廣州9月二手住宅成交下跌8.3%
近日uangzhou中原研究發展部發佈2022年9月二手市場觀察報告。
據中介協會數據顯示，廣州市二手住宅成交量（自助網籤+中介網籤）爲7232宗，環比2022年8月同期（7441宗）環比微跌8.3%，同比大增16.7%。總體來看，今年金九再度“失約”，成交盡顯頹勢，客戶對市場預期未見好轉，樓市成交跌至冰點。
價格方面，本月二手網籤均價爲27455元/平，環比上月微漲2.3%。
廣州中原研究發展部認爲，9月二手市場主要有以下幾方面特徵：
（1）客戶觀望情緒濃，看房積極性持續下降。受美元加息、疫情等多方面因素影響，市場經濟環境低迷，剛需客戶購買力下降，入市熱情偏低。不少客戶對後市預期較弱，認爲後市價格將進入下行通道。從而擱置購房計劃選擇觀望，避免“高位站崗”。
（2）樓市以買方市場爲主，降價出售已成常態。目前二手市場成交慘淡，成交週期大幅度延長，從而擊穿業主的心理價位，被迫降價促成交。據監測，目前二手業主報價指數連續多周維持在23%-27%的低位區間，市場已經逐漸轉變爲“買方市場”，如東風東、珠江新城等多個熱點板塊的優質房源報價下調幅度亦有超50萬元以上的。
（3）據中原大數據顯示，本月中原新增放盤量較8月有增加。其中，新增放盤量再度上升6.8%。不難看出，目前業主放盤積極性較高，不少急於回籠資金的業主開始拋售物業。
二、分區點評
番禺穩居各區榜首，黃埔成交不跌反增
從各區成交情況來看，各區二手成交均有不同程度的回落。其中天河、海珠兩區整體跌幅最爲明顯。本月分別成交697宗、955宗，環比分別下跌18.7%、15.7%。另外，本月番禺區（1011宗）成交反超海珠（955宗），穩佔榜首位置。
此外，本月黃埔區成交不跌反升，共成交340宗，環比上漲1.5%。
1、天河區：珠江新城買家觀望情緒濃，成交平淡
2022年9月，天河區共成交（自助網籤+中介網籤）爲697宗，環比下降18.7%。而二手住宅網籤均價爲55519元/平。據監測發現，本月天河北板塊、員村板塊成交相對活躍，9月成交均價分別爲106885元/平、57067元/平。其中，天河北主要成交支撐樓盤爲僑林苑，本月成交均價爲106885元/平。
另外，據廣州中原研究發展部調研瞭解，珠江新城板塊整體需求連續回落，部分樓盤僅零星成交，二手帶看量環比8月下跌1-2成左右。廣州中原研究發展部認爲，近段時間，珠江新城板塊近期成交表現“不景氣”主要有兩方面原因：一方面，客戶市場預期弱，板塊價格處於下調通道，不少買家打算等價格“見底”再選擇入市，促使近期成交平淡；另一方面，去年板塊整體活躍度偏高，不少有資金實力的買家已被消化，加上部分優質房源、戶型待補給，客戶選擇性較少。促使近期珠江新城板塊成交能力偏弱，成交週期大幅延長。
2、越秀區：東風東板塊需求平穩，業主心理價位下調
2022年9月，越秀區共成交（自助網籤+中介網籤）爲730宗，環比下降2.5%。而二手住宅網籤均價爲43325元/平。目前區域活躍板塊以東風東板塊、北京路兩大板塊爲主。 板塊9月成交均價分別爲80403元/平、49012元/平。其中，東風東板塊活躍樓盤爲東方廣場及嘉富廣場，成交均價分別爲112704元/平、68602元/平。
另外，據調研瞭解到，本月東風東板塊整體成交熱度與8月份相差不大，買家觀望情緒依然較濃。且目前業主心理價位進一步下調，議價空間擴大，幅度基本可以在3%以上。比如東方廣場、錦城花園等優質高端樓盤也有降價超50萬房源。但是部分報價強硬的盤源只能處於長時間的僵持狀態，客戶接受意願較低，。由此可見，在目前市場交投活躍度較低的大環境下，業主若想快速出售自身房源，可以通過讓利加快房源出售，報高價只會使得業客雙方處於長時間的僵持狀態。
3、海珠區：海珠西需求回落，客戶入市熱情不高
9月份，海珠區二手住宅網籤宗數爲（自助網籤+中介網籤）955宗，環比上月下降15.7%，二手住宅網籤均價爲38885元/平。根據中原成交大數據顯示，本月海珠區新港西板塊成交表現尚可，其成交均價分別爲63364元/㎡。而本月新港西板塊成交最爲活躍樓盤爲保利江南新苑、順景雅苑，其成交均價分別爲77669元/㎡、47044元/㎡。
