未來房價漲或跌？人口、老屋改建是關鍵

▲專家表示，影響未來房價最重要的因素是人口。（圖／記者葉佳華攝）文／臺北市、新北市老屋改建發展協會理事長鬍偉良

預測未來房價走勢一直是民衆關注的焦點，因爲大部分的民衆都把自己的絕大部分積蓄配置在房地產上。影響房價的因素很多，隨便找一個指標畫一條曲線，就可以與過去的房價走勢做相關性分析，但是隻憑這一個變量就可以預測未來房價走勢嗎？如果可以這樣預測的話，那發財豈不是太簡單了？事實上，許多坊間所謂的預測結果在邏輯上都不堪一擊，不是道聽途說，就是套用過去乃至於國外的經驗。但是房價牽涉因素錯綜複雜，不能僅用一個側面或兩個側面來反映其特徵，就像立方體，每一面相都會相互作用，影響經濟或房價。從長期大趨勢來看：一、影響房價最重要的因素——人口 房價與人口年齡結構、人口流動有明顯的相關性，像全臺的人口不斷的往大都會區移動，大城市的優勢在於教育、醫療和文化娛樂等公共服務的資源，比中小城市優質且豐富得多，不同城市人口的增減，造成不同城市的房價出現高低不同。從人口老齡化角度看，臺灣未來的房價看來是不樂觀的，也就是說，每過一年，離房地產的熊市就會近一年。因此，人口流向和老齡化決定了今後臺灣不再有房價普遍上漲的行情。除了出生率降低和人口老化的趨勢外，由於臺灣薪資水平的不成長，也逐漸造成臺灣年輕人的外流（離開臺灣）現象，這個因素也會影響人口的增減。但是另方面：二、房屋老化造成的新屋需求未來10年，至少有80萬老屋退出房屋市場根據內政部民國106年6月底前統計，全臺40年以上的屋齡約179萬戶，再10年這些房子就50年了，假設有五成以上將不再適於居住。而這些50年以上的老房子，預期其他年齡層的民衆也未必有興趣去住，代表這些老房子將成爲無效供給。10年約增加40萬戶首購族增量需求根據估計，年輕首購族每年約有10萬戶的購屋需求，10年就100萬戶。考量近年新屋的房屋移轉比例漸增（近年來已逾40％），以4成選擇新屋計算，約有40萬的新屋增量需求。再根據內政部人口結構的變化統計資料顯示，臺灣人口成長率逐年下滑，但是家戶數卻持續上揚，因爲家庭人口數減少，從2007年每戶3.06人，到了去年滑到2.7人。而家庭戶數的成長也意味着房屋的潛在需求，顯示少子化的問題會直接影響到每戶人口數，對於房子的需求量卻是不減反增。老屋換屋羣及首購族二者相加後，10年後全臺約有120萬戶的剛性增量購屋需求。再看供給量：全臺10年間房屋數量不增反減　低於需求量營建署的統計顯示，現在臺灣每年的房屋興建數量不到10萬戶，10年約100萬戶，並呈逐年遞減的趨勢，低於120萬的需求量，而大臺北地區更有大幅縮水的現象，因爲可建土地愈來愈少，加上老屋改建或都更不易。從以上來看，10年內房子的供給量還是比需求量低，尤其在新屋方面的需求只會有增無減，至於中古屋市場可能會越來越式微。三、貨幣發行增量和通貨膨脹是導致高房價的主要因素從一些歷史的資料數據來看，縱觀臺灣房地產的發展歷程，三次的多頭波段，有兩次（前兩次）和通貨膨脹有關，一次和貨幣供給量激增有關，而2003年下半年以來的房市大多頭則總合了各項的有利因素，其中最主要的仍屬資金充沛和低利環境所致，加上偏低的房地產持有、交易成本，造成了房市空前的多頭行情。貨幣大量發行是導致資產荒的主要原因，因此，今日的臺灣不僅房價整體水平高，其他資產價格也存在偏高問題。儘管決定房價最主要的因素是人口，包括人口年齡結構與人口流向，其次是貨幣規模和貨幣流向，但這些變量中短期內相對穩定，不會成爲房價波動的觸發因素，至於房屋老化造成的影響更只會逐步形成，而不會有立即性的影響。這些因素都屬於長期的大趨勢。關於胡偉良

胡偉良畢業於臺大土木系，畢業後通過國家高考取得技師執照，做過公務員，不到兩年離職，轉入民間部門工作，先後從事建材、營造業務，之後再跨足房地產領域。

任職期間，基於工作上的需要繼續進修，並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。從商期間共經歷三次危機，資產三次歸零，均重新再起。目前從事房地產生態系的建構。