中銀證券：京滬新政後首週一線城市成交量大增，住建部提穩需求、穩融資、重品質

樂居財經 李禮 12月26日，中銀證券發佈房地產行業第51週週報。

新房成交面積同比由負轉正，環比增幅擴大；二手房成交面積環比降幅擴大，同比增幅擴大； 一線城市新房與二手房成交同環比均大幅增長。 土地市場環比量價齊升，溢價率環比下降。

核心觀點

新房成交面積同比由負轉正，環比增幅擴大；一線城市同環比大幅增長。 40 城新房成交面積爲361.9 萬平方米，環比上漲 25.3%，環比漲幅較上週擴大了 18.7 百分點，同比上漲 17.2%，同比漲幅較上週擴大了 41.2 個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環比增速分別爲 34.2%、 26.0%、15.4%，同比增速分別爲 46.2%、 26.4%、 -26.9%。 一、二線城市同比漲幅較上週分別擴大了 68.9、40.5 個百分點，三四線城市同比降幅較上週縮小了 17.8 個百分點。

二手房成交面積環比降幅小幅擴大，同比增幅擴大；一線城市同環比大幅增長。 18 個城市成交面積爲 163.8 萬平方米，環比下降 2.3%， 環比降幅較上週擴大了 2.2 個百分點， 同比上漲 57.3%，同比漲幅較上週擴大了 37.8 個百分點。一、二、三四線城市成交面積環比增速分別爲 19.0%、 -5.7%、 -9.4%， 同比增速分別爲 62.7%、 43.4%、 89.6%。 一、二、三四線城市同比增幅較上週分別擴大了 15.0、 40.4、 53.1 個百分點。

新房庫存面積同環比均下降，去化週期同環比均上升。 12 個城市新房庫存面積爲 10101 萬平方米，環比增速爲-0.2%，同比增速爲-5.0%。 去化週期爲 17.7 個月， 環比提升 0.2 個月，同比提升3.0 個月。 一、二、三四線城市新房庫存面積去化週期分別爲 18.4、 15.3、 57.7 個月，一、三四線城市環比分別提升 0.3、 2.8 個月，二線城市環比持平，一線城市同比減少 4.9 個月，二、三四線城市同比分別提升 3.3、 30.5 個月。

土地市場環比量價齊升，溢價率同比上升，環比下降。 百城成交土地規劃建築面積爲 10882.3 萬平方米，環比上漲 37.6%，同比上漲 0.5%；成交土地總價爲 2617.3 億元，環比上漲 80.1%，同比上漲 28.8%；成交土地樓面均價爲 2405.1 元/平，環比上漲 30.9%，同比上漲 28.1%；百城成交土地溢價率爲 3.3%，環比下降 0.6 個百分點，同比上漲 0.2 個百分點。

本週房企國內債券發行規模同比上升，環比下降。 房地產行業國內債券總髮行量爲 124.4 億元，同比上升 11.3%。總償還量爲 166.1 億元，同比上升 39.4%（前值： 139.5%），環比上升 14.1%；淨融資額爲-41.7 億元。

板塊收益有所下降。 房地產行業絕對收益爲-4.1%，較上週下降 5.2pct，房地產行業相對收益爲-4.0%，較上週下降 6.8pct。房地產板塊 PE 爲 10.85X，較上週下降 0.45X。北上資金對電力設備、汽車、基礎化工加倉金額較大，分別 44.89、 15.59、 7.72 億元。對房地產的持股佔比變化爲-0.81%（上週爲 0.04%），淨賣出 3.91 億元（上週淨買入 3.40 億元）。

政策： 12 月 21-22 日， 住建部工作會議召開， 提出要因城施策、一城一策、精準施策，穩定房地產市場，此外，還指出，房地產已經從“有沒有”轉入“好不好”的時代，明年選擇一些城市和企業試點，抓一批好房子樣板出來，不同的價格下有不同的好房子。 中銀證券認爲，這是行業由追求“量”到注重“質”的提高的開始，未來對於住房品質的要求會逐步提高。 同時，住建部部長倪虹還強調一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，住建部將會同金融監管總局指導房地產融資， 再度釋放房企融資的積極信號。 此外， 本週住建部相關負責人表示，新一輪保障房規劃建設除了將原有的公租房和保租房作爲配租型保障房外，還進一步引入了配售型保障房，即一種按保本微利原則配售的住房。 配售型保障房在規模上遵循“以需定建”的準則，並通過封閉管理的形式強調突出住房的保障屬性。新一輪保障房建設將重點保障工薪收入羣體和城市需要引進的羣體。 地方需求端政策持續發力。 海南發佈十條政策，涉及個人住房貸款中住房套數認定標準、降低存量房貸利率、不動產“帶押過戶”、二手房交易轉讓年限及增加多孩家庭購買商品住房套數等政策優化。北京發佈預售資金監管新政徵求意見稿，將商品房預售資金監管主體由商業銀行調整爲政府。 中銀證券認爲，本次北京強化預售資金監管，將有助於防範項目風險，穩定購房者預期，對市場信心提振或將起到積極作用，未來預計將有更多城市跟進。

投資建議

中銀證券認爲，短期關注近期各項支持政策落地實際效果以及效果持續性，中長期關注城中村改造、保障性住房建設推進帶來的行業機會。當前大背景下，流動性安全、重倉高能級城市、產品力突出的房企或更具備 α 屬性。穩健經營的優質民企和混合所有制房企或將受益於後續更有針對性的融資支持政策，若能在本輪週期中生存下來，或具備更大的估值修復彈性。

現階段中銀證券建議關注兩條主線： 1）中央與地方政策寬鬆預期下，地產板塊或迎來較大的 beta 行情，其中基本面相對穩健、有一定成長性的標的： 招商蛇口、華潤置地、建發國際集團、越秀地產、綠城中國、華髮股份、濱江集團；底部回升、彈性較大的公司： 金地集團、龍湖集團； 2）在一線城市有城市更新業務佈局的房企： 中華企業、光明地產、中交地產、城建發展、天健集團。

風險提示

房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。

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