廣州地產商，失落高陵500畝大盤夢
第 2172期〡2024/11/11
頤和盛世小區，是廣州地產商頤和地產集團有限公司（以下簡稱：頤和集團）在高陵區運作的大型房地產項目，佔地超過500畝。小區從2018年立項到如今已有15年，如今卻成了一個“半成品”。
在小區後方，有超過200畝本應開發三期住宅的土地，被用作堆放鋼筋的倉庫等用途，與小區綠地僅用一片鐵皮隔開。超200畝並不是個小數字，畢竟百畝都可稱爲大盤，這裡停滯已接近6年，錯過了土地市場的高漲時期。
“想開發也沒用。”開發商辦公室內一位自稱“管工程”的人士告訴《每日經濟新聞》記者，因爲約半數土地位於國家文物保護單位漢陽陵的保護範圍，無法開發只能先租出去。“員工的工資都發不了，我租出去也很正常。”
而圍繞頤和盛世的煩心事，同樣困擾着物業和業主們。
頤和盛世是各大投訴平臺的常客，包括房產證10年辦不下來、小區存在臨水臨電、漏雨、小孩上學安全問題。不少小區業主不願再繳納物業費，他們認爲不值。在物業門口張貼的財務收支顯示，小區物業今年第三季度虧損了61萬。
這是一個令人遺憾的結果。物業、業主、開發商三者間所形成的羅生門，正在導致小區螺旋式的“塌陷”——開發商無力開發和實現配套、業主不願繳納物業費、物業沒錢維護小區，矛盾正在不斷加深，而這些困擾多方的成因甚至可以追溯到十餘年前，解決難度並非一人、一個企業、一個部門就可以完成的。
01▶
債務危機
頤和盛世是廣州頤和地產在西北地區運作的第五個大型房地產項目， 項目位於西安渭河北岸的高陵區馬家灣片區，由廣州頤和集團、西安光明房地產公司共同開發，主體公司爲高陵光明房地產開發有限責任公司（以下簡稱：高陵光明）。
根據高政複決字〔2020〕05號行政複議決定書、企業變更信息、記者採訪獲悉，頤和盛世所處地塊原先爲工業用地，1997年3月10日批給西安光明飲品有限公司（高陵光明曾用名），後企業經營效益不佳，申請在原徵地的528畝上投資建設住宅項目。2007年獲高陵縣發改委批准，並將合計512.6畝土地使用權用途由工業用地變更爲住宅用地。
2008年8月18日，高陵光明取得高國用（2008）第41號國有土地使用權證，使用權土地座落於高陵縣涇渭鎮涇渭南路，使用權類型爲出讓。
圖片來源：高陵區人民政府網
同年，西安光明飲品有限公司更名爲高陵光明房地產開發有限責任公司，經營範圍由果汁、果醬、蔬菜汁系列產品變更爲房地產開發、銷售、租賃物業管理，頤和集團進場並逐步增資至3000萬元，獲得60%股權，原大股東西安光明房地產開發有限責任公司持股40%。
官網顯示，2008年，項目正式啓動，總佔地512畝，規劃分爲三期開發，包括別墅、多層、花園洋房、小高層、高層共有百十棟樓，總戶數8000多戶，定位爲 “百萬平米人文大盤”的純居住高尚社區。
操盤一個500畝的大盤，對一家中小型房企而言挑戰巨大，分3期開發，“長戰線”與“高週轉、高槓杆”的主流地產開發模式相悖，讓兌現、資金鍊充滿變數與風險。
遺憾的是，2018年，開發商廣州頤和集團債務危機爆發，證監會廣東監管局指出，頤和地產涉及9筆違約債務中，單筆數額均超過1000萬元，合計金額超過50億元。其至今仍未完全從債務危機中脫身。
危機同樣傳導至高陵，頤和盛世從2018開始接近停擺。小區彼時僅開發兩期，目前仍有兩三百畝土地尚未開發，一大部分規劃願景亦隨之落空。
“買房的時候說有輕軌、有幼兒園、有學校、有酒店，現在啥都沒有。”小區業主向記者表示“孩子上學劃分在樑村，那樑村自己村的人都不上，就幾個娃在那上，你說咋上？都是自己花錢在別的地方上。”
根據官網介紹，頤和盛世項目配套齊全，規劃小區內部配有雙語幼兒園、小學、酒店、運動廣場，中心公園水系。
但許多業主談及此只是無奈地笑笑，他們已經不想這些“加分項”了，只想要回基本的保障。在領導留言板、各大投訴平臺，頤和盛世的問題包括房產證10年辦不下來、小區存在臨水臨電、漏雨、小孩上學安全問題。
一位業主2021年曾在西安網反映，“我們是西安市高陵區涇渭南路頤和盛世小區二期的業主，2011年購房時，房子五證齊全，該交的契稅都交了，可是我們的房產證10年了，遙遙無期，業主們住的還是沒有驗收的房屋，生命與財產一點保障都沒有。多年來小區業主多次投訴開發商無望，絕望至極……”
