銀行憂三倍數效應 都更授信趨嚴

營造成本升高對都更危老造成的壓力

營建成本上漲恐將使建商負擔地主戶的建造成本，不僅建商財務能力的抗壓性將成爲國銀承接都更案的最新指標，金融圈高層透露，現在銀行在都更授信上已聚焦所謂「三倍數效應」帶來的影響。

金融業高層分析，若以傳統的都更權益分配配比來看，現在隨着營建成本上揚，最可怕的是所謂「三倍數」效應，倘若財力不夠大的建商，很可能因爲要分擔地主權益的建造成本上揚部分而把利潤全部吃掉，甚至倒賠。

金融業高層進而分析所謂的「三倍數效應」指出，許多上百億元規模的大型指標都更案，多半以建商分三分之一，地主分回三分之二作爲分配比例，換言之，倘若造價每坪漲10萬元，恐怕建商負擔得每坪增加30萬元，因爲建商不但要負擔自己的部分，連同地主部分的造價成本上揚也得一併負擔，不論是公辦都更或民辦都更，大多數都如此約定，倘若量體約大，這種「三倍數效應」對建商所造成的衝擊就越大。

一位主掌都更危老業務多年的銀行主管指出，其實民間很多中型的都更或危老重建案，建商早就想調整分配比例，因爲依照營造成本飆漲的程度，倘若按照以往最常見的建商分3成，原住戶分7成分配，不但無法獲利，反而還會倒賠，因此許多建商都向原住戶爭取改成「3.5:6.5」，甚至「是4:6」，但幾乎都因原住戶不同意而失敗。

銀行主管指出，很多都更或危老重建案，作到一半進度開始停滯不前，就是卡在上述的分配比例爭議；至於量體更大的由政府出面的公辦都更案或民間都更案，這方面調整權益分配的可能性更低，尤其是政府出面的公辦都更案，當初是以決標的方式決選出承作團隊，更無變更條件的調整空間。

對銀行而言，投入都更或危老重建的建商，必須幫原地主吸收更多上揚的營造成本，也會讓建商因此承受更大的財務壓力，越來越多銀行在承接都更案時，因而更重視造價成本上揚與建商本身的現金流、財務抗壓性，以免產生壞帳。