斬獲徐匯龍華地塊 藝術品大佬劉益謙加碼上海樓市

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

藝術品收藏大佬劉益謙將競買收藏品的豪氣用到了土拍市場。

12月30日下午，上海年內最後一輪土拍繼續進行，在徐彙區龍華地塊的競拍中，劉益謙實控的宸嘉發展在與招商越秀聯合體競價的最後時刻毫不手軟。從第75輪開始，宸嘉發展與招商越秀聯合體展開拉鋸，從41.3億元一路廝殺到43.9億元，地價溢價40%觸頂進入“雙高雙競”階段。

根據上海市規劃和自然資源局的規定，自第五批次起，上海商品住房用地出讓對市場熱度較高的地塊施行“雙高雙競”舉措，即施行兩輪競價和兩輪競高品質建設標準。然而，這一規定並未強制要求所有房企必須參與“雙高雙競”，房企可以根據自身情況選擇是否加入這一模式。

現場大屏幕顯示的確認參加競標結果顯示，1號與4號競買人確認參加。從響應時間來看，4號競買人僅花了5.049秒就確認了，而1號競買人則是經過32.4秒之後才下定決心。據瞭解，1號競買人是宸嘉發展，4號競買人是招商越秀聯合體。雖然出手慎重，但最終，宸嘉發展以43.82億封頂價、樓面價12.6萬/平方米、7000元/平方米裝標、1840平方米公共服務設施面積競得該地。

實際上，當天下午上海有兩宗地同時出讓。徐匯龍華地塊競拍在1號廳舉行，另一宗長寧地塊的競拍在2號廳舉行。兩宗地各有四家競買人，其中僅宸嘉發展一家民企。

項目位於成熟地段

劉益謙拿到的龍華地塊溢價率已高達40%。分析人士指出，支撐劉益謙投資決心的或有以下原因：

首先，是地塊的區位。上海中原地產分析師盧文曦指出，龍華地塊所在的板塊位於內中環間，屬於成熟地段。此前，綠城中國曾在徐匯濱江拿下的全國單價地王，龍華板塊與之接壤。該宗地周邊配套齊全，交通便利，板塊內有5售5罄的中海領邸，可見市場承接力非常高。

其次，徐彙區正處於新房供不應求狀態。隨着中海項目的清盤，板塊內僅有招商與徐匯城投合作開發的海上清和璽在售。該項目在售均價11.2萬元/平方米，此輪土拍下來，立即成爲了“價格窪地”，後續去化不存在問題。因此也有業內人士笑稱，徐匯城投、招商地產在競拍龍華地塊時與宸嘉發展搶得火熱，也爲在售的海上清和璽爭取到了不錯的銷售空間。

據瞭解，目前徐匯苑二手房掛牌均價在12萬元/平方米左右。

值得一提的是，龍華地塊建面約3.48萬平方米，容積率1.59，地塊不大，綜合開發成本不低，劉益謙卻與央國企硬剛，搶過這宗地。這不禁令人想起其今年在上海投資的第一個項目——宸嘉100·嘉佰道，該項目於今年6月3日開盤，422套房源吸引1000組客戶搶購，僅2小時就實現售罄，銷售額達61.78億元，成爲上海樓市新政後首個千人搖+日光盤。儘管如此，也並未能覆蓋宸嘉發展拿地成本63.7億元。況且，項目規劃70%爲商辦業態，後續能否回本還要看商辦部分的租金回報情況。

在第一個項目尚未實現盈利的情況下，宸嘉發展又豪擲43.8億元在覈心區位拿地，後續巨量建設資金的投入在所難免，底氣來自於背後實控人劉益謙。

劉益謙是身價百億的投資人，早年的劉益謙在藝術品拍賣收藏中名聲大振，曾以2.8億港元拍下一隻明成化鬥彩雞缸杯而爲大衆熟知。

據公開數據統計，20年間劉益謙在藝術品上的投資金額已超百億元。藝術品收藏僅是劉益謙投資版圖的冰山一角，劉益謙投資版圖涉及金融、保險、房地產上下游產業鏈等，手握十幾家上市公司股權。

