廣州土拍“兄弟秀場” 越秀地產、廣州地鐵24.56億同日落子

觀點網 2024年12月，廣州迎來“土拍潮”。根據廣州公共資源交易中心數據，12月將拍賣約25幅涉宅用地，供地總建面約185.4萬平方米，起拍價共約272.44億元。

到12月第二週，廣州迎來又一輪土地出讓。

資料顯示，這次被擺上貨架的爲越秀區廣州大道中345號北側AD016619地塊，以及黃埔區大沙地東路以南5號線雙沙地鐵站以北地塊。

前者爲二類居住用地兼容消防用地及商業用地，用地面積5733.76平方米（其中建設用地面積4800.09平方米），容積率3.8，規劃建築面積1.8萬平方米。

據瞭解，除廣州城投東園公館前身2020年3月成交的越秀南地塊，以及廣州雲瀚府前身2020年9月成交的白雲路郵政綜合樓“爛尾”項目之外，該地塊爲越秀區近年來爲數不多的宅地，有一定稀缺性，但操作難度較大。

作爲“蚊型地塊”，該宗地最早於9月份掛牌，後曾經三度延期。目前底價成交，成交價5.96億元，摺合樓面價33082元/平方米，扣除配建樓面價爲約46146元/平方米，競得者爲越秀地產。

黃埔區大沙地東路以南5號線雙沙地鐵站以北地塊，地塊用地面積5.04萬平方米，容積率2.17，規劃建築面積10.95萬平方米。撇除配建幼兒園、社區日間照料中心、家庭綜合服務中心、社區少年宮以及其他商業設施，合計約1.08萬平方米後，可售住宅部分9.86萬平方米。

該地塊由越秀地產的“兄弟企業”廣州地鐵競得，由於地塊特殊，因此亦沒有競爭對手。地塊成交價爲底價18.6億元，摺合樓面價約1.7萬/平方米。

至此，12月10日廣州土拍收金24.56億元，與此前幾場12月內的土拍一樣（除12月5日出現民企拿地），國企拿地+底價或低溢價成交，氣氛平淡。

同時，這也是越秀地產抓住機會在12月於廣州補倉的第二幅土地。12月3日成交的海珠東曉路東側AH0215007地塊，亦由越秀地產收入囊中。

2024年房地產市場下行，包括越秀地產在內的多家頭部房企，銷售表現出現整體下滑。反映到土地市場，房企的拿地力度也打了相當的折扣。

資料顯示，今年前11月，越秀地產累計實現合同銷售爲1010.2億元，累計合同銷售面積343.25萬平方米，銷售有進一步向好的趨勢，但還是未能實現正增長。

2023年，越秀地產在“1+3”戰略大基調下保持了一定的投拓動力，全年在11個城市新增28幅土地，總建築面積約爲491萬平方米，全部位於一線和重點二線城市。

來自觀點指數《2023年1-12月房地產企業新增土地儲備報告》資料，2023年越秀地產全口徑拿地面排在行業第7位。

但到了2024年，從拿地節奏看，越秀地產在1-5月更多在試探市場水溫，6月份趁年中集中出手。整個上半年，越秀地產在廣州、成都、上海、北京、杭州、合肥拿下共計10幅地塊，代價約111億元，佔400億拿地預算的27.7%，拿地銷售比約20%。

第三季度，越秀地產僅於上海、廣州各得一宗地塊，權益土地價款約爲19.74億元。

進入第四季度纔開始放開手腳。其中，10月份共於廣州、北京、成都入手5宗地塊，拿地金額約26.24億元。

11月拿地宗數不多，但收穫的都是重磅地塊，包括11月2日獲取的北京海淀區功德寺地塊，總付土地價款63.59億元；11月28日，透過與華潤、中能建聯合體以78.97億元總價成功摘得上海浦東區楊思地塊，以27.55%的實際權益付款21.76億元。

12月僅過去10天，越秀地產就在廣州落下兩子。到目前爲止，廣州預計在12月推出市場的地塊還有約15幅，相信越秀地產還將有所斬獲。

與越秀地產不同，廣州地鐵地產作爲一間“非典型房企”，應軌道交通而生，業務佈局要求聚焦本地，聚焦線路站點和場段上蓋開發，也需要聚焦TOD項目這種獨特的產品。

所以，廣州地鐵在拿地上有相應的優勢和侷限性。

本次出讓的黃埔區大沙地東路以南5號線雙沙地鐵站以北地塊，實際爲廣州地鐵5號線的車輛基地黃埔雙崗停車場一期地塊，屬於廣州地鐵地產的專長所在。

隨着地鐵線路多年拓展，廣州地鐵地產在這過程中也獲取了不少土地。2017年以來，陸續引入了不少開發商共同開發地塊，當中的主角爲越秀地產。

但目前，廣州地鐵地產也傾向於更多自主開發項目。

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