招商蛇口：“做企業創新成長的時空合夥人”

8月13-16日 ，2024博鰲房地產論壇舉辦，觀點指數研究院重磅發佈的“影響力指數博鰲風尚表現”榜單，招商蛇口榮獲“2024年度影響力產業運營發展企業 ”，招商蛇口產業園區事業部副總經理齊子元接受了觀點研究院的採訪，圍繞發展新質生產力、構建高效產業運營體系、打造主題園區等核心議題展開了深入探討。

1、2024年已經過半，如何看新質生產力、科技創新對當下經濟發展的影響?

以創新爲第一動力的新質生產力，已經在實踐中形成並展示出對高質量發展的強勁推動力、支撐力。今年以來，各地以科技創新爲引領，統籌推進傳統產業升級、新興產業壯大、未來產業培育，在科技創新、探索新質生產力領域成果豐碩，中國經濟加速向新發展。

一是傳統產業升級進程加快。上半年，全國規模以上工業增加值同比增長6.0%。其中，裝備製造業和高技術製造業增加值分別增長7.8%和8.7%，增速分別快於全部工業1.8和2.7個百分點，表明我國工業結構轉型升級進程不斷加快。

二是新興產業不斷培育壯大。上半年，全國規模以上高技術製造業增加值同比增長8.7%，以信息傳輸、軟件和信息技術服務業爲代表的現代服務業增加值保持兩位數增長;3D打印設備、服務機器人、智能手錶等智能產品產量分別增長51.6%、22.8%、10.9%。

三是未來產業正在加速佈局。地方政府是推動未來產業發展的重要力量，上半年，廣東發佈五大未來產業集羣行動計劃，瞄準未來電子信息、未來智能裝備、未來生命健康、未來材料、未來綠色低碳等前沿產業方向，構建未來產業發展矩陣。深圳人形機器人已進入新能源車廠實地培訓，在融合應用場景中進一步突破本體控制、多模態感知等核心技術。上海已針對核電產業、商業航天、人工智能、合成生物等多個細分領域出臺多方面發展措施。

四是科技賦能效應不斷顯現。科技創新是發展新質生產力的核心要素，今年以來重大科技成果不斷涌現，大國重器頻頻“上新”，國內首個“地面空間站”通過驗收，C919大型客機累計交付6架，深中通道正式通車試運營，嫦娥六號實現月背採樣返回，成功搭建國際首個通信與智能融合的6G試驗網，科技自立自強水平持續提升，爲加快發展新質生產力注入了新動能。

五是高技術產業投資持續增長。上半年，高技術產業投資持續保持較快增長態勢，全國高技術產業投資同比增長10.6%，增速比全部投資高6.7個百分點。數字新基建加快建設，投資對優化供給結構的關鍵作用得到較好發揮。

2、您如何看待產業目前發展現狀?您對未來的趨勢判斷是怎樣的?基於這一趨勢，招商蛇口產業園區發展模式將發生哪些變化?

產業園區正在成爲引領新質生產力發展的新高地。去年國家工信部公佈了全國高新區的發展成效，高新區在科研平臺數量、研發經費投入、科技成果產出等方面的貢獻佔到全國一半以上，對全國GDP的貢獻接近15%。市場化的產業園區雖然沒有官方統計，但早已從最開始的勞動力驅動、租金驅動，轉型到資本驅動、服務驅動，今天已經加速來到了創新驅動的階段，出現了產業研究、科技創新、產業投資、資產管理等新質業務。

站在新質生產力的視角下，產業園區的轉型創新是大勢所趨，必須塑造系統化的產業能力體系，有效支撐新質生產力加速形成。

在此背景下，招商蛇口堅定從“物業空間運營商”向“產業發展運營商”的戰略轉型，推進五大抓手：

一是聚焦五大新興產業賽道。充分發揮自身的產業發展能力和園區運營優勢，聚焦數智科技、生命科技、綠色科技、智能製造、文化產業五大賽道，加速實現對五大戰略性新興產業的培育和發展;

二是聯合共建創新中心。在園區內引進科技創新主體和產業化基地，推進科技成果孵化與產業落地場景對接，搭建起科技創新與產業發展的橋樑;

三是持續強化科技產業投資。通過推進產融結合，聚焦科技創新投資優質標的，爲產業園區的發展提供有力支持;

四是持續鍛造資產管理能力。通過完善的園區運營管理和企業服務體系，充分發揮REITs平臺優勢，實現園區資產組合優化和產業運營能力的提升;

五是打造特色主題園區。在全國範圍內圍繞特色主題打造主題園區，以體系化、專業化的產業服務體系，爲我國產業園區的發展提供新的模式和經驗。

3、產業園區業務在招商蛇口中的定位是怎樣的?內部資源如何協同?未來招商蛇口產業園區在項目佈局上的計劃是怎樣的?輕重資產比例如何考慮?

