中能建往事：央企“掉隊生”

重組已成爲葛洲壩最後的一塊遮羞布，何金鋼的勇猛激進拿地，卻抑制了葛洲壩原有的活力與生命力。

2021年，中國能建集團對旗下子公司葛洲壩進行了重大戰略調整，通過換股吸收合併的方式，葛洲壩逐步被中能建所取代，這一變化不僅標誌着葛洲壩作爲獨立法人實體的終結，也在市場上引發了廣泛的關注和討論。2022年，原葛洲壩旗下地產公司葛洲壩地產正式更名爲“中能建城市投資發展有限公司”，簡稱能建城發。

然而，自合併完成以來，葛洲壩（現已更名爲能建城發）在市場上的表現似乎陷入了沉寂。

葛洲壩掉隊 迷失的定位？

合併後的第一件事自然是招兵買馬。

2022年7月，中國能建黨委書記、董事長宋海良親臨能建城發，任命能建城發總經理楊揚洋擔任董事長。

2023年7月，能建城發引入曾任招商蛇口助理總經理兼華南區域總經理，後在多家民企擔任總裁等職務的蕭睿出任集團黨委副書記、總經理。

同年，能建城發還引入民企背景的劉娜娜，擔任能建城發集團黨委委員、副總經理。

引進了很多背景不錯的市場化人才，加上背靠有着雄厚綜合實力的母公司中國能建。葛洲壩重整旗鼓後本應翻出不一樣的浪花，但事實卻不盡人意。

一般央企整合的核心是突出主業和提升主業競爭力。房地產業務在中能建整個集團佔比並不高，以至於吸收合併後葛洲壩在市場上的曝光度逐漸降低，幾乎在主流市場消失了。

更重要的是，葛洲壩積累的負面效應開始逐漸顯現，越來越多的紅燈次第亮起。

開局並不順利

合併後，葛洲壩全部的資產、負債、業務及其他一切權利與義務將通過中國能建指定的接收方承繼。

首當其衝的自然是老大難的地王項目。

知名地王項目北京中國府，當時拿地轟動業內，拿地樓面單價約在7.5萬元/㎡，刷新了北京的單價記錄。而最終銷售均價僅11.3萬元/㎡，利潤空間不大，本身就承載着去化壓力。入市已經5年，但累計簽約不足百套。目前項目已經轉爲現房，點開查看簽約情況很不樂觀。

新官上任後，面對老大難，也未見有創新的營銷舉動。只是把項目的slogan改爲三環有墅。而這個墅，其實就是疊拼，不是真別墅，自然效果甚微，去化仍未見起色。究其根本，中國府滯銷的主要原因，在於產品本身。葛洲壩地產之前一直打出的5G科技系統，隨着何金鋼的離去，概念已經逐漸淡化了，中國府的標籤已經不再明顯，除了“中國府”三個字。加上市場曝光度不足，難以吸引足夠的購房者。

產品上，部分房屋在交付後出現質量問題，如滲水漏水等。這些問題也讓購房者對項目的品質產生質疑，望而卻步。除了中國府，葛洲壩地產近年來接連被曝出業主維權事件，這些事件早已對葛洲壩的品牌形象造成負面影響。

管理與運營，向來是一家企業能否擁有核心競爭力的勝負手。顯然，能建城發並沒有重視這一點，在品牌宣傳和推廣方面也缺乏創新和針對性。

雪上加霜的是，樓市調控政策不斷收緊，市場競爭日益激烈。中能建作爲新整合的實體，在適應新環境、調整經營策略方面面臨一定挑戰。以至於，在降槓桿的當下，大面積的虧損如今仍然存在。

能建城發近5年內有4年負債率高於85%

加速佈局 產品力堪憂

歷史遺留的問題，關於銷售，更關於產品力。

拋開舊項目，能建城發開始發力佈局新項目，同時明確了“371027”快週轉項目開發標準，新項目實現3個月開工、7個月開盤。“蘭園系”是能建城發開拓市場、利潤創造的主力產品，也是更名後能建城發在京打造的首個新盤，即位於後沙峪的璟上蘭園。

2023年6月拿地，9月案名公佈正式入市，11月首次開盤，然而開盤9個月後網籤52套，成交價比指導價低1萬/平。

項目取證共推出384套房源，但如今網籤率僅13.5%，業績實在說不過去。

再來看看價格，這塊地的拿地樓面價是2.8萬/㎡，銷售指導價期房5.8萬/平，現房6萬/平。加配建，如今網籤價已經降到了4.89萬/㎡，更有部分房源的單價已經降到了4.7萬/㎡這讓璟上蘭園在後沙峪的“性價比”變得越來越高，購房人真是買到就是虧到。

經過市場的檢驗，無論是北京中國府還是璟上蘭園的去化難題都是因爲項目定位與市場需求有偏差。能建城發來說，換打法是一方面，修煉產品力纔是站穩的根本。

戰略重組本應是一次轉型和品牌重塑的重要信號。

三年來，從葛洲壩地產到能建城發，從何金鋼到楊揚洋，管理團隊重新洗牌。調整高層團隊本意是希望能夠帶來明顯的起色，顯然，結果並不盡人意。

合併並非簡單的加法運算，它需要雙方在戰略、文化、管理等多個層面進行深入融合。在這個過程中，任何環節的疏忽都可能導致合併效果大打折扣，甚至產生負面影響。儘管葛洲壩緊緊抱住了中國能建的大腿，希望能夠藉助其力量走出困局，爲自己的品牌添彩。然而，市場卻並未如預期般給予積極迴應。

這背後的原因，既有市場慣性的制約，也有企業內部問題的顯現。可見，在下行週期裡，哪怕是大央企，也很難逃脫市場慣性，更別說反轉行情了。