一張表秒懂成本VS房價結構 漲價！不是建商說了算
近1年來房價持續上漲，很多民衆都覺得吃不消，甚至認爲是「建商炒作」導致房價上漲，不過根據建商的原物料、土地、人力成本數字可明顯看出，即便建商利潤不變，近1年蓋房子的成本增加了23.5%，然而房價上漲約15%，房價漲似乎是必然的現象。
▲根據數字可以發現，房價上漲的主要因素爲原物料上漲。（圖／記者郭芳如制）
近半年來雖然政府釋出多項「打炒房」措施，但對於抑制房價似乎沒有幫助，各地區的房價仍持續上漲，很多人就直指「建商炒作」是最主要的原因，不過真的是如此嗎？從數據上分析可能會更客觀。
《ETtoday新聞雲》委託上揚國際建築團隊提供近1年來各項建築成本數字，從圖表中可以發現，最近1年除了砂石、瀝青的價格是下跌之外，其餘各項蓋房子的原物料全面上漲。
上揚國際建築團隊營業四處總經理施棟瀝表示，除這些原物料之外，土地也是蓋房子相當大的成本支出，而從最客觀的政府土地標售就可以發現，土地價格上漲也相當兇猛，近1年也有20%的漲幅。
▲近年土地價格飆漲，也提高建商成本。（圖／記者陳建宇攝）
因此，包含原物料上漲20%、土地上漲20%，建商要維持利潤不變也只能調高售價。施棟瀝以楠梓高雄大學、1坪土地可蓋7坪房子爲例，該區段土地去年每坪約40萬元，但現在標售價格已站上5字頭，包含原物料、人力的營建成本也從去年的每坪9萬元、上漲到今年的11萬元，在管銷成本、建商利潤維持20%的情況下，每坪的售價就從去年的20萬元漲到今年的24.7萬元，漲幅約23.5%。
不過楠梓高雄大學的房價並沒有漲到23.5%，根據統計今年的成交價約落在每坪23萬元上下，與去年的每坪20萬元相比上漲約15%，因此甚至可以說房價上漲的幅度還沒跟上原物料、土地上漲的速度。
▲人力短缺造成工資上漲，也是房子漲價的元兇之一。（圖／記者陳建宇攝）
高雄市代銷公會理事長謝哲耀表示，近1年來房價的上漲說穿了就是「反映成本」，而爲了控管成本建商也紛紛放慢開工的腳步，甚至選擇成屋再銷售，就是擔心預售若快速完銷，開工時卻發現成本又再上漲，利潤將會更低、也有可能賠錢。
謝哲耀坦言，現階段房價要下跌「不可能」，也有愈來愈多民衆體認到這點，因此在近期高雄並沒有太多房市利多、政府又積極出手打房的狀況下，買氣還是維持不墜。謝哲耀表示，去年疫情開始之際很多人選擇觀望不買房，認爲房價有下修的機會，但1年過去之後民衆發現房價並沒有下跌、反而繼續上漲，因此有剛性需求的人便開始出手，也是維持買氣的原因之一。
至於未來這些原物料、土地是否有下跌的可能，施棟瀝認爲難度很高，尤其土地這種無法複製、進口的素材愈來愈少，蓋1塊就少1塊，價格不可能修正回到過去低水準，建商爲了營利也不得不加價買，房價要下跌機會渺茫。
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