應收賬款增速高，資金回籠壓力大，近六成物企現金流惡化

一直以來，因業務及收入的穩定性，物企總是被市場稱爲“現金奶牛”。但近來與之深度綁定的開發商、房價走勢、經濟環境等多重因素影響下，物企的收入開始變成越堆越高的應收款。

第三方研究機構統計顯示，2024年上半年，上市物企的應收賬款上漲顯著，超過同期的營業收入增速。據中物智庫數據，62家上市物企應收賬款及票據總額同比增長12.22%，同期的總營收增速僅爲6.25%，明顯低於應收賬款增速。

業內認爲，物企應收賬款高企，一方面是受到關聯開發商資金緊張的影響，另一方面則是第三方的物業費收繳難。多重因素作用下，物企在2024年上半年面臨着資金回籠的挑戰。對此，多家物業公司表示，將在下半年加大對關聯方的催繳力度，同時提高小業主滿意度，提升其繳費意願。

應收賬款增速顯著

在資本浪潮風止後，衆多上市物企不得不面臨一個嚴峻的現實：過往幾年企業過度追求規模擴張與營收的高速增長。這一過程中所累積的潛在業績風險，如同暗流涌動的地雷，逐漸浮出水面。其中，應收賬款問題尤爲突出，成爲制約企業健康發展的重大隱患。

中物智庫統計顯示，2024年上半年，62家上市物企應收賬款及票據總額1040.69億元，較上年同期增長12.22%，較2023年底漲幅達到20.92%，呈現出顯著增長態勢。

有業內人士稱，“趨勢相符的情況下，規模增長、應收賬款增長，說明業務發展態勢比較好。”億翰物研也表示，通常情況下，應收賬款規模的擴大與管理面積的增加以及收入水平的提升是相輔相成的，同時，考慮到近年來外部環境的多變性和挑戰性，應收賬款增加在一定程度上是符合預期邏輯的。

不過，不少物企的應收賬款增幅已超過了營收的增速。據中物智庫統計，2024上半年，62家上市物企營業收入的同比增速爲6.25%，明顯低於整體的應收賬款增速。

例如，2024年上半年，頭部物企萬物雲實現營業收入175.6億元，同比增長9.6%，同期其貿易應收款項及應收票據爲94.45億元，同比增速高達39.29%；保利物業的營收實現同比增長10.2%，貿易應收款項約爲35.8億元，同比大幅增長20.9%。

在管規模和營收規模都位列行業第一的碧桂園服務，也面臨相同的問題，截至6月末，其總收入約210.46億元，同比僅增1.5%，應收賬款同比增長5.74%，高達185.01億元，也是各大上市物企中應收規模最大的。

另據克而瑞物管統計，包括德信服務、宋都服務、榮萬家在內的11家企業，其應收賬款的規模甚至超過了各自的營業收入。

應收賬款規模增速過高，已經成爲物企普遍面臨的行業性問題。業內認爲，這一現象揭示了可能存在的資金回籠壓力或收款效率的潛在問題。

事實上，由於回款難度增加，不少物企的現金流狀況已經受到了影響。據中物智庫，2024上半年，62家上市物企現金及現金等價物總額1050.2億元，較去年同期下降4.15%，較2023年底則下降14.34%。其中，有超35家物企的現金及現金等價物出現了下降，佔比近6成。

億翰物研認爲，物企應收賬款高企，一方面是由於房地產行業持續深度調整，作爲物企關聯方的開發商不斷陷入資金緊張的狀態，導致應收賬款快速增長，同時回款週期被拉長，進一步惡化了物企的現金流狀況。

另一方面，受到房價走勢、經濟環境的影響，第三方的物業費收繳成爲了一個普遍性難題，無論是住宅業主還是公建商寫等其他業態，都面臨着經濟壓力下的支付難題。上述機構認爲，多重因素作用下，物企在2024年上半年面臨着資金回籠的挑戰。

受關聯開發商拖累

樓市的低迷、龐大的債務，開發商的經營風險仍在持續中。手中沒有充足的現金

儘管有許多企業主動減少了與關聯方的交易，以抑制應收賬款的增長速度，但部分物企的關聯方應收賬款仍處於較高水平。

據克而瑞物管統計，截至2024年6月末，在關聯方貿易營收佔比這一指標上，合景悠活和建業新生活超過了50%，雅生活服務和萬物雲的佔比則超過40%，華潤萬象生活、新城悅服務則在35%以上。

不少物企還出現了關聯方應收款激增的現象。其中尤以萬物雲受市場關注。2024年中期業績會上，萬物雲管理層就對外披露，據統計，2023年主流上市物業企業關聯方應收同比提升13.5%；而今年上半年，在萬物雲近95億元的應收款中，來自關聯方的應收賬款及票據爲38.2億元，同比增長50.6%，遠高於行業平均增速。

頭部物企保利物業也存在相似的狀況。截至6月末，在保利物業的貿易應收款中，來自關聯方和第三方的分別爲8.38億元、28.92億元，前者較期初的漲幅高達60%以上，遠超後者的50.4%，關聯方應收賬款表現出更爲迅猛的增長。

這引發了市場的擔憂。有觀點認爲，即便保利物業的關聯方是相對穩健的保利發展控股集團，但大量的應收賬款一定程度也增加了回款的風險。同時，應收賬款的高企不僅佔用了大量流動資金，增加了資金成本，還可能因壞賬風險而損害企業利潤和現金流。

