廣州外圍學位房逆襲“第二梯隊”名校成家長新寵
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培正小學是備受家長歡迎的名校。
越秀區不少學位房周邊配套完善，是很多家長的首選。
3～4月是傳統的學位房旺季。今年，廣州各區公辦小學將於4月15日前公佈招生人數和招生地段，5月5日開始幼升小招生報名工作，不少家長爲了搭上學位申請的末班車，趕在這個時間段購置學位房。本期記者走訪了廣州各區二手樓市，爲市民推薦一些性價比較高的學位房。
現狀
目前，廣州熱門學位房主要集中在越秀、天河兩個區，按均價水平可分爲幾個梯度：東風東、培正、華陽小學學位房最貴，電梯樓均價普遍在6.5萬～7萬元/平方米，樓梯樓均價也在5萬～5.5萬元/平方米左右。這類學位房除了學校是省一級，而且周邊配套完善，地處市中心，優質教育資源遍地開花。例如東風東路小學的學位房同時可入讀農林下路小學，並且中學對口執信、育才、五羊中學等多所名校。
鐵一、農林下、署前、小北路小學學位房次之，樓梯樓均價普遍在4萬～5萬元/平方米左右。由於這些名校的對口地段中，相對缺乏大型電梯樓小區，以年代較久的樓梯小區爲主，因此同一學校對口的不同樓盤均價分化較大。如鐵一小學的對口小區富力東堤灣，均價普遍在7萬元/平方米以上，有少部分南向大戶型均價甚至在8萬元/平方米以上。但總體來看，這些以樓梯樓爲主的名校學位房，整體均價仍主要受樓梯樓價格影響。
第三梯隊則爲育才、八一小學等小學，對口樓梯樓的均價目前在3.5萬～4萬元/平方米左右。這類學位房周邊以老城區舊樓爲主，對預算相對充裕的工薪一族來說性價比較高。如果是樓齡較新的電梯樓，價格則會上浮到4萬～5萬元/平方米左右。
外圍區如番禺、黃埔也有一些熱門學位房地段，如番禺東城小學、黃埔港灣小學的學位房，均價在2萬元/平方米左右。由於是外圍區，交通條件必然比不上市中心。而雖然都是省一級學校，但相對於越秀、天河一些知名小學，外圍區學校的口碑和知名度尚未建立。因此，這些學位房價格與周邊小區相比並沒有大幅擡起。例如番禺東城小學雖是省一級，但由於交通條件、配套方面尚未成熟，其學位房均價僅萬元出頭，不及市橋南一帶交通更便利的普通房源。
房天下廣州二手房高級分析師李超表示，具體房源的價格除了跟地段有關外，還與房屋建築朝向、建設年代、有否電梯有關。一般情況下，同一小區條件更好的房子價格會上浮30%左右。
學區化成趨勢 有家長提前“押寶”
近年來，廣州越秀、荔灣、天河等區域的“學區化”建設備受關注。一方面，目前廣州已不再對小學進行評級，“省級”和“市級”學校已成爲“過去式”，一些非省級重點學校在教育辦學上的探索與創新，同樣能受到教育局和家長的認可；另一方面，2016年9月，廣州5中小學併入培正、育才教育集團，兩大教育集團將把集團內名校資源逐步向集團成員學校輻射，推動教育的均衡發展。
李超表示，“學區化”是接下來廣州教育發展的關鍵詞，未來廣州教育資源的分配將更加平衡。對於家長來說，如果沒有充足的時間和資金去購置一線學位房，也可以考慮二三線學位房，不但能節約購房成本，而且如果未來政策有變併入名校，孩子同樣可以受益於名校資源。比如早前華成小學併入華陽小學，天秀小學與小北小學合併，都是廣州正在逐步推進“學區化”的試驗。
住在白雲區的李女士計劃今年在越秀區買一套學位房。她先是瞭解了東風東路小學、農林下路小學等幾所重點名校的對口學位房，發現十幾年樓齡的電梯樓，均價已達5萬～7萬元/平方米，這讓李女士深感“買不起”。後經中介介紹，李女士瞭解到今年越秀區有6所中小學將進行合併的消息，其中區級的天秀小學或將與省級名校小北路小學合併。目前，小北路小學對口的電梯盤如北秀花園放盤價在5萬元/平方米左右，但對口天秀小學的樓盤如天秀大廈作爲電梯樓，二手房放盤價僅在2.5萬～3萬元/平方米，這讓李女士一家看到了希望，打算觀望一段時間就出手。
