灣現在已經是當住宅變成一個準金融商品」「央行不敢升息很多，到底是不是怕房市大跌？影響金融秩序？」景文科技大學財務金融系副教授章定煊說，「我想，楊總裁應該都知道！」中華經濟研究院國際所研究員王儷容提出近日一份學術研究指出，「利率下降1％，對短中期房價有顯著提高，長期則影響不明顯」。

對於把房價高、低薪、貧富差距大的社會問題，推給央行的「雙低扭曲政策」，CTWANT採訪多名學者專家都認爲「過於單一性苛責」「不公平」，但一致認爲，房價居高不下與貨幣政策過於寬鬆有關。

章定煊說，我國貨幣政策過於寬鬆，但又不像歐美等有強大的債券市場，以致熱錢無處可去，流入房市、股市等，「房地產」就被當成債券型的金融商品「炒房」，政府要靠稅務等打房措施恐怕難除病根，這已經和住宅函數、所得人口的基本剛性需求脫節。

升息會不會動搖房市？中華民國不動產仲介公會全國聯合會榮譽理事長李同榮斬釘截鐵地說，「升息初期往往是經濟景氣熱絡時候，因此不會影響房市，中期就會影響到經濟，升息末期就會直接影響房市」。

依據央行法，央行工作目標「重中之重」是協助我國經濟之發展，只是臺灣這些年國人深感房價炒高、低薪等社會問題加劇，亟需政府儘快找到解方。（圖／黃鵬傑攝）

依臺灣銀行揭示2023年11月24日的基準利率3.119％，基本放款利率是基準利率+2.14％來看；再看信義房價指數自2003年迄今走勢，雙北等七個都會區，房價季指數從平均39持續上升，雖2015年至2019年間漲幅放緩，但2020年起重新走高，今年第三季來到149.82，二十年來成長74％。

李同榮還說，疫情後，2022年3月首度提高利率升息1碼，連續五季至2023年3月共升息3碼（1碼是0.25個百分點），房市仍是充滿資金，其中還有臺商資金迴流，這波升息對豪宅高價房影響有限，反而讓中低房價高漲，國人對買不起房更有感。

利息調整的源頭是央行每季公佈的「重貼現利率」，「這涉及到1年期定存利率、房貸利率」，一名經濟學家跟CTWANT記者說，「央行若在每季週四會後宣佈提高重貼現利率，銀行就會在隔週一跟着提高1年期定存利率」「房貸利率就是會跟着1年期定存利率走」。

美國央行暴力升息後，房貸利率從3.3％提高到7.7％，「不過，9成的美國房貸戶是選擇固定利率的，也就是受到升息的衝擊有限。」這位經濟學家繼續分析說，「我國房貸戶若是選擇浮動式利率，受到升息影響就變大，繳房貸壓力就增加。」

美國聯準會FED（美國央行）從2022年起迄今升息共11次，累積升息21碼（525bp），利率來到5.25％～5.50％區間，臺灣央行則共升息3碼。（圖／劉耿豪攝）

李同榮進一步分析，低利率導致高房價，但若升息幅度增高，讓一般民衆對房貸利率負擔更有感，這與國人所得分配不均，跟產業發展不平衡有關，「臺灣產業集中在高科技業，但我們是國際觀光島，一般服務業、餐飲業、觀光業等的薪資偏低，因此房價所得比就偏高，高房價與低所得雙重影響年輕人購屋能力」。

依金管會統計，截至2023年9月底，國銀不動產放款佔比平均比率續升至26.75％、月增0.28％，創下近一年新高，對於不動產資金集中度情況，立委郭國文指出，儘管央行實施5波信用管制，不動產放貸集中度仍比沒有信用管制時高，「我質疑管制手段需不夠多元，央行總裁卻不願面對此問題，導致目前信用管制的成效仍不顯著。」

「民衆有感的通膨與官方通膨好像還是有個gap（代溝）」，「到底要如何調整，市場可以自由經濟化一些」，受訪的專家學者期待新政府有新作爲。

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