有人“撿漏”有人“跨界”，消失的民企正重返地產江湖

終於不是城投托底了！

最近土地市場突然熱鬧起來，一些民營房企開始積極拿地。有百年曆史的開發商香港置地近日宣佈退出“建售業務”之際，也有人看到了商機，步入地產江湖。

在一個多月內，兩家民企挑起了成都土拍的熱度，接連拿下新晉樓面價“地王”；今年前三季度徐州土地市場上民企“零拿地”的情況也終於在9月底被打破，當地首幅“第四代住宅”地塊成功賣給了一家新成立的民企；在今年杭州五批次宅地供應中，拿地主力成了民企；在10月底西安的一場土拍中，5幅地塊都被民企收入囊中。

自2021年下半年起，由於財務爆雷、房企出險疊加樓市銷售走弱等因素，不少民企幾乎完全失去投資能力，逐漸在土地市場銷聲匿跡。今年前三季度，全國土地成交規模同比下降20%，創下2010年以來全國土地交易規模的新低。從今年9月底開始，事情正在起變化，一批新的資金開始進軍房地產。

民營迴歸

近日，在成都的一場土拍中，一宗宅地因較高的溢價率引發關注，而“搶”得這塊地的是一家此前並不知名的民營房企。

11月6日成都成功出讓了4宗宅地，一共收金28.8億元，兩宗爲民企拿地，兩宗由地方國企平臺接盤。其中高新區大源地塊溢價率高達46%，樓面地價高達26300元/平方米，這塊地共吸引華潤、中海、邦泰、新綠色、遠達等8家品牌房企參拍，經過80多輪舉牌，最終由遠達集團競得，成交總價達20.7億元。

這一結果刷新了成都高新區的樓面價成交紀錄，該地塊也成爲新晉區域地王。

而在成都的土拍歷史上，樓面單價最高的地塊是一個多月前由貝好家（成都）置業有限公司拿下的錦江區金融城三期H12地塊，其樓面價爲27300元/平方米，貝好家由做房地產交易服務的貝殼投資控股有限公司（以下簡稱“貝殼”）100%控股。

而遠達集團近日拿下的高新區大源地塊，其樓面價則是成都土拍史上第二高。

在一個多月內，兩家民營房企接連拿下高價“地王”，給成都樓市帶來了積極信號。

約三四年前樓市曾經爆火、而後又沉寂下來的徐州，近期的土地市場也出現了轉變。

9月底的一場土拍中，新成立的外來民營企業吉雲（海南）投資有限責任公司拿下徐州首幅官方認定的第四代住宅地塊，以4.58億元成交。在這之前，徐州今年還沒有一塊土地是民企拿的。

10月下旬，徐州市賈汪區又有一地塊被民企徐州昌久置業有限公司拿下，成交總價1.9億元。這兩次民企拿地被徐州業內解讀爲“民營房企對徐州土地市場前景的信心又回來了”。

10月30日，西安拍地，三宗住宅用地和兩宗商服用地全部被民企出手斬獲，拿地的房企包括陝西文啓星途置業有限公司、西安誠致達置業有限公司、西安金旅禾旭置業有限公司、陝西京頤置業有限公司等。

除此以外，近一個多月來，在鄭州、武漢、杭州、南寧等熱點二線城市，均出現了民營房企積極參與土拍並拿地的現象。在今年杭州五批次宅地供應中，拿地主力成了民企，其次纔是混合所有制房企及國央企。

誰在拿地

縱觀近期在土地市場拿地的民企名單，已經沒有了那些曾叱吒房地產市場的熟悉名號，多爲本土型小公司和新成立的地產公司。

在其中，有一大類是來自其他行業的“跨界者”。比如拿下成都史上樓面單價第一高地塊的貝好家置業，這家公司去年才成立，目前拿過兩塊地，其母公司貝殼是全國最大的房產中介連鎖機構，也是最大的居住產業數字化服務平臺，去年全年的總交易額達到3.14萬億元，淨利潤達到58.90億元。

拿下徐州首個第四代住宅地塊的吉雲（海南）投資有限責任公司，成立於2024年7月15日，其股東之一滕雪含在2018年曾註冊“長春市鴻洋遠運商貿有限公司”，2023年註冊“長春滕晟房地產開發公司”，開始涉足地產；拿下徐州另一塊住宅用地的昌久置業有限公司，其母公司爲江蘇徐鋼鋼鐵集團，這是一家閩商投資的民營企業，主要業務是鋼鐵生產、焦化生產，而房地產板塊則是其補充業務板塊之一。