房天下廣州二手房越秀區營業總監黃文峰透露，近期小北路小學和天秀小學合併不僅帶旺了天秀大廈，也帶旺了下塘板塊，這裡均價2.5萬元/平方米左右，比小北路板塊便宜6000～7000元，附近還有省一級的登峰小學。雖然現在還不是小北路小學的學位地段，但不少買家均看好未來學區化合並的趨勢。黃文峰建議，買家可多關注不是名校地段但周邊學校實力較強的樓盤，說不定今後可能會被名校合併。即使沒有分配到名校，也不會差到哪去，給自己多一重保障。
建議
關注校區增建利好 挖掘“潛力股”
中小學、中心城區的名校資源將逐步向新區覆蓋也是學區化趨勢之一，李超表示，番禺、黃埔、增城都是近年來政府教育資金投入位列前茅的區縣，這些外圍區的教育資源具備相當大的發展潛力。
自去年以來，廣州各區紛紛公佈學校的增改建計劃，番禺區將新增118所，白雲區將新增159所，南沙區將新增83所，花都區將新增89所，增城區將新增76所。例如仲元中學將在番禺新建校區，象賢中學將改擴建；北師大完全中學將在黃埔落戶。在外圍區大量新增學校，使名校不再“蝸居”在老城區。
此外，天河區也有不少大動作，李超透露，除了新建執信中學天河校區、華師大附屬天河實驗學校擴建的利好消息外，在龍洞計劃新建的廣州中學將作爲全市標杆性高質量學校。據悉廣州中學將從47中吸收優質生源，由此可見，作爲對口直升47中的龍口西路小學學位房很有可能搭上政策的順風車。
買房案例
買越秀區學位房也要貨比三家
李女士小孩今年準備上小學，她從去年底就開始物色學位房，目前已入手了一套對口八一實驗學校的學位房。選擇學位房的時候，她對學校質量、周邊環境、價格都進行了多方對比。“先是看了福今路的一套房感覺挺滿意，但聽說八一實驗學校比育才更好，又去看八一那邊的學位房。但共和村一帶同價位房子的居住環境實在不忍直視，因爲從小學到初中起碼要住十年，周邊環境也挺重要。”後來李女士在中介的推薦下，入手了一套五羊華軒的學位房。
據悉，買越秀區學位房的更多是自住型買家，所以他們會考慮到周邊環境。八一實驗小學是越秀區的省一級學校，名氣雖然沒有鐵一、培正、東風東小學響，但周邊學位房可選擇多，而且有大量名額可直升八一中學。
李女士說，目前八一實驗小學對口的五羊華軒、華逸錦軒、東山欣園都是頗受買家歡迎的小區，均價在4.7萬元/平方米左右，而且是電梯樓。同樣位於越秀區的培正小學學位房，樓梯樓也要5萬元/平方米左右。所以綜合考慮學校質量和居住環境，八一實驗小學的學位房算得上性價比高。
教育動態
日前，文德路小學搬遷的消息牽動着不少廣州家長的心。據廣州市國土規劃委消息，文德路小學將被搬遷至附近的文明路以南玉帶濠以北地段，以及仰忠匯東側的仰忠街內，將目前的3個校區合併爲2個校區。至於家長們最關心的招生地段問題，廣州市越秀區教育局表示，不可能縮小現有的招生地段，甚至有可能擴大招生範圍。同時，新規劃的兩個校區之間相隔大約300～400米，距離現在的校本部也只有500米左右，所以對招生地段的影響不大。
對此，黃文鋒表示，文德路小學歷史悠久，聲名遠播，每年都有很多家長慕名來找對口的學位房。目前，文德路小學的招生範圍包括文德路、珠光街、北京街、廣衛街的部分地段，對口的電梯樓很少，只有文化大樓和精彩生活大廈兩個樓盤。其中文化大樓的均價接近5萬～6萬元/平方米，而精彩生活大廈均價接近5.5萬元/平方米。如果文德路小學擴大招生範圍，周邊樓市可能也會被帶動。
新增2萬優質學位 天河學位房成香餑餑
近期天河區教育局方面表示，“十三五”期間將在天河東部、北部建設五所示範性高中，擬投入總用地超1000畝，估算總投資約50億元，建成後可新增2萬個優質學位。李超指出，一直以來，天河學位房的關注熱度僅次於越秀。同時，由於天河小升初實施的是對口直升政策，不用擔心電腦派位存在的變數，所以備受很多家長的青睞。而接下來天河區對五所優質中學的投入，將對天河的教育發展起到重要的帶動作用。
