一審判了！大連這110套房子，買賣無效

（原標題：一審判了！大連這110套房子，買賣無效）

開發商向金融企業借款，用110套房子作擔保，開發商將110套房子的《商品房買賣合同》備案到金融企業名下。開發商與金融企業鑑定借款合同前後，陸續將110套房子出售給市民，但因爲這些房子備案在金融企業名下，導致買房業主10年來無法辦理產權證。

爲了維護自身權益，買房業主到法院起訴，法院一審判決開發商與金融企業簽訂的《商品房買賣合同》法律關係無效，二被告撤銷在大連市不動產登記中心的合同備案。

金融企業購買110套房子

2013年初，我市一家開發商因開發中山區解放路一小區，向一家金融企業借款1.16億元，擔心開發商借錢不還，雙方約定，開發商用其開發的110套房子作擔保。也就是說，開發商將其開發的110套商品房先以1.16億元的價格出售給金融企業，並在大連市不動產登記中心辦理《商品房買賣合同》備案登記，借款期限爲3個月，到期後開發商用1.65億元回購房子，雙方註銷合同備案登記。如果到期不回購，按日利息千分之三承擔違約金。

合同簽訂後，金融企業實際打入開發商指定帳戶1.16億元，開發商將其開發的110套商品房《商品房買賣合同》備案到金融企業名下，並開具了銷售不動產統一發票。金融企業認爲，如果開發商3個月後不還款，這110套房子就歸金融企業所有，金融企業就有權處置這110套商品房。

開發商在與金融企業簽訂借款合同前後，陸續將這110套商品房出售給市民。開發商與業主簽訂了《商品房買賣合同》，並向業主出具了專用收款收據，業主持購房材料辦理了入住手續，並實際佔有、使用自己購買的房子。

買房業主辦不了產權證

一晃10年過去了，金融企業沒找開發商索要借款1.16億元，也沒找開發商要求交房。110名業主因爲自己購買的房子備案在金融企業名下，一直辦理不了產權證，落戶及孩子上學報名都沒法辦理，業主心急如焚。

2023年初，多位業主委託北京市盈科（大連）律師事務所的王金海律師代理，起訴開發商和金融企業，要求判決二公司之間的商品房買賣合同無效。在王金海律師的協調下，業主、小區物業和社區經研究後認爲，開發商與金融企業簽訂《商品房買賣合同》，並在大連市不動產登記中心備案，但雙方並沒有實際交付房屋，其真實意思是用出售給業主的房子擔保雙方之間的借款。

開發商與業主簽訂了《商品房買賣合同》，並實際交付了房屋，業主已經入住，因購買的房屋備案在金融企業，導致業主無法辦理產權登記。因此，只有向法院起訴，要求法院判決開發商與金融企業簽訂的《商品房買賣合同》無效，撤銷雙方的《商品房買賣合同》的備案登記，開發商爲業主重新辦理《商品房買賣合同》備案，才能順利地辦理產權登記。

業主舉證實際佔有房屋

中山區人民法院受理了多位業主的起訴後，開庭審理了本案。開發商稱，自己與金融企業有真實的商品房買賣合同，並在大連市不動產登記中心辦理了備案登記，金融企業已經支付了購房款1.16億元，業主主張合同無效沒有事實和法律依據。金融企業稱，其購買開發商開發的110套房子，目的就是投資，以較低的價格購買後，等幾年房子升值了，再以更高的價格出售，這樣公司可以賺到更高的利潤。業主與開發商簽訂的《商品房買賣合同》沒有在大連市不動產登記中心備案，是無效的。開發商和金融企業當庭均不同意業主的訴訟請求。

對於多位業主的起訴，小區物業和社區非常重視，爲業主出具了居住證明，證明業主的入住時間，業主居住期間按時交納水、電費和物業費。多位業主也向法院提交了交納水、電費和物業費的票據原件，有的業主甚至還提供了對自己購買房子的裝修票據原件，證明十年來，一直由自己佔有、使用購買的商品房。

法院一審判決法律關係無效

法院經審理後查明，金融企業與開發商簽訂的《商品房買賣合同》，每平方米價格爲8000元左右，業主與開發商簽訂的《商品房買賣合同》每平方米12000元左右，每平方米相差4000元，不符合常理；業主佔有、使用所購買的房屋，但合同備案在金融企業名下，導致業主無法辦理產權證。目前，涉案房屋因金融企業欠款，被大連市多家法院查封，如果不解除查封和撤銷合同備案，業主無法辦理產權登記。金融企業知道購買的這110套房子被開發商又出售給市民，10年來，金融企業未向開發商主張過房屋交接，也未向業主主張過騰退房屋。

法院經審理後認爲，依照《民法典》第一百四十三條規定，行爲人意思表示真實是民事法律行爲有效的條件之一。開發商與金融企業簽訂的這110套商品房買賣合同，目的是爲擔保雙方之間的借款，並非是真實的購買商品房，因此，雙方簽訂的《商品房買賣合同》法律關係無效，應當註銷合同備案登記。

中山區人民法院作出一審判決，判決開發商與金融企業簽訂的《商品房買賣合同》法律關係無效，二被告開發商與金融企業在判決生效後10日內，撤銷在大連市不動產登記中心的合同備案。

目前，開發商不服，向大連市中級人民法院提出上訴，案件正在審理過程中。

半島晨報、39度視頻首席記者佟亮

編輯：劉曉霞

責任編輯：王家興  值班主編：張莉