在西安土地市場中，則出現了拿地勢頭較猛的“陝北派”，比如10月10日在西安拿地的陝西欣多升房地產開發有限公司，根據天眼查，這家2021年成立的公司在股權穿透後的大股東爲自然人雷雅淇，該人士亦在榆林市恆易房地產公司擔任監事；在10月底的西安土拍中，來自榆林的文昌集團則一舉拿下兩宗地塊。

還有一類本土型民營房企扮演了土地市場“撿漏者”的角色。競得成都高新區新晉板塊地王的四川遠達集團，原本是四川省自貢市的一家本土小型開發商，雖然上個世紀90年代就成立了，但是其開發的房地產項目侷限在自貢、攀枝花、宜賓、西雙版納等小城市，直到2021年纔在成都成立開發公司，這正是其他老牌民營房企紛紛財務爆雷、失去拿地能力的時候。

遠達集團進入成都後就嚐到了“甜頭”，2023年遠達拿下成都141畝地塊，成交樓面價20700元/平方米，2024年5月遠達的項目首批次開盤，帶裝修均價達到39000元/平方米，122套房源開盤即售罄。

必爭之“地”

實際上，今年前三季度即便樓市出現“點狀回暖”，但房企在投資層面相對悲觀，全國土地市場幾乎跌到了十幾年來的歷史低點。

根據房地產研究機構克而瑞的數據，2024年前三季度全國土地成交規模同比進一步下降20%，創下2010年以來全國土地交易規模的新低，一線城市上半年土地成交量降幅超三成。格局上，央國企雖獨佔鰲頭但已略顯疲態，它們的投資腳步也在放緩，尤其是前兩年拿地較多的央企，金額佔比已出現了明顯下滑。

而根據中指研究院發佈的數據，2024年前三季度，全國排名前100房企拿地總額爲5324億元，同比下降38.1%，總體土拍行情低迷，央國企和地方國資依然是拿地主力。

記者發現，民營房企出現重返土地市場的苗頭髮生在10月，10月也是今年樓市的一個重要轉折期：“十一”黃金週前夕，央行宣佈降低存量房貸利率，中央定調房地產“止跌回穩”，一線城市密集出臺利好樓市的新政；10月中旬，住建部公佈一系列房地產政策“組合拳”，其中包括以貨幣化安置的方式新增100萬套城中村和危舊房改造。

土地市場的轉折也與地方政府供應策略的改變有很大關係，今年下半年以來很多地方政府已經將低密度宅地和第四代住宅的推行結合起來，一邊向土地市場投放低容積率土地，一邊出臺鼓勵開發商打造第四代住宅的政策。這樣的住宅產品不僅樓棟密度低、綠化率高，還具備“戶戶有花園、家家有庭院、得房率超過100%”的特點，對傳統住宅構成了“降維打擊”。

供地策略的改變吸引了不少新的資金。低密型的“第四代住宅”是一個全新的市場，很多企業都看到其中有利可圖，像徐州的第一塊第四代住宅用地、佛山高明的第四代建築試點項目地塊均被民營房企拿下。

克而瑞認爲，從目前的土地市場情況看，三四線城市仍然基本被排除在企業投資戰略外，房企仍偏愛低總價、低容積率的“高安全墊”地塊，而不少城市近期推出了優質地段的低密地塊來提振土地市場信心，這也成了企業“必爭之地”。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉對記者表示，雖然從今年“5·17新政”至今樓市出臺了一系列重磅政策，10月份重點城市的成交量出現明顯反彈，但是樓市未來格局仍未確定，11月已初步顯露出回落跡象，接下來財政部會出臺降低稅費的一系列政策，樓市走勢還有待觀察，在這一背景下，房企整體的拿地策略仍然保持謹慎，民企則更加謹慎。

“在目前市場態勢還不明朗的情況下，我認爲民企的拿地行爲是出於企業策略、銷售情況而做的點狀補倉及零星補貨，而不是戰略性地去做土儲的積極補充，所以尚未到得出‘民營房企普遍開始拿地’結論的時候。即便對於央國企，它們目前也在做投資的聚焦和收縮，重點只在10個左右的城市做深耕。”張宏偉說道。