鄭州取消新房限價 業內預計將有更多城市跟進

本報記者 吳靜 盧志坤 鄭州報道

7月31日，鄭州市住房保障和房地產管理局發佈取消商品住房銷售價格指導的通知。通知稱，經鄭州市政府研究，住房保障部門不再對新建商品住房銷售價格進行指導，開發企業按照自主定價進行銷售、辦理商品房預（銷）售許可（備案）手續。

據瞭解，今年以來，已有瀋陽、蘭州、寧德等城市明確不再實施新建商品銷售價格指導，即取消銷售限價。

業內認爲，取消限價與我國目前正在構建的房地產發展新模式方向吻合，新房價格市場化，有助於滿足城鄉居民多樣化改善性住房需求。目前，各城市政府擁有房地產市場調控自主權，可因城施策，後續或有更多城市跟進取消新房價格限制。

鄭州取消新房限價

據廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，住房作爲關係國計民生的商品，其價格管理的一般原則爲，在項目規劃上會的時候，在發改部門會基於成本進行價格的審覈備案；同時，預售制下住建部門預售時也會對商品房價格進行預售審批，推行“明碼標價”“一房一價”。另外，開發商申請預售以後，可以在預售審批價格的基礎上，自由上下浮動15%。若超過15%，要重新申請預售。

《中國經營報》記者瞭解到，鄭州此次取消住房限價，取消的是住建部門對價格的指導，而不是發改部門對房價的審覈備案。“因爲關係國計民生的產品都要進行價格審覈備案。當然，現在進行價格備案也可能沒有太多限制了。”李宇嘉表示。

據李宇嘉介紹，目前鄭州市場上，一方面開發商大幅度降價促銷，周邊同品質二手房降價銷售，住建部門的指導已經沒有效率了。另一方面，將價格自由調整的權力給到開發商，免除二次申請條件的冗餘流程，有利於開發商更好地促銷，緩解資金鍊。“更重要的是，取消商品房限價，給市場傳達了一個信號，意味着價格自由定價、自由波動，買者賣者自負，前期業主不能因爲後期降價而找開發商的麻煩。”

據瞭解，今年以來，鄭州樓市接連出臺、落地了多項樓市政策。在需求端，針對首次購房的人才推出新的補貼政策，支持住房“以舊換新”，推進“商轉公”，降低首付比例和房貸利率，提高公積金貸款額度等“一攬子”政策相繼出臺。在供給端，合理控制和優化宅地供應，推進保交房，支持地方國企收購存量新房等政策陸續出臺。

7月29日，鄭州市正式啓動“配售型保障性住房”配售工作，共計1999套房源。此舉旨在加快解決鄭州市工薪收入羣體住房困難及穩定工薪收入羣體住房預期。鄭州也由此成爲全國範圍內率先開啓“配售型保障性住房”配售交付的城市。

中指研究院河南公司總經理樑波濤表示，鄭州此次取消限價後，房地產限制性政策全面解除，商品住房市場迴歸高度市場化運行，與此同時，鄭州人才公寓、配售型保障性住房大力推進，“保障房+商品房”的住房雙軌制運行格局逐步建立，促進鄭州房地產發展新模式加速形成。此外，取消限價有助於引導市場供應高品質商品住宅，推動住房供給結構優化，更好滿足居民改善性住房需求，對於房地產市場健康發展具有積極意義。

多地放鬆住房價格限制

根據中指研究院統計，今年以來，瀋陽、蘭州、鄭州、寧德等城市明確不再實施新建商品銷售價格指導，即取消銷售限價，另有陽江、珠海、蕪湖等地優化限價政策，如縮短備案價格調整時間間隔、取消樓層差價限制等。

不過，李宇嘉指出，考慮到穩地價、穩房價、穩預期的頂層設計，特別是基於地方賣地、後續項目審批等因素，很多城市依然堅持價格管理，防止房價過快下行。“因爲若有項目大幅度降價，周邊項目可能不得不跟進降價，如果後者的地價比較貴，顯然這是不公平的。”

實際上，近年來，熱點城市紛紛優化住房價格審覈，有的城市擴大了在預售價格基礎上開發商可自由浮動的幅度，有的城市則優化價格審覈的流程。

58安居客研究院院長張波指出，取消限價後，商品房價格將更多地由市場供求關係決定，換言之，市場供大於求的區域，房企如果想加快項目銷售節奏，就必須在房價上有所調整。房企自身可以根據市場情況和自身經營狀況來靈活調整價格。

而對於區域樓市而言，短期內可能會加劇市場對房價下跌的預期，新房和二手房市場均會受到影響。

但從長期來看，張波指出，對於樓市來說也並不意味着房價就會全面下降，相反市場供應量少，並且需求量大的戶型產品價格，還有可能出現小幅上漲。“但總體來看，在當下市場弱復甦的環境下，加之房企回款壓力偏大的背景下，房價向下調整優化的空間依然存在。”

值得注意的是，張波指出，取消限價是與我國目前正在構建的房地產發展新模式方向吻合，與黨的二十屆三中全會對於房地產發展的精神保持一致的做法。

房地產“雙軌制”的發展路徑，既要求加大保障性住房建設和供給，以滿足工薪羣體的剛性住房需求，也要求能支持城鄉居民多樣化改善性住房需求，而採用市場化推進，正是配合多樣化的改善性需求的產品的根本手段，只有新房價格的市場化，才能推進開發行業在建設過程中更注重對用戶的研究，用不同價格段的產品來迎合不同客戶的需求。

此外，從二十屆三中全會的方向來看，已經明確賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策。張波表示，鄭州取消限價的行爲也是因城施策的直接體現，預計後續將會有更多城市跟進這一政策，以加快房地產市場走出調整期的步伐。

（編輯：王金龍 審覈：童海華 校對：張國剛）