02▶
涉嫌在國家級文保範圍內私建商品樓
圍繞在頤和盛世項目的不止開發商資金問題。
在2020年，最大的暗礁同樣浮現——2020年5月31日，高陵區文旅局接到西安市文物局電話通知，稱接舉報頤和盛世項目涉嫌在國家級文物保護單位漢陽陵遺址保護範圍內私自建設商品樓。
被劃入國家級文保範圍內，就意味着剩餘的兩三百畝土地基本告別住宅開發。根據《中華人民共和國文物保護法》第十七條，文物保護單位的保護範圍內不得進行其他建設工程或者爆破、鑽探、挖掘等作業。特殊情況則需要向上獲批，漢陽陵作爲國家保護單位需要國家文物局的意見。
疊加上開發商資金緊張，頤和盛世剩餘地塊開發由此陷入停滯，錯失了往後幾年的房地產高漲時期，損失無疑是巨大的。
“我們也希望儘快讓企業正常運行起來，但涉及到文保我們也沒辦法。”高陵區住建部門人士向記者表示，項目包括前期一系列規劃手續都是有的，但是在建設過程中，突然是因爲這個事兒（停止）了，“因爲你涉及漢陽陵的保護，你不是一般的保護。”
據知情人士透露，當時高陵區曾去國家文物局說這個事，才把兩棟處於範圍內、已經售出的樓保住了，本來之前是要直接拆除的，但紅線內沒蓋的就是堅決不讓蓋了。
圖片來源：每日經濟新聞網記者 夏子博攝
高陵區文旅局文物部門人士向記者表示，這個舉報是從國家文物局督辦下來的，因爲土地位於漢陽陵司馬道保護範圍內。“現在國家省市對文物保護比較重視，說白了是不可逾越的紅線，保護範圍內是不允許建設跟文物保護不相關的那些項目，尤其是漢陽陵這樣的國保單位，你不管建設什麼項目，你要有充足的必要性，國家文物局要同意你才能做，任何建築改建新建擴建都是這樣。”
而10年前獲批的住宅用地，爲何現在突然變成國家級文保範圍內的違建了？
據行政複議書，頤和盛世開發方認爲：己方根據政府及相關部門的文件、證書均充分證明了申請人的住宅樓建設項目獲得政府依法審批，建設行爲合規，銷售行爲合法，在項目建設之前履行了文物保護手續。
但根據行政複議決定書，從調查結果以及頤和盛世開發方所提交的各種證據來看，其並無文物相關審批手續。儘管陝西省考古研究院2012年1月有作出《某xxx公司建設項目考古發掘工作報告》，但此報告顯然不屬於也不能替代文物部門審批手續。
“他們以爲是做了文物勘探就行，一直都沒有徵求過我們高陵區文旅局文物部門的意見。”上述區文物部門人士表示，國家現在要求先做文物勘探，做完之後我們再出意見，之後才能報地。就是因爲之前企業有時候在施工過程中發現古墓，他就給你不報，因爲擔心影響施工進度，對古遺址，古墓可能就是種破壞。
據高陵區自然資源和規劃局人士向記者表示，從2018年開始，供地之前才決定要文物意見了。“報地是農用地變爲建設用地的前提，之前是土地報批後做文物，現在是做文物後再報地，有文物的話地就報不上了。”
上述文物部門人士進一步表示，目前國家文物局對項目的建議就是保持不動，可以作爲綠地，等到70年產權到期後不再續租。而高陵區自然資源和規劃局人士則向記者表示，到底能建不能建，建啥，得等後面西安市國土空間規劃出來。
這也意味着，即使有心、有錢開發，頤和盛世想短時間內重啓這200餘畝土地開發希望也不大。
03▶
超兩百畝土地何解
項目停滯帶來的影響不止於開發商，同樣傳導至業主一端。
記者在現場觀察到，一個小區，一側是小區綠地和住宅，另一側是工地，其內的鋼筋挪動的噪聲不絕於耳，兩者間僅用一張鐵皮隔開。
圖片來源：每日經濟新聞網記者 夏子博攝
據小區業主向記者表示，中間（空地）以前說開發酒店，現在被頤和承包出去當庫房使用了，後面也承包給人家做工地了，“整個城鄉結合部在這裡，你現在站在樓上面，他看後面還亂七八糟的，養牛養羊都在後面，一個大卡車在裡面嗚嗚地開，堆放那些鋼筋。”
在小區門口物業旁邊，是開發商的辦公地點，大門有鎖，只能從玻璃側邊小門進去，其中一位工作人員表示，“這裡沒剩幾個人了。”
圖片來源：每日經濟新聞網記者 夏子博攝