2004年，劉益謙旗下新理益集團和天茂集團聯合上海益科創業投資等多家公司成立安盛天平保險。不過，劉益謙已在2018年後出清安盛天平保險的股權。

2009年，新理益集團和其麾下的天茂集團又聯合上海漢晟信投資、上海日興康生物工程、海南博倫科技等資本玩家，發起國華人壽，拿下一張壽險牌照。宸嘉發展與國華人壽在拍地與項目獲取上也有交集。

劉益謙還曾斥資100億元成爲長江證券第一大股東，欲藉此實現向證券、基金、期貨、資產管理等業務的擴張。不過，今年4月，劉益謙又出清了長江證券的股權。

據不完全統計，2013年到2015年，劉益謙參與的定增項目至少達34起，累計金額超過百億元。

實際上，劉益謙部分投資並不見得穩賺。除了虧損轉讓過藝術藏品，2023年，國華人壽投資也出現虧損。2024年，這一局面也未能扭轉。今年前三季度，國華人壽實現營收334.31億元，同比下降19.13%，對應歸屬淨虧損6.71億元。

資本託舉上海樓市

看好上海樓市的不止宸嘉發展這樣的民企。12月31日，貝殼旗下貝好家上海以6.97億元摘地上海奉賢新城，同一天又以6.23億元聯合濱江、興耀拿下錢塘區下沙地塊。

分析人士認爲，少數現金流充裕的民企打破了近兩年來土拍市場上央國企“包場”的常態，開始投資一線城市及熱點城市。這可看作樓市築底的一種表現，也是房企投資樓市策略的轉變。

反觀上海，今年以來多個豪宅開盤熱銷的獨立行情，表明資本在託舉一線城市核心資產。

12月31日，在第九屆“向新而行——丁祖昱評樓市2025年度發佈會”上，克而瑞集團董事長、上海易居房地產研究院院長丁祖昱就指出，過去一年，典型房企在上海、北京、深圳和成都創造了11個超百億樓盤，其中高端住宅佔比提升，單價10萬元/平方米以上樓盤有8個，剛需、剛改項目也在列。這些百億神盤多爲央國企項目，產品普遍突出。有統計顯示，今年全國11個百億樓盤有7個分佈於上海。

在上海徐彙區的市場，中海剛清盤的中海領邸，就有高達282億元貨值。去年至今，還有招商蛇口、綠城中國等房企投資佈局該區域，其中綠城中國更是以13.1萬元/平方米的樓板價拿下徐匯濱江一宗地。此次劉益謙所拿龍華地塊樓板價約爲12.6萬元/平方米。

同策研究院研究總監宋紅衛指出，上海年內最後一輪土拍完美收官，凸顯了五個方面的特徵：第一，上海已經成爲全國最具投資潛力的城市，重點房企都把投資重心轉移到上海，助力上海土拍市場熱度上升。

第二，上海土拍溢價率創新高，平均溢價率達到17%，單個地塊40%溢價率均達到歷史高位，體現了上海土地市場價值和競爭激烈程度。

第三，民營房企拍地拔得頭籌在其他城市還不多見，可見上海的樓市投資價值和潛力。

第四，土拍政策的優化，比如“雙高雙競”政策使得核心區域價值市場化導向體現出來，高溢價背後就是高品質，這也是與以往年份地王最大的區別。

第五，房企積極拿地也體現了房企對2025年樓市投資價值的認可，但是價值認可的背後是高品質，高質量好產品，推動開發商打造好房子，才具備深耕上海的資質。

但資金流向熱門地塊的背後，是行業仍然面臨較大壓力的現實。從宏觀數據來看，銷售、投資、新開工等指標都在承壓。

在這一背景下，不難理解，資金要努力流向有流動性的核心城市、核心板塊。正如盧文曦所言，資本看到了上海高端改善市場的潛力，只要產品有足夠實力，市場去化壓力就不大。