增收不增利背後：保利發展有個最大優勢

摘要：總的來說，在目前行情下，也算“中規中矩”（歡迎關注槓桿遊戲）

撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

2024年房企中報異常難等，退市的退市、再也看不到，沒退市迄今爲止發佈了的也沒幾家。

央企，保利發展屬於勇敢者。

日前，該司發佈了自己的2024年半年度報告。

殊爲不易的是，2024上半年，保利發展營收略微增長。這年頭，營收還能增長的房企其實也不多了。當然，利潤指標就沒這麼好看，不過不虧也算不錯。

總的來說，在目前行情下，也算“中規中矩”。今天的拆中報，我們一起看看保利發展吧。

1、上半年營收微增，利潤大降

1）首先我們從銷售說起。用保利發展的話說，銷售金額穩居行業第一，市場份額穩中有升。

2024上半年，該司實現簽約金額1733.36億元，同比減少26.81%，實現簽約面積954.25萬平米，銷售金額穩居行業第一。

上半年銷售權益比77%，較2023年提升9個百分點；權益銷售金額約1330億元，較2023年同期下降17%，低於全口徑銷售金額降幅。

比較而言，2024上半年，全國商品房銷售金額4.7萬億元，同比下降25%；商品房銷售面積 4.8億平米，同比下降19%。

其中，一季度銷售金額同比下降27.6%，銷售面積同比下降19.4%；二季度在政策刺激下，市場信心有所恢復，單季度銷售金額、銷售面積分別同比下降 22.7%和18.6%，降幅環比收窄4.9和0.8個百分點。

面對市場的快速下行，保利發展說：

積極調整銷售策略，把握二季度以來政策頻出、客戶來訪熱情高漲的市場窗口，一方面積極加大推貨力度，二季度推貨1254億元，環比一季度增長181%。

二季度共實現銷售金額1104億元，環比一季度增長75%，有力扭轉了下滑的趨勢，環比增速較TOP100房企高出約40個百分點。

上半年，保利發展市場佔有率較2023年底提升0.06個百分點至3.68%，其中38個核心城市市場佔有率提升0.3個百分點至7.1%。

同時，38個核心城市銷售貢獻同比提升2個百分點至89%。報告期內，38個核心城市中，32個城市市佔率排名前五，11個城市市佔率排名第一，廣州、佛山、太原、石家莊、三亞、莆田等8個城市佔有率突破15%。

2）2024上半年，槓桿遊戲注意到，保利發展交付7.3萬套，實現營業總收入1392億元，同比增長1.6%；毛利率16.0%，與2023全年水平保持一致；實現利潤總額141億元，同比下降 28.7%；同時受結算權益比下降的影響，歸母淨利潤74億元，同比下降39.3%。

3）上半年，保利發展在38個核心城市土地（住宅）推出建築面積和成交面積分別同比下降 42%和35%的背景下，拓展項目12個，均位於38個核心城市，總計容面積116萬平米。

權益地價109億元，總地價126億元，其中，新增貨值住宅業態佔比達96%。

新獲取項目中，其中3個項目已經開盤，北京星宸和煦項目、西安天瓚項目、天津西棠和煦二期項目首次開盤認購約20億元。

2024上半年，該司持續加大力度去庫存，土地儲備計容建面7140萬平米，較年初下降8%。

核心38城面積儲備佔比約7成；已開工未售的存量住宅面積較年初下降16%；對於未開工存量土地資源，該司正積極響應存量土地盤活政策，在全國多個城市開展存量土地的調規、置換工作。

