物業企業營收增速回落 萬象生活、招商積餘、中海物業增速近20%

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

2023年年報季，物業企業的分化與營收增速回落是顯而易見的。

目前，已有50多家物業企業發佈2023年年報。年報顯示，去年物企整體營收增速回落，央、國企與民企的盈利分化逐漸清晰。

從業務類型上看，各家公司集中火力於業務結構的優化調整，持續鞏固物業管理基本盤，開拓第三方服務規模，提升獨立性。

億翰智庫指出，2023年物企營收整體穩中有增，但是營收增速明顯放緩，毛利率和淨利率雙雙下挫，在管規模增速同樣放緩，合約在管比仍在不斷下降。“行業所遇到的問題以及物企自身的發展困境已經非常明顯地在2023年的經營數據上顯現出來”。

業績分化

據億翰智庫統計，2023年54家物企披露總營收爲2718.97億元，較2022年同期的2503.34億元增長了8.6%，營收均值50.35億元，較2022年同期的46.36億元有所提升。其中，僅13家物企營收高於平均值，佔比約24%。

縱向對比來看，2023年物業行業營收均值仍在提升，但增速出現了明顯的回落，與2022年27.5%的增速相比，下滑了約18.9個百分點。

頭部物企的分化已經出現。在管理規模增速上，碧桂園服務依舊保持在30%以上的增速；萬象生活、保利物業、中海物業這三家增速相當；招商積餘增速最低，降到了10.9%。

而在營收規模的增速上，頭部物企萬象生活、招商積餘、中海物業都在20%上下的水平，接着是保利物業和萬物雲，在10%左右；碧桂園服務的營收增速則是個位數。

前述機構指出，物企營收增速放緩，主要是受到在管規模增速下滑與增值服務收入減少的影響。一方面，房地產增量市場交付在減少，另一方面，物企出於財務安全係數考慮，主動縮減非業主增值服務收入，轉而開拓第三方市場。

從所有制性質看，2023年，央、國企物企實現營收1107.86億元，較2022年同期增長15.4%；民企物企實現營收1611.11億元，較2022年同期增長4.4%，低於國央企近10個百分點，分化明顯。

尤其是民企物企，毛利率、淨利率雙雙出現下滑。分析人士指出，這與前幾年房地產上升週期內，物企收併購潮涌有關。

民企物企前期的大幅收併購，導致大規模商譽減值以及關聯方貿易應收款項計提減值撥備。即便是作爲頭部民企物企的綠城服務也難逃大幅減值命運。綠城服務在2023年計提減值1.9億元，其中1.5億元來自於收購China CVS Holdings Limited的資產減值計提。這導致綠城服務2023年淨利率爲4.1%，較2022年的4.3%下滑了0.2個百分點。

據億翰智庫統計，2023年54家物企毛利潤總額約爲550.71億元，同比下降4.0%，淨利潤總額約爲157.16億元，同比增長6.8%，利潤增速並未跑贏營收增速，增長質量有待提高。

央、國企物企與民企物企的分化還表現在利潤增速指標一項。2023年，央、國企毛利潤實現了18.3%的增長，淨利潤實現了27.0%的增長，民企物企則分別下降了13.9%和19.2%。毛利率和淨利率變動方面，國央企物企也是保持正增長，而民企物企分別下滑4.5個百分點和0.95個百分點。

分析人士指出，在地產流動性危機、物業服務需求增多、人工成本剛性增加、物業費上漲困難等多重因素疊加的影響之下，民企物企盈利進一步承壓，這也將影響未來行業格局。

拓展新業務

同策研究院研究總監宋紅衛分析認爲，從近期披露年報的物業企業來看，財報呈現幾個特徵：第一、物業行業的整體表現要明顯優於開發商的財報；第二、物業企業的收入和利潤基本都保持增長，屬於“雙正”指標。

但是，物業行業也表現出“增收不增利”的現象。核心原因主要有兩點：首先，從營業收入結構來看，傳統的物業管理收入仍然佔比最高，增值服務佔比較小，物業費一旦定下來後，後期難以穩定上漲，但是物業管理的成本在不斷上升，這是利潤率下降的原因之一。

不少物企由於過度依賴母公司的物業服務，在下行週期內，甚至面臨應收賬款問題。

其次，頭部物企的規模擴張主要依靠收併購，但收併購的項目質量良莠不齊，部分項目可能還面臨虧損，這拉低了整體的盈利水平。

宋紅衛認爲，物業行業過往快速擴張的局面要按下暫停鍵了。過去物管公司規模擴張主要通過兩個模式，第一、關聯企業直接委託；第二、通過資本市場融資後，收併購其他物管公司項目。目前來看，這兩條路都比較難走。降低和母公司的關聯是物管公司降低經營風險的舉措，屬於不得已而爲之。

他進而指出，物業和開發業務割裂性明顯，物業公司的財務指標和股價嚴重偏離。從物業公司的財報來看，其營業收入和毛利潤仍然保持一定水平，屬於優質資產。但受到整個地產行業形勢以及開發板塊應收賬款的影響，股價處於較低水平。

實際上，物業行業正朝着多元化、差異化方向發展，物企不再單純提供物業管理服務，更多是成爲綜合性多元服務商，不斷拓展新業務。2023年大部分物企都將自身業務結構進行了優化調整，一方面是由於政策紅利，鼓勵物企提供社區服務等；另一方面是物企主動減少對關聯方的依賴，降低非業主增值服務收入佔比，儘可能減少關聯方帶來的不利影響。

億翰智庫統計，2023年46家上市物企基礎物業管理服務收入約爲1515.63億元，佔總營收的66.5%，較2022年的63.3%提升3.2個百分點，其中42家基礎物業管理服務收入佔比超50%，這主要是由於物企在管規模的增長帶來收費面積上升。另一方面，非住宅物業費增長帶動整體物業費單價上漲。

該機構認爲，對物企而言，2023年是個十字路口。利空出盡之後，物企前路已經逐漸明朗，下一步，增值服務的賽道被重新定義，只有在增值服務領域尋找到新增長點的企業才能脫穎而出。

一個事實是，2023年，上市物企PE均值約11.3倍，這與2020年前後動輒50倍以上的PE形成天壤之別。截至2023年底，95%的上市物企市值下滑，市值最高縮水達九成。隨着分化的來臨，頭部物企對行業的判斷也在改變。

3月22日，萬物雲董事長朱保全在業績發佈會上提出，物業公司需要有擺脫路徑依賴、獨立自主轉型的決心，而2023年到2025年是物業行業的分水嶺。

保利物業的管理層認爲，物業依舊是不錯的行業，強現金流和抗週期性強，在整個經濟大環境有壓力的情況下，仍然保持了不錯的增長。而頭部企業爲代表的市場主體將率先引領行業從高速增長向高質量增長髮展。