據廣州中原研究發展部調研瞭解，由於受到經濟大環境的不景氣影響，廣州內外部樓市環境寒意十足，海珠西板塊需求較前段時間明顯回落，客戶上門看房數量環比7-8月份下跌1-2成左右。廣州中原研究發展部認爲，海珠西板塊成交下滑主要有兩方面原因：一方面，海珠西板塊客戶多以“賣一買一”的置換客戶居多，但現時整體市場氛圍低迷，成交週期大幅延長，促使客戶難以快速手上舊物業來置換新物業，促使整體成交略有受阻。另一方面，部分優質盤源雖有一定的議價空間，但整體讓利幅度不大，未達客戶心理價位，導致買家接受意願不高，成交低迷。
4、荔灣區：散盤成交佔比回升，客戶逐步入市
9月，荔灣區陽光家緣二手住宅網籤宗數（自助網籤+中介網籤）爲565宗，環比微跌3.3%，而二手住宅網籤均價爲35574元/平。根據中原成交數據顯示，本月荔灣區成交活躍樓盤主要以散盤爲主，比如中山八路散盤、華貴路散盤，其成交均價分別爲24000元/平、31162元/平。
另外，據調研瞭解，本月中原荔灣過半成交以散盤爲主，佔比明顯較6、7月有所上升，而小區房源需求則出現大幅下降。主要原因在於：從去年年末至今年上半年，整體市場需求以置換、改善爲主，導致下半年不少優質客源、盤源已經被消化，目前處於待補給階段，促使小區盤源需求合理下滑。再加上，目前散盤業主放盤積極性高，且具備一定的議價空間，從而剛需買家接受意願增加，入市熱情上調。
5、白雲區：羅衝圍持續活躍，機場路成交熱度略有好轉
9月份，白雲區二手住宅網籤宗數（自助網籤+中介網籤）爲757宗，環比下降5.3%。據監測顯示，本月白雲區羅衝圍板塊需求相對穩定、活躍，在羅衝圍板塊中，富力桃園成交最爲活躍，本月中原成交價均爲36405元/㎡。
另外，據廣州中原研究發展部調研瞭解，本月機場路板塊成交熱度略有好轉，新增上門客數量換上月微幅增加。據監測顯示，目前機場路板塊相對活躍樓盤主要以雲宵樓、飛雲樓等剛需盤源爲主，套均均價僅100-150萬元/套，戶型多位2房，該價格對於首次置業的買家而言相當“友好”。同時，目前受整體環境低迷的影響，業主對市場信心同樣較弱，促使整體議價空間較年初有所增大。另外，值得一提到是，若未來地鐵12號線成功落成後，片區將打通越秀、海珠、番禺等多個重點商務、居住板塊，屆時片區價值將進一步拉昇。
6、番禺區：鍾村成交活躍穩定，華南二手出現分流
2022年9月，番禺區共成交（自助網籤+中介網籤）爲1011宗，環比回落9.6%。據廣州中原研究發展部監測發現，本月鍾村板塊需求相對穩定、活躍，板塊明星盤主要以祈福新村、錦繡生態園爲主，其中原成交均價分別爲27681元/平、22953元/平。
另外，據廣州中原研究發展部監測發現，本月華南板塊受一手分流相對嚴重，不少二手客源轉移至一手項目。主要由於本月華南板塊供應積極，如和樾府、越秀·瑞麓府等實力加推，且價格與周邊二手項目形成一二手倒掛。越秀·瑞麓府在售均價在4.8萬元/平，而而周邊的萬科歐泊均價已達4.7-5.3萬元/平、雅居樂劍橋郡均價在4.5-4.8萬元/平左右。加上其優質的區位條件，不少二手客戶選擇該項目，導致本月華南板塊整體需求有所下滑。
三、預測：三大“禮包”調控出臺刺激，或能扭轉樓市成交頹勢
9月份，廣州二手住宅成交陷入低迷，客戶入市熱情較低。在這樣的背景下，業主心理價位開始下調，開始選擇讓利出售，不少房源議價空間能夠保持在3%以上。另外，從第三批的供地結果不難看出，目前不少開發商選擇“躺平”，基本由實力國企兜底。因此，預計廣州目前的整體短期內成交量難以出現爆發性增長。
但值得一提的是，9月末，官方連續出臺下調首套利率、免“賣一買一”個稅、公積金貸款利率下調的三大“禮包”，或能有效激活客戶入市熱情，拉昇客戶對後市預期信心，扭轉目前二手市場成交頹勢。
因此，廣州中原研究發展部預計，10月二手住宅成交量或將小幅提升，月度成交量繼續保持或能突破7800宗水平。而價格方面，二手住宅網籤均價會出現微幅下滑的態勢。
來源：廣州中原研究發展部