招商蛇口是中國園區開發建設與運營的先行者，致力於成爲中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商。產業園區業務起步於招商蛇口創立之初，已持續運營45年，始終是招商蛇口的主要業務之一。

招商蛇口產業園區事業部作爲專設平臺，主責招商蛇口產業園區業務，可充分依託招商蛇口的規模優勢、信用優勢、多元化業務優勢等等，打造全國園區“一盤棋”，構築自身特色能力。目前招商蛇口產業園區已在行業內率先打通投融建管退閉環;率先走出傳統的物業租、售模式，形成“1+4+1”盈利模式。今年6月，招商蛇口推動會展業務與產業園區業務雙向融合，產業園區可依託深圳國際會展中心等國內一流的展館資源、專業展會資源，爲入園企業提供市場對接、聯絡客戶、發現商機等專業特色產業服務，招商蛇口的產業運營服務進一步完善、升級。

面對產業園區行業的新形勢，我們堅定自己對產業園區業務的戰略判斷：未來的產業園區重在經營、不在資產。因此我們把鍛鍊系統化產業能力作爲轉型的關鍵，做精存量園區，實施一園一策，全面提升園區經營水平;同步對外輸出我們全鏈條的產業園區運營管理能力。目前招商蛇口產業園區管理的項目，已覆蓋15個具有產業核心優勢的一二線城市，比如深圳、杭州、南京、合肥等。在管園區總建築面積約500萬㎡，在運營的輕重資產比例大約是4：6。未來我們將在招商蛇口“四個聚焦”“三個轉變”的戰略引領下，持續把重資產業務做精，把輕資產業務做大，進一步實現輕重結合、輕重平衡。

4、產業園區最核心的是產業運營，招商蛇口產業園區如何做到產業運營、產業服務精細化，爲入園企業賦能?招商蛇口在產業園區運營領域有哪些經驗探索和模式創新新想?

用一句話來概括我們對產業園區運營的經驗，就是：產業園區不僅僅只是提供一個空間載體，而是要爲企業成長的全生命週期提供服務，“做企業創新成長的時空合夥人”。

圍繞着這個目標，我們從時間投資的角度，①做強產業投資：設立園區產業投資基金，精選出園區內外優質項目投早、投小以及提前介入、深度綁定，與企業共成長。②做強科技孵化：聯合高校院所、科研機構等國家戰略科技力量，共建產業創新中心和產業化基地，通過提供全週期的孵化轉化服務，推動優質科技成果轉移轉化、產業化，賦能科技企業的培育和發展。③做強產融結合：聯合招商局集團的金融資源，爲企業提供覆蓋全生命週期的金融服務。從空間運營的角度，①迭代園區產品線：提供滿足企業全生命週期需求的空間產品，打造網谷、意庫、智慧城三大產品線，根據企業需求迭代產品設計標準、運營標準、品牌標準，形成體系化、專業化、標準化的空間運營能力;②迭代園區產品：適應產業發展的需要，對產品進行改造升級。譬如，圍繞生命科技產業賽道的企業需求，全新打造了光明科技園C區、蛇口網谷細胞谷等功能全面的工業上樓產品;③迭代園區生態：形成了涵蓋基礎服務——提效服務——產業服務的客戶服務體系。適度開放園區應用場景及產業合作資源，依託我們自己開發的“Inpark”智慧園區系統，構築開放的產業合作生態，幫助企業一站式對接市場、場景、技術、資源。

5、招商蛇口產業園區聚焦打造主題園區，據瞭解完成了三大新興產業摸排，佈局新興產業主題園區。可否分享未來在主題園區的想法和計劃?

主題園區是產業園區行業從同質化競爭轉向差異化競爭的一種必然趨勢。招商蛇口產業園區事業部目前在全國打造5個主題園區，爲園區量身定製“一套清晰的產業定位、一套明確的產業組織體系、一個針對性強的產業載體、一個完善的產業配套體系、一個落地的產業運營服務”。“五個一”的專業打法可以從各維度提升招商蛇口的產業運營質量，滿足企業所需、產業所需、地方所需，從而提升園區的溢價能力和產業價值。

未來我們將持續、動態地推進主題園區建設，構建一個與創新型企業共生的產業生態環境，改善園區的經營，形成園區轉型創新的內在動力。

6、在產業賽道上，既有國資，也有民企，互相競逐，招商蛇口有大央企的優勢，背後的責任體現在哪些方面?如何依靠前期優勢，建立行業壁壘?

佈局戰略性新興產業是新一輪國企改革的最大亮點。招商局集團高度重視新興產業培育發展，2023年發起“第三次創業”，加速發展數智科技、綠色科技、生命科技。產業園區業務作爲招商蛇口轉型創新和產業培育的主要陣地之一，參與到招商局集團培育新興產業的多個專項任務中，通過①聚焦新興產業賽道、②聯合共建創新中心、③強化科技產業投資、④全國建設主題園區、⑤構築產業能力體系等五大核心舉措，服務新興產業培育與發展，加速實現創新資源的有效落地和成長。目前招商蛇口產業園區已吸引3000多家企業入駐，新興產業的企業客戶比例超過50%。

未來招商蛇口產業園區將堅定落實由“物業空間運營”向“產業發展運營”戰略轉型：

一方面持續做好產業園區運營。聚焦新興產業賽道，堅持以滿足客戶需求爲核心導向，完善產業服務體系，構建一個有利於創新型企業迅速發展的產業生態環境，加速實現五大戰略性新興產業的培育和發展。

一方面做強新興產業創新孵化。聚焦產業變革的核心環節，緊密鏈接科技創新資源，積極推進科研成果的有效轉化，持續參與到國家和集團的新興產業佈局中，以科技創新推動產業創新，推動產業園區建設成爲區域價值“源動力”。