開發業務利潤降兩成“拖後腿” 華潤置地上半年增收不增利

（原標題：開發業務利潤降兩成“拖後腿”，華潤置地上半年增收不增利）

經歷了去年業績的逆勢上漲之後，今年以來，龍頭房企華潤置地也漲不動了。

8月28日，華潤置地（1109.HK)發佈2024年上半年業績報告並召開了業績電話會議。半年度業績報告數據顯示，2024年上半年，華潤置地實現營業額791億元，同比增長8.4%；核心淨利潤107億元，同比下降5.3%。

很明顯，華潤置地也出現了增收不增利的情況。究其原因，開發銷售型業務的下行，是華潤置地增收不增利的重要原因。

開發業務利潤下降兩成

華潤置地主營兩大業務，即開發銷售型業務，以及經常性收入業務。華潤置地半年度業績報告顯示，今年上半年，公司開發銷售型業務、經常性收入業務的營業額分別爲591億元、200億元，同比均有9%的增長；核心淨利潤分別爲52億元、55億元，同比分別減少19%、增長14%。

相較曾經雷打不動的主業——開發銷售型業務，如今，經常性收入業務在華潤置地的利潤中佔據了上風。換句話說，今年上半年，佔華潤置地營收總額近25%的經常性收入業務，已爲公司貢獻了一半以上的利潤。儘管九成以上房地產開發項目都在一二線城市，抗跌性更強，但華潤置地一直強調的開發銷售型業務“高能級”佈局，還是沒能逃過房地產行業的下行週期。

今年上半年華潤置地開發銷售型業務簽約額1247億元，同比下降27%。除了銷售額和回款，開發銷售型業務的毛利率也在肉眼可見地下降。中期業績報告顯示，今年上半年，華潤置地綜合毛利率爲22.3%，同比下降3.4個百分點。其中，開發銷售型業務毛利率爲12.4%，同比下降4.6個百分點。

相比於開發銷售型業務的頹勢，華潤置地經營性不動產業務則整體呈現出經營向好的態勢，今年上半年在營收、核心淨利潤均同比上漲的情況下，毛利率還同比提升了0.2個百分點，至71.5%。

“收租”業務擔大任

那麼，佔據華潤置地核心淨利潤半壁江山的經常性收入業務的經營情況到底如何？

根據華潤置地的半年度業績報告，經常性收入業務包括經營性不動產業務、輕資產管理業務、生態圈要素型業務三大類。經營性不動產業務指投資物業租賃，相關物業由華潤置地自行開發分租；輕資產管理業務是指商業運營及物業管理；生態圈要素型業務包括建築施工、代建代運營、長租公寓及產業地產等。

2024年上半年，華潤置地經營性不動產業務、輕資產管理業務、生態圈要素型業務的營業額分別爲114.7億元、58.9億元、26.4億元，核心淨利潤分別爲45億元、7億元、3億元。如今，在收入佔比較高，以及毛利率較高的作用下，經營性不動產業務已經成爲經常性收入業務，以及華潤置地的利潤大頭來源。

具體來看，經營性不動產中，購物中心出租率最高，今年上半年，華潤置地旗下82個在營購物中心出租率97.3%，同比提升1.1個百分點；實現零售額916.2億元，同比增長21.9%；租金收入94.8億元，同比增長9.7%。

寫字樓的經營情況則不如購物中心。今年上半年，華潤置地旗下21座寫字樓租金收入爲9.5億元，同比下降4.9%；寫字樓出租率75%，同比下降6.8個百分點。“主要受近期剛入市的濟南置地中心T1處於出租率爬升初期影響。”華潤置地在業績報告中如此解釋。

酒店業務的經營情況也不太理想。今年上半年，華潤置地在營的17家酒店營業額爲10.4億元，同比下降3.8%；酒店平均入住率爲62.5%，同比下降1.4個百分點。

華潤置地的輕資產管理業務，收入來源主要是旗下的物業管理上市公司——華潤萬象生活（12309.HK）。今年上半年，華潤萬象生活實現營業收入79.6億元，同比增長17.1%；核心淨利潤17.7億元，同比增長24.2%。

生態圈要素型服務方面，今年上半年，建築業務、代建代運營業務、租賃住房業務、文體場館運營業務分別實現12億元、6.9億元、2.4億元、3.0億元的收入。

財務管理方面，截至今年6月末，華潤置地總借貸2511億元，持有銀行結餘及現金1183億元。淨有息負債率33.6%，較2023年年底增加1個百分點。有息負債中，一年內到期的短期債務約26%。債務水平整體處於安全區間。

對於公司未來的業績指引，華潤置地首席財務官郭世清表示，“一定要跑贏行業大勢”，另一個指標則是要保持行業前四（的規模），核心淨利潤保持平穩。具體到業務上，開發業務毛利率爭取在10%～15%之間，經營性不動產的毛利率在65%～70%之間。爭取購物中心的租金收入增速10%的增長，毛利率在70%～75%之間。

基於上述業績情況，華潤置地董事會決議宣派2024年中期股息每股0.2元，同比增長1.0%。8月29日，華潤置地股價低開高走，收盤股價爲21.25港元/股，微漲1.67%。