寧波老破小可以抄底了嗎？

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最近連續有消息爆出，外地資金在杭州抄底老破小。

這種事是不是真的？大概率是。有人說是中介在炒作，但無風不起浪，如果完全沒有這樣的事，憑空捏造很快就會穿幫的。

老司機相信，這種抄底行爲在每個城市都有，但爲什麼在杭州爆出？一方面可能是杭州剛剛完全放開限購，話題度還比較高；另一方面是杭州的投資客多，任何利好都會快速傳播開來。

杭州的確是個炒房之城。

但老司機也相信，這樣的抄底行爲規模是很小的，對於整個二手房掛牌量來說九牛一毛。特別是杭州，不但掛牌量大，而且下跌幅度小，比杭州跌得更久、跌得更多的城市多的是。

要抄底，也應該選那些跌得更透的城市。

老破小抄底的邏輯，無非是買家覺得價格跌過頭了，比如房價跌破了地價。這樣的價格收過來，如果將來房價回到合理水平，也有得賺。

這種投資幾乎可以被認爲是無風險的。

但只是簡單的以地價來衡量房價，恐怕也靠不住，寧波有大量的老破小价格已經低於地價了，但如果用租金來衡量，這些“超跌”的小區仍然偏貴。

比如洪塘的老破小，單價大概15000元/平就能買到，一套小兩居室，面積80平方，總價120萬左右。

但這套房子如果出租，大概一個月也就2300-2500元，一年的租金不到3萬，年化回報率不到2.5%，比超長期國債還低。

國際普遍的衡量標準是至少3%，房價奇高的香港最新也有2.87%，如果要抄底，明顯高於3%纔算是機會。也就意味着，這套房子還要跌20萬，單價跌到12000元/平左右纔有吸引力。

跌幅差不多15%。

寧波的老破小還有15%的跌幅嗎？誰都不知道。經過三年下跌，目前老破小的房價幾乎已經看不出什麼泡沫，哪怕每再下跌一個百分點，對於房東來說都非常難受。

跌到肉裡去了。

對老破小的下跌，老司機並不過於悲觀，目前二手房成交差不多4000套/月，其中大部分都是老破小或者低價剛需房，說明這部分低總價的產品還是有流通性的。

每個月差不多有3000來個接盤手。

另一方面，安置房已經停止建設，市場上這種低總價產品的供應也就不再增加，銷售復甦加上新增供應停止，價格應該有機會企穩。

所以，對於廣大剛需客戶來說，目前真是買房的好時機，除非你有能力買到最低點，否則沒必要盲目等跌。

當然，樓市始終是非理性的，其他產品的下跌也會帶着老破小下跌，比如價格還有水分的次新房。

如果真的出現這種情況，老破小在下半年繼續下跌，那麼抄底的機會真的就來了。跌得越多，無風險收益就越大，租金回報率能超過3%，幾乎可以閉眼買了。

是不是老破小抄底後就一定會大漲呢？目前看並沒有這樣的機會，價格見底和價格反彈是完全兩種不同的狀態，需要的條件也不一樣。

上面我們簡述過見底的原因，核心因素就是供求關係，同樣，上漲的核心因素也是供求關係。只有在供不應求的情況下，房價纔會上漲。

什麼因素會導致老破小供不應求呢？或者在供應量不變的情況下，什麼原因會導致需求暴漲？

我想真實的需求是沒有機會暴漲的。城市人口增長放緩，居民收入增長放緩，新增剛需人羣怎麼暴漲起來？相反，現在的年輕人動輒躺平，不結婚不生娃不買房，剛需的規模反而可能會減小。

那麼唯一可能導致需求暴漲的因素就是投資了，如果投資客蜂擁而入，那是能很快改變供求格局的。但沒有真實需求接盤，這些蜂擁而入的投資客，最終還是會砸手上。

所以如果真的出現大家都去抄底老破小了，反而應該要避而遠之，我們知道那是個什麼樣的投資品，知道它未來的空間有多大，就沒必要去火中取栗了。

即便要抄底老破小，也應該考慮未來出租的可能性，最好買房齡短一點的，有電梯的，小區管理還不錯的，不要只圖便宜。

沒有電梯的老破小，超過3樓就不要買了。

老破小的另一個投資邏輯是拆遷，這就有點賭的性質了，當然對於板塊越熟悉，對於規劃消息越早知道，賭對的概率就越高。

但大趨勢是拆遷的規模未來不會太大，核心原因是地方債務的剛性約束，哪怕100個小區該拆，最終會拆的可能也不到10個。

其實如果不考慮賭漲價這個因素，僅僅追求租金回報的話，公寓可能是一個更好的選擇。上篇文章《》老司機談了對於公寓投資的看法，感興趣的同學可以去翻翻看。

即便今年出現老破小抄底的機會，投資客也要對回報理性預期，在整體供過於求的時代大背景下，抄底賺的只是“超跌”的那部分差價，而不是未來會有確定性的巨大漲幅。

以洪塘這套房爲例，100萬以下就具備了抄底空間，如果你80萬買來，無風險的收益大概就是100-80=20萬，而不是說這套房很快會張到150萬或200萬。

如果真有這樣的空間，現在120萬完全可以吃進了。

花80萬賺20萬，可能需要兩三年甚至更久的時間，其實年化回報率也不到10個點，扣掉稅費利息，淨收益還要更低。

所以對於房產投資不要有太高期望了，好賺錢的時代真的過去了，以前啃的是鵝腿，以後只能啃蚊子腿。

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