銀行鑑價變保守 首購族降低預算

政府打房，銀行鑑價改弦易轍，房貸成數因此減少約一成。（本報資料照片)

2022年六都住宅購屋總價帶分佈

政府打房，銀行放款更趨保守，業界透露，之前銀行鑑價以實價登錄最高價估算，現在轉以一年實登均價鑑價，房貸成數因此減少約一成，也促使不少首購族降低入手目標價。巿場人士透露，現在臺中可看到不少民衆將購屋預算降至總價千萬以內，這類低單價、低總價產品，買氣穩定，去化速度相對較快。

敦璟開發不動產仲介經理蔡鴻霖表示，央行升息利率攀升，貸款成數降低，除政府限縮房貸規定外，銀行對房子的估價方式也改變，不如以前那麼樂觀，以前銀行會依照實價登錄的最高價認定，現在銀行則以一年內的平均值來估算，以致今年買房子要比前兩年自備款增加1成多，促使民衆可以接受的成交總價下滑。蔡鴻霖透露，近來部分自住客轉向購買成熟地區、15年內低總價成屋。

六都購屋均價全破千萬

「目前巿場上，首購需求相對換屋、置產穩定！」信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，前一陣子巿場有些停滯，但現在買家較願意進場看屋，主因股巿回穩、央行升息似乎已到尾聲，加上去年下半年巿況不佳，積壓一些遞延的買盤，看到目前巿場相對穩定，重新回來看屋，惟現在不論中古、預售都是低單價、低總價的產品較好銷售。

近年全臺房價頻創新高，根據內政部最新資料顯示，目前全臺主要都會區中，臺北平均購屋總價已經突破2100萬、新北也站上1300萬大關，就算是桃園、新竹、臺中、臺南、高雄也都要1000萬上下，民衆買房壓力相當大。

臺中千萬內成交剩5成

觀察2022年實價六都熱銷住宅總價帶分佈可發現，臺北及新北最熱銷的總價，已分別有38％、45％是位於總價1000-2000萬這個區間，反映出房價高漲下，民衆購屋預算不得不往上提。去年僅有桃園、臺中、臺南、高雄等都會區，民衆主力購屋總價還在千萬內，佔比還有5成、6成，單以臺中來看，千萬內的成交佔比僅剩53％。

對此，元宏不動產加值服務平臺研究總監陳杰鳴表示，目前臺灣民衆面臨「薪水漲太慢」與「物價房價漲太快」的困境，特別是10年來全臺及主要都會區平均購屋總價增加300至400萬，以國民每個月實質經常性薪資不到5萬、一年可能存不到20～30萬來說，不管怎麼打拚似乎都追不上房價上漲的速度，想買房真的不容易。

陳杰鳴指出，在雙北購屋對於一般購屋族來說壓力最大，北市平均房價一坪高達70萬左右、新北也要40萬以上，想買間３房產品，北市沒有個2000至3000萬、新北沒有個1200至1800萬幾乎是不可能的任務。這樣的總價光是2成自備款民衆就需要花多年時間纔可能存到，遑論後續還要揹上上千萬的龐大債務，每月光房貸還是會壓得購屋者喘不過氣來。

陳杰鳴指出，想買房的無殼族，如已存夠自備款，不妨可考慮先求有再求好，慢慢由小換大，然後趁這波房市量縮下跌伺機進場，利用謄本情資找尋到急售屋主來便宜買好房。