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廣州保利華髮招商中央公館

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產品：以小戶型爲主，主打剛需

黃埔圖書館項目（保利華髮招商中央公館）一共規劃有6棟47層高的住宅，合計1442戶，小區呈圍合式佈局，中間布建了園林、會所、泳池的公建配套，另外還規劃有2000平底商，9班幼兒園以及1萬平的文化館。

項目車位比1:1.43，小區整體容積率爲4.3，密度不算低，不過這幾年見多了7-8以上的容積率，中央公館的容積率在中心區域看着也順眼了。

面對的客戶羣體主要是剛改型。計劃首推的是3棟的80m²北向三房、89m²南向三房、115m²南向四房以及2棟的158m²南向四房（具體的戶型圖還沒出，面積與實際可能有出入，以後續官方公佈爲準），其中除了2棟是2梯4戶，其餘樓棟都是3梯6戶，按照這個樓層高度，如果項目配套的電梯不是快速電梯的話，外出上班電梯高峰期住戶等電梯時間少不了。

黃埔圖書館項目自稱產品實用率超過100%，按照目前老黃埔在售的新盤來看，這個實用率只要價格合理，應該能把在售的一二手按在地上摩擦，畢竟現在的老黃埔，在建築新規後都沒有上新過，保利還是第一個，大家都很期待它最後會賣一個怎樣的價格。

目前戶型圖還沒有正式出街，傳聞產品的設計方面跟白雲的保利雲境有點類似，我們之前也寫過保利雲境的踩盤測評，有興趣的朋友可以移步到我們的公衆號搜索相關文章對比了解。

配套：雙地鐵，基礎配套OK

項目位於老黃埔板塊，東側臨烏涌 ，周邊的生活配套也很完善，黃埔體育中心、兒童公園、少年宮等等基本都在項目1公里範圍內。周邊的大沙東商圈，還有幾個大型的肉菜市場，各種衣食住行都能滿足到，不管是早餐的豆漿油條還是宵夜的火鍋燒烤，都應有盡有，煙火氣十足。但大型商業周邊還是比較缺乏的，最近最近也要到魚珠那一邊，至於網傳周邊要引進的開市客的消息真實性還是有待確認，假如是真的能落實的話，也算是彌補了項目周邊大型商業的空白。

交通配套上，項目周邊有地鐵5號線和7號線，從項目走到最近的地鐵5號線大沙東站，距離大概500多米，步行時間在8分鐘左右，如果你是在珠江新城上班的話，5號線是直達的，小編實測過早高峰大沙東站的限流不是很嚴重，算上等車換乘什麼的，基本30分鐘內也能到珠城。與項目一路之隔也有黃埔體育中心公交總站，雖然公交線路不算特別多，但是能直達科學城、金融城、智慧城和體育中心等多個重要板塊。

自駕的話，去珠金琶距離不遠，不堵車的情況下挺方便，但是高峰期不管你是走廣園快速路還是黃埔大道，早晚高峰都是巨堵車的，倒不如坐地鐵省時省力。

總的來說，黃埔圖書館週邊的綜合配套是不錯的，位置也不差，周邊城市面貌過得去，能吸引不少剛需一族上車，和天河東目前在售的幾個沒地鐵沒商業的新盤對比，也方便很多。

項目優劣勢分析

作爲老黃埔建築新規後首次上新的項目，保利華髮招商中央公館是近年來老黃埔除了保利學府裡之外少有的居住圈層比較純粹，不涉及舊改的項目，要知道老黃埔三劍客萬科城市之光、富頤華庭、中鼎珺閤府都是舊改項目，這對於希望住得純粹一點的買家來說，是項目的一個優勢。

另外，項目所處的地理位置在黃埔區來說，也是不錯的，交通也比較便捷，生活配套也豐富。除了現有的地鐵5號線和7號線，周邊還規劃有黃埔高鐵，交通通達性和配套的完善度還會繼續提升。

項目周邊的面貌是不錯的，看出去的視野景觀不錯。而且樓下就是圖書館、少年宮，不遠處還有黃埔體育中心、兩個公園，不論是遛娃還是遛自己，都是極爲方便的。

不過項目的不利因素也是比較明顯的，主要表現在兩個方面，一個是噪音，另一個則是教育不確定。項目地塊的北面是護林路，距離廣園快速、火車軌道約500米，目前與項目之間是比較開闊的。周邊2公里範圍內有石化廠，噪音和空氣質量情況可以關注我們進一步的調研。

至於教育方面，項目只配建了幼兒園，並沒有配建小學，距離項目最近的是怡園小學北校區和怡瑞小學，前者口碑好一些，後者則一般般，至於最後具體能讀哪一所，現在暫時還確定不了。

項目總結與測評

黃埔圖書館項目（保利華髮招商中央公館）這個小區基礎行政配套OK，有雙地鐵，戶型實用率高且沒有回遷住戶圈層純粹，地塊扣除配建後樓面地價2.7萬/m²，假如最終項目的定價是4字頭的話，對於整個老黃埔來說，都是大boss一樣的存在、而且交通便捷，5號線不用換乘就能直達金融城、珠城和越秀，很適合五號線沿線上班的剛需們。

目前老黃埔的幾個網紅樓盤基本都在清盤階段了，所以中央公館項目主要面臨的對手不是板塊內的新房，而是距離相近天河東的幾個樓盤，在教育確定性上，天河東的樓盤是要比黃埔圖書館項目好的，但是在地鐵通勤以及生活配套方面，中央公館還是比較有優勢的。

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