值得一提的是，高陵區文旅局曾對高陵光明地產處以罰款人民幣50萬元的行政處罰。其於2020年11月23日繳納了10萬元罰款，剩餘款項因運營非常困難，申請延期繳納。
辦公室內一位自稱“管工程”的人士告訴記者，因爲土地被劃入國家文物保護單位的保護範圍，無法開發只能先租出去。“我買了兩三百畝地，我不能讓閒着。現在政府也沒有給一個解決方式，我花十幾個億賣的地，員工的工資都發不了，我租出去也很正常。”
當記者追問是否有資金開發時，其表示，“我隨時想開發，不讓開發。不是有錢沒錢，政府手續不讓你動，你連第一步都走不了，你怎麼去談第二步呢？”
值得一提的是，已經有資產管理公司開始處理“頤和盛世”相關債權，尋求脫手離場。
據頤和地產2019年披露，開發西安“頤和盛世”項目時，頤和地產曾向中江信託融資餘額2.52億元，該筆債務後來由某資產管理公司承接。
而在2024年8月7日，中國東方資產管理股份有限公司甘肅省分公司掛牌了高陵光明房地產開發有限責任公司金融不良債權項目，截至7月底，債權合計金額4.72億元，其中本金2.52億元，利息2.21億元。
該筆債權的抵押物正是頤和盛世項目，其中包括住宅及商業等在建工程合計42631.41 ㎡、待建未銷售建築物分攤土地456335.30 ㎡。該項目剩餘未開發貨值近30億元、未開發淨地估值近14億元。從未開發部分340.55畝土地估值14億元來看，摺合約411萬元/畝。
對此，上述開發商辦公地點內人士表示：“那人賣也很正常，我跟人家抵押買的地都動不了，人肯定賣。”
04▶
業主、物業間的矛盾
對於頤和盛世的業主們而言，當下緊要的問題是供暖：爲了一個溫暖的冬季，頤和盛世的業主們正在與物業、供熱方博弈。
供暖不暖，是換了第三方承包後才廣泛出現的情況。頤和盛世並不算市政供熱的範圍內，過去11年都是由物業自備鍋爐供暖，去年，由自備鍋爐變爲第三方承包，一下讓業主們感受到了“溫差”：在業主看來，交了3000多塊錢，去年冬天溫度還到18°，自己要在家開空調，今年爲什麼還要交費？
圖片來源：每日經濟新聞網記者 夏子博攝
除了供暖之外，業主還反映小區“電梯壞了，房頂漏水，衛生不好”，這樣的服務無法與一級物業收費相匹配，導致業主們不願繳納物業費。一位業主向記者表示，“物業催我說該交費了，我說電梯啥時候修，他就不說了，他不說我就走了，我去年都沒交，我今年也不打算交了。”
互相間的不信任，讓小區品質螺旋式地塌方。在小區物業門口張貼的收支表顯示，今年第三季度物業總虧損61萬。“你越不交費，小區是不是就越來越差？你沒有錢來投入，最後影響的其實是住在這兒的這些業主的生活品質。”
圖片來源：每日經濟新聞網記者 夏子博攝
小區物業人士向記者表示，小區本來入住率就低，小區目前是2596戶人，在住有800多戶，只有1/3，無論物業費、採暖費能收上來的就少，但是服務都是要統一的。就拿供暖來說，去年實際這2596戶全部在跑暖了，另外新供暖方也是第一次，走完招投標後只有3個月改造期就要供暖了，設備方面可能確實存在一些問題，沒有把小區每個邊邊角角照顧到。
“之前我們物業自備鍋爐燒了11年，已經算可以了，兩臺鍋爐已經接近報廢，所以選擇通過招投標引進第三方，我們也要求他們進來後維持5.98元的價格不能變，這個費用在整個馬家灣來說是第二低的，其他都在6.20元以上。第二就是溫度不能變，按照西安市集中供熱協議，不能低於18度。”
而據第三方供暖方表示，截至11月7日，僅有50多戶業主繳納了採暖費。物業方向記者表示，今年不管繳費多少人，到了15號還是要正常供暖，業主體驗半個月或一個月以後，如果滿意，再自行決定是否需要供暖。
物業人士還透露，“開發商從18年開始就基本上停滯了，（開發商）跟我們也有些費用結算不及時。如果說這些業主也不繳費的話，先不說我們人員工資問題，我們沒有拿出太多的錢去投入這個東西。還有路面的問題，開發商沒有錢，只能物業去想辦法，我們現在確實是沒有現金去解決這個事兒。”
其進一步表示，“我們財務報表都在門口貼着，如果說這個小區再這麼經營下去，我們現在養不起自己的人了，再不用一兩年，不用誰來趕我們或者怎麼樣，可能我們也考慮主動撤場的問題了。”