房天下廣州二手房電商天河總監李海峰也表示，最近看學位房的買家很多。例如直升省一級47中的華陽小學對口學位房，近期很多家長都在找。其中比較熱門的僑林苑，均價6.4萬元/平方米左右；以大戶型爲主的富力天河華庭樓齡更新，均價在6.7萬元/平方米左右；而樓齡在20年以上的僑怡苑、朝暉苑，均價則在5.5萬元/平方米左右。
部分性價比較高的二手學位房
華僑樂園
學校：中星小學
均價：4.5萬元/平方米
點評：步行15分鐘左右可到地鐵淘金站，配有約2萬多平方米的公園式花園。靠近越秀區的商務核心，帶花園的大中型樓盤數量本來就較爲稀缺。周邊其他帶中星學位、樓齡較新的樓盤，目前均價已達6萬元/平方米。
天秀大廈
學校：天秀小學
均價：3.2萬元/平方米
地址：越秀區環市中路300號
點評：同樣作爲電梯樓，小北路小學對口的電梯樓盤北秀花園放盤價在5萬元/平方米上下，樓梯樓小北路小區放盤價也在3萬元/平方米以上。與小北路小學相比，天秀小學和小北小學對口的電腦派位中學一致，都是執信中學、十七中學等名校，入讀中學的範圍相同。
梅花村
學校：鐵一小學
均價：5.5元/平方米
地址：越秀區中山一路梅花村路
點評：位於東風東的梅花村，封閉大院管理，25年樓齡。而東風東版塊其他電梯樓盤如錦城花園、東風廣場，均價在7萬元/平方米以上。相比之下，梅花村性價比更高。
僑怡苑
學校：華陽小學
均價：5.5萬元/平方米
地址：天河區天河北僑林街59號
點評：市中心旺中帶靜的一個小區，20年樓齡以上的樓梯樓，距離地鐵3號線700米，周邊生活配套齊全。同版塊帶華陽小學直升47中學位的電梯樓，均價都在6萬元/平方米以上。
六運小區
學校：體育東路小學
均價：4.5萬元/平方米
地址：天河區體育東路
點評：天河中心的核心地段，周邊商業氣氛十分濃厚，臨近地鐵1號線、APM線，單從地段、配套和交通上看都有較高的性價比，同版塊的電梯一手房已突破9萬元/平方米。
華景新城
學校：華景小學、113中學
均價：4萬元/平方米
地址：中山大道105號
點評：華景新城目前已成爲天河超大規模社區，在小區生活配套上便利性不言而喻。由於樓盤分多期開發，不同組團由於樓齡等的因素價格相差較大。華景新城一到三期均爲樓梯樓，因此價格相對低些，約在3.5萬～5萬元/平方米左右。250萬元就可入手一套兩房，性價比較高。
學校：華僑小學
均價：2.8萬元/平方米
地址：荔灣區南岸路67號
點評：老城區寸金尺土，荔灣更是少有如荔港南灣這樣的江景大配套樓盤。荔灣同類大盤要麼樓盤規模較小，要麼價格已接近4萬元/平方米。
穗花新村
學校：海珠區實驗小學
均價：3萬元/平方米
地址：海珠區江南大道中162號
點評：海珠實驗小學是海珠區名氣最大的省級名校之一，其對口的主要樓盤就是樓齡較老的小區穗花新村，周邊缺乏競爭樓盤，因此房源基本上不愁轉售。而且穗花新村在地鐵8號線跟2號線交匯處，交通非常便利。
龍津苑
學校：西關實驗小學
均價：2.5萬元/平方米
地址：荔灣區龍津東路903號
點評：位於荔灣區陳家祠版塊，該版塊均價已突破3萬元/平方米，西關實驗小學的對口電梯樓均價突破4萬元/平方米。
學校：市橋中心小學
均價：1.5萬元/平方米
地址：番禺區市橋街光明北路107號
點評：康樂園位於番禺市橋的中心地段，臨近地鐵3號線市橋站300多米，樓齡20多年，目前均價僅在15000元/平方米。也就是說，100多萬元即可入手一套兩房學位房，這個價格僅爲越秀學位房的三分之一。
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