新公告發布，西安這區進入城中村改造“清零”階段！
城鎮化浪潮中，城中村的“去”與“留”是繞不開的話題。過去，在城市快速向外擴張的過程中，城中村整體拆除常常是第一選擇，而隨着城市更新概念不斷更迭，城中村不再是“一拆了之”，是拆遷還是改造，各個城中村有着不同的命運。
近日，西安市雁塔區城中村和棚戶區改造事務中心發佈《城中村改造方案編制項目競爭性磋商公告》。其中的主要採購需求包括完成剩餘六村城中村改造項目前期數據蒐集工作，並結合數據對項目綜合研判，完成項目開發與安置方案設計等工作。
主要功能或目標：爲剩餘未改造六村提供精確數據分析，待改造時可以有多種改造模式選擇，避免盲目抉擇問題。
需滿足的要求：結合城中村改造相關法律、法規、技術規定等要求完成方案編制工作，方案應滿足《中華人民共和國城鄉規劃法》《陝西城市規劃管理技術規定》《西安市城鄉規劃管理技術規定》，建築風貌、形態、色彩應與周邊整體環境相協調。
作爲雁塔區剩餘未改造六村，足以見得其改造難度，甚至從西安全市角度看，也是村落規模大、改造難度大、所處位置特殊，且更新呼聲頗高的城中村。
關於這六村，雁塔區對此有着什麼樣的規劃？新政策背景下，城中村改造又會發生哪些變化？
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剩餘未改造六村
雁塔區有何規劃
其實，在雁塔城棚改事務中心所發佈的公告中，並未直接點明剩餘未改造六村爲哪六村，但從雁塔區的相關規劃中，改造對象已然十分明晰。
早在2021年，《西安市雁塔區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》中，對“十四五”階段要進行的城市更新項目做出了明確的列舉。並且提出，要靈活運用多種方式，加快推進城改進程，力爭到2025年，全面完成轄區城中村改造工作。
如圖所示，雁塔區計劃在“十四五”期間完成16個城市有機更新計劃改造項目中，目前已經陸續完成拆遷的有10個，剩餘沙井村、徐家莊、羅家寨、吉祥村、郝家村、西八里村這六個項目。
沙井村、吉祥村、西八里村等城中村，均是大家耳熟能詳且已謀劃多年的知名城中村，且均處在如今城市繁華地帶，關於這些城中村每每傳出拆遷訊息便備受關注，但在數年來的等待中並未看到實質性的拆遷或改造動作。
區位上看，這六村均位於城市中軸線長安路以西，較爲集中的分佈在兩大片區。
其一，小寨板塊。（西八里村、吉祥村、郝家村、羅家寨）
西八里村緊鄰長安南路，位於2號線緯一街站附近，周邊有陝西廣播電視