廣州1000-2000萬的買家有什麼選擇？

把這句寫在開頭：今年的機會實際上屬於1000-2000萬的買家！

爲什麼這麼說呢？

兩三百萬就不用說了，五六百的中心區和外圍一大把，中心區不是超高層就是20年以上的二手房。

八九百萬也只能選到二手次新三房，四房頂多也是一些107/108之類的三加一或者邊角料，再加牛奶廠這些近郊改善四房。

如果按單價8萬，面積125的正規改善四房來看，就是1000萬起步，這是一手。

一手方面，核心區能下得了手的，也就一隻手數得多過來，不是琶洲南、中海大境就是保利天瑞，再加和樾府、西派天河序、越秀觀樾這些邊緣地帶。

那些不帶學位的、地段一般的、單體樓的估計你也不會選，這裡就不重複了。

這幾年新房算是戳中了改善買家的痛點，要核心區、要學校、要四房，而且能選擇的並不多，客戶畫像非常清晰，供應端也幾乎是存量的幾個，剩下多少套都能數得出來，這也是今天我想說的第一個理由。

關於二手方面，確實是可以選到一些核心地段的，只不過是不同梯隊，以及面積和戶型上的差異，三房和四房之間的價差較大。

那肯定是要選核心地段裡最優質的小區，比如天河北第一梯隊的峻林，第二梯隊的中怡城市花園，華景新城第一梯隊的華景裡，第二梯隊的珠江俊園、歷德雅舍，天河公園第一梯隊的熹園、錦逸、天逸，第二梯隊的東方新世界、雋園，赤崗第一梯隊的泓景、珠江帝景，萬勝圍的水藍郡。

如果能買得到以上小區的一些不錯的房子，基本盤算是穩了。

因爲這些二手佔據了非常好的地段和資源，小區和房子都是沒有問題的，將來也會隨着大勢一起升，如果這些地方沒機會，其他地方也好不起來。

除了以上選擇，我們再回到宇宙中心珠江新城，珠江新城以前是漲得蠻高的，這一輪在分化趨勢下也回調了，不僅是小面積的回調，改善性的也回調了。

在政策放鬆的狀態下，你可以幾乎不用什麼成本就可以入主珠江新城了，特別是1000-2000萬的，這部分的預算是回調最多的。

爲什麼是珠江新城的這個預算呢？

這個預算能上得了珠城還不錯的產品就是最大的確定性，這是第一個原因，也是最重要的底層原因。

中區大部分成交以這個預算爲主，且流通性最強，而且是以三房爲主的剛改和改善戶型，這種產品在珠城的這個地段上決定了它們的成長性還是很強的。

目前珠江新城大部分單價還是在10萬以上的，連西區也差不多在這個範圍。

面積在100-143不超豪宅的話，總價也基本是在1000-2000萬，三房爲主流，四房超出這個範圍了。

第二個原因是珠城是一個絕對的存量市場，最先能感受到市場的溫度。

528放開限貸之後，珠城的看房量和成交量都起來了，雖然也只是底價成交爲主，但是抱着來撿漏的人絡繹不絕，當前還是有撿漏的機會。

最後是它的金融屬性，這個是要兩看的，對於不自住的投資型買家，他們看中的是槓桿，能超貸，租售比還高，就有接盤俠。

對於需要自住的買家，低首付進入珠江新城的機會並不多，當然我只建議自住型買家以常規方式入場，不要投機取巧，試錯成本較高。

來到第三個理由：一手二手都寫了，那再等下去還有沒有機會呢？

今年上半年整個廣州只拍出了三塊地，除了大觀路三期，其他兩個都是邊角料，今年底前不會有好的新盤出來。

再看看接下來廣州第二批土拍清單，天河海珠的地段並不是很核心，也是在我上篇文章說的價值板塊之外。大家可以看一下這篇文章：廣州最有價值的板塊。

大部分都是在外圍，荔灣番禺花都較多，能賣得出去的概率偏低。

所以進一步決定了核心價值板塊內的供應量是開始減少的，值得買的小區並不多，能選的就那幾個，不用太糾結。

選擇多了反而有選擇困難症，約等於沒有選擇，特別是這麼貴重的房子，一定是精挑細選後剩下的纔是值得的，別人也惜售的房子纔是好房子。

最後再強調幾點，1000萬以上2000萬以下，以中產爲主，第一，改善是核心需求，第二，保值需求決定了對地段的要求，第三，學位是強附加條件，至於交通和醫療等配套因人而異。

除此之外，他們跳上這一步並不容易，擔心錯過週期，不會着急變現，如果能長持會是更好的選擇，這部分核心區的產品本來也很稀缺，再去置換的可能性降低，就會導致將來供不應求。

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