預售屋買「未來價」被當韭菜割？　估價師告訴你「關鍵估值秘訣」

▲如何評估預售屋價值？（示意圖／記者張雅雲攝）

記者項瀚／臺北報導

如何評估預售屋價值？最新一集《地產詹哥老實說》邀請臺北市估價師公會理事長鍾少佑，他強調需預先把房屋「未來」才顯現的優劣勢考慮進去，像是房屋看出去的景觀、樑的位置都會影響，而周圍公共建設也得分析是否對房價有顯著加分。另外，也可以從建照、使照量來判斷一個重劃區發展。

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臺北市估價師公會理事長、中泰不動產估價師聯合事務所長鍾少佑表示，預售屋暫時看不到、摸不着，判斷其價值時最重要的是要搞清楚房屋未來的優劣勢，像是看出去的景觀、樑的位置、中繼水箱位置等等，這些都會影響擔保品價值，民衆出手買房之前，這些都必須跟業者釐清。

此外，鍾少佑提到，可以觀察建照來判斷一個區域的房市發展。他說：「建照發照量是領先指標，如果量大，也顯示出建商對該區具有信心，相對樂觀，而若有信譽好的指標建商在其中推案，也可能形成更好的定錨價格效果。」

▲鍾少佑說，建照發照量是領先指標，如果量大，也顯示出建商對該區具有信心。（圖／翻攝自《地產詹哥老實說》）

不過，鍾少佑也提到，可以多留意使照量。他說：「預售的供給量可以控制，建商們也大多有一定的默契，但成屋就是住戶隨時想賣就賣，不管你賣多少錢，而使照量大的地方也意味着成屋供給可能較大，需多留意，但這也不代表一定不好，可能買得人還是比賣得人更多。」

接着談到預售案銷售時，經常強調的區域建設利多。鍾少佑表示：「建設有很多種，應去進一步判斷其對房價的加分效果，像是之前某重劃區要規劃電影院，而後對房價加分效果就有限，另外像是轉運站等等，也可以透過相關數據來判斷未來會不會成爲蚊子館。」

▲預售案主打的建設有很多種，應去進一步判斷其對房價的加分效果。（示意圖／記者張雅雲攝）

那麼，央行第七波信用管制打房，會影響估價師的估價嗎？鍾少佑表示：「景氣好的時候，估價會相對保守，不會追高；景氣不好時，會去判斷背後的成因是否爲政策短暫性的影響，以目前的狀況來看，短期市場確實有影響，長期則還要觀察，現階段不至於在估價上有什麼大變化。」

最後，鍾少佑提到，參考實價登錄價格，也是評估預售屋價值的方法之一，但提醒其爲歷史價格，「所以若當前房市已在下跌階段，則要着重看開價領先指標，不要再傻傻地只看實價登錄。」