這已有不少前車之鑑。受關聯方應收賬款計提的影響，多家物企交上了一份虧損的成績單。

今年上半年，雅生活服務就交出了上市以來首份虧損的業績，報告期內淨虧損15.32億元。除業務板塊受到經濟環境和服務品質提升影響利潤率承壓外，另外一大原因就是關聯方客戶面臨債務償還壓力增大，信用情況出現較大變化，出於謹慎原則，雅生活就關聯方客戶貿易應收款項進行了計提減值撥備28.84億元。

這也是雅生活服務首次進行了大規模的資產減值計提。此前作爲雅生活服務關聯方的雅居樂，一直保持着良好的信用，但由於無力償還一筆5月中旬到期的票據利息，該公司首現債務違約。也因此，雅生活服務不得不開始計提壞賬。

大額的關聯交易已是既定事實，但爲了減少日後可能發生的計提對業績帶來的影響，對現金流形成的壓力，上市物企紛紛主動降低關聯交易，並加大追討力度，以更積極的措施追回應收賬款。

碧桂園服務在今年上半年成立了由公司高管組成的欠款追討委員會，通過實行強有力的組織保障來下達任務和全面推進各項欠款追討，同時針對已逾期的應收賬款採取了以資抵債、推進訴訟或仲裁等一系列回款措施。管理層預計，這會在未來時間裡面逐步轉化爲現金流。

萬物雲則在近年來一直降低與萬科間關聯交易比例。據披露，這一比例從2021年的19.2%一路降低至2023年的13.5%，至今年6月末已壓降至10.2%。

萬物雲管理層稱，預計今年下半年開發商關聯業務整體還會下降，跟去年相比大約整體會下降13億~14億元的規模。“開發商業務下降本身對我們的業績是有負向影響的，所以下半年我們的重點是進一步控制開發商業務的負向影響。”

值得一提的是，關聯方較早出現債務違約的物企，在歷經多次的撥備計提後，逐步實現了業績扭轉。2024上半年，佳兆業美好的淨利潤增速高達152.31%，位居各上市物企首位，這主要得益於2023年時，該公司對應收賬款進行了近7成的計提減值，意味着來自關聯方的風險基本出清，逐步擺脫了關聯方的不利影響。

小業主物業費難收

不只是關聯方的債務狀況對物業企業的應收賬款形成拖累，第三方亦存隱憂。

據各大物企年報顯示，貿易應收款主要來自於按包乾制進行管理的物業管理服務及增值服務等業務過程。有上市物企人士表示，“第三方的應收款通常來自小業主或者公建服務。”

以保利物業爲例，報告期內，該公司的第三方貿易應收款較2023年底的漲幅超50%。

保利物業管理層在業績會上表示，今年上半年應收賬款的綜合回款率同比下降3個百分點左右，壓力主要集中在住宅和公服項目，原因包括外部經濟和房價下行下業主支付能力和意願變弱、業主觀望物業費調價、大小業主空置率上升、大業主方面政府預算緊縮等。

物業費收繳率低，已成爲普遍性的行業問題。融創服務管理層也表示，相較往年，今年現金流壓力確實大一點，主要在於物業費收繳的下降。當下的經濟環境，業主付款節奏後置。同時，地產交付存在問題，也影響業主的繳費意願度。

2021年下半年至今，房地產市場持續承壓，截至今年6月，70個大中城市中有64城新房價格環比呈現下降的態勢。受此影響，不少業主開始重新評估起物業服務的價值。

據克而瑞物管調研，受房價下跌、滿意度下行、收入下滑等多方面因素影響，業主繳費意願普遍降低，即便是習慣提前繳納物業費的優質客戶，繳費積極性同樣在下降。2023年，一年以上物業費繳費客戶同比下降約3%，在一定程度上加劇了物企收繳壓力。

同時，典型城市物業費收繳率也有不同程度的回落，跌幅在2%-3%之間。在上海，2022年物業收繳率約92%，2023年收繳率跌至90%，同比減少2個百分點；在重慶，2023年的物業費收繳率僅約80%，這也意味着，約有兩成的業主延遲繳納甚至不交物業費。

多重因素影響下，上述機構調研顯示，2023年，500強物企物業費收繳率跌至80%，同比減少4個百分點；上市物企收繳率跌至85%，同比降5個百分點。

值得一提的是，今年以來，重慶等多地物業費標準重新公示，使得高物業費項目收繳壓力明顯上升，不少城市還因此出現一波物業費降價潮。融創服務的管理層坦言，公司半年度物業費收繳情況受到了影響。

多家物企在談到該政策帶來的影響時表示，物業費“降價潮”預期會對未來盈利構成一定影響。越秀服務管理層提及，目前尚未出現物管費下調的情況，但隨着項目業委會的成立，也可能會遭遇這一狀況，可能對物業公司利潤產生影響。

物企業認爲，提升物業費收繳，單純靠催繳費並不能收到好效果，核心還是在於對業主需求的理解、解決問題。萬物雲董事長朱保全表示，在住宅物業服務領域，客戶服務品質更加重要，後續要通過持續的現場投入來獲得客戶的認可，使得客戶在如今複雜的經濟環境下保持較高的付費意願。