央行下猛藥房市涌賣壓？專家曝這2類房超恐慌：想逃逃不了

央行推出第七波房市管制措施。(示意圖:shutterstock/達志)

央行上週祭出第七波選擇性信用管制，自然人名下有房者，第1戶購屋貸款不得有寬限期，且第2戶購屋貸款最高成數由6成降爲5成，外界關注是否衝擊房價，馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書發文指出，房價最終是看要市場的供需機制，他強調，中古屋與預售屋市場確實非常恐慌，但實際上賣壓未大舉涌現的關鍵因素，可能是因爲「預售屋禁止轉售措施」，「不是民衆不想逃，而是逃不了。」

何世昌表示，有朋友問他說，央行重手打房，爲何房價還不會崩跌？是不是踢假球？他強調，有不少人始終認爲政府打房打假的，但從過去到現在「政府都是打真的」，不要認爲房價沒有如你的預期下跌20％、 30％，就說是政府假打房。

何世昌分析房市未來走勢，一是取決總體經濟環境，二是看政策（主管機關的預設目標），三是看市場供需，他強調，前面兩件事的突發性因素（俗稱黑天鵝）最難預料。

何世昌舉例1989年房地產二二八事件，當時央行祭出禁貸令，2000年接着發生「網路科技泡沫」，雙重打擊之下房價跌幅就比較明顯，而且是全國交易量價都低迷。隔年，政府研擬救市措施，著名的「土增稅滅半」優惠措施在2002年2月開始上路。

何世昌強調，從歷史經驗來看，「經濟」和「政策」足以左右房價，雖然不是百分之百，但具有高度關聯性，惟救市成功機率更高於打房成功機率。若忽略「經濟」和「政策」，單純只看房市結構面，房價的漲跌就回到單純的「供需」，簡單來說，「供過於求」房價容易跌，「供不應求」房價容易漲，供需失衡越大，房價漲跌幅越大。

外界關注市場的賣壓有多大，何世昌指出，央行宣佈第七波選擇性信用管制後，中古屋與預售屋市場確實非常恐慌，但實際上賣壓未大舉涌現的關鍵因素，可能是「預售屋禁止轉售措施」，不是民衆不想逃，而是逃不了，只能選擇把籌碼握在手上。

何世昌分析，如果沒有「預售屋禁止轉售措施」，現在市場上應該會多殺多、出現逃命潮。他強調，預售屋市場因沒有投資客賠售潮、缺乏價格破壞者，定價權仍在建商手上。房價會降多少，仍取決於建商的口袋深度。