2、二季度營收、淨利雙降

1）回溯一下我們注意到，2024年一季度，保利發展錄得營收497.5億元左右，同比增長24.41%；同期，歸屬淨利潤22.24億元，同比下滑18.28%。

對照上文槓桿遊戲寫過會發現，整個上半年營收小幅增長，說明二季度營收同比不太好。同時，上半年，歸屬淨利潤下滑幅度擴大。

單獨看二季度，保利發展單季度營收約895億元，同比下滑7.77%；同期歸屬淨利潤51.96億元，同比下滑高達45.31%——即二季度營收、淨利雙降。

當然不管怎麼說，利潤還是正的，這已經很不容易。

2）如下圖，我們發現2024上半年，營收小幅增長，而成本增長似乎更高。

中報說解釋：

營業成本變動原因說明：受結轉規模和結轉結構影響，相應結轉成本增加。

銷售費用變動原因說明：銷售代理費及渠道費增加。

管理費用還不錯，降低了一些，中報說，諮詢費等管理支出降低。

研發費用減少就更多。

不過槓桿遊戲注意到，財務費用增長13個點多，中報解釋說，因爲利息收入降低。

另外經營活動產生的現金流量淨額變動有點大，如上圖，原因是：支付上一年度拓展項目的土地款同比增加。

保利發展說，將降本降費落實到流程機制，實現精細管理、提高效益，報告期內，除地價外直投成本較計劃降低0.69%。同時，持續加強各項費用管控，管理費用率較去年同期下降0.15個百分點，部分對衝了利潤率下行的影響。

投資活動產生的現金流量淨額變動也較大，原因是：對不併表公司的投資支出增加，處置子公司收到的現金。

3、融資、債務管理水平還是非同一般

1）期初和報告期末，保利發展（非公司合併範圍口徑）有息債務餘額分別爲771.89億元和872.96億元，報告期內有息債務餘額同比變動13.09%。

存續的公司信用類債券中，公司債券餘額317.15億元，企業債券餘額0.00億元，非金融企業債務融資工具餘額348.56億元，且共有55.00億元公司信用類債券在2024年9至12月內到期或回售償付。

合併報表範圍內公司有息債務餘額分別爲3,542.56億元和3,735.10億元，報告期內有息債務餘額同比變動5.44%。

截至2024年6月末，該司合併口徑存續的公司信用類債券中，公司債券餘額317.15億元，企業債券餘額0.00億元，非金融企業債務融資工具餘額348.56億元，且共有55.00億元公司信用類債券在2024年9至12月內到期或回售償付。

境外債務方面，合併報表範圍內發行的境外債券餘額0億元人民幣，且2024年9至12月內到期的境外債券餘額爲0億元人民幣。

扣除預收款的資產負債率爲65.67%、淨負債率爲66.18%、現金短債比爲1.22，保持穩健的資產負債結構。

2）槓桿遊戲注意到，保利發展新增融資的平均成本較2023年下降21BP至2.93%；截至2024年6月底，有息負債總額3735億元，綜合成本降低至3.31%，較年初下降25BP。

報告期內，融資渠道通暢，實現新增負債938億元，累計淨增有息負債193億元；同時，發揮信用優勢，加大直接融資比重，其中直接融資199億元，佔新增融資的21%。

一年內到期有息負債佔比19.82%，較年初下降0.99個百分點；三年以上到期的有息負債佔比 33.12%，較年初提升1.52個百分點；直接融資比重提升1.52個百分點至17.82%。

截至報告披露日，保利發展已獲批註冊100億元公司債券、推出95億元向特定對象發行可轉換公司債券方案。

3）報告期內，受二季度銷售佔比高、當期回籠週期短的影響，報告期內累計實現回籠金額1466億元，回籠率84.6%，隨着銀行按揭的持續放款，204全年簽約回籠率有望穩步提升。

截至6月末，該司現金餘額1464億元，佔總資產10%以上；此外，並表口徑已售待回籠資金（含銷項稅）1033億元，整體現金流合理充裕。

本文未標註出處的財務圖表，均源自保利發展有關公告，特此說明並致謝

版權及免責聲明：本文系槓桿遊戲創作，未經授權，禁止轉載！如需轉載，請獲取授權。另，授權轉載時還請在文初註明出處和作者，謝謝！槓桿遊戲任何文章之觀點，皆爲學習交流探討用，非投資建議。用戶據此進行的一切投資，請自負責任。文章如有疏漏、錯誤歡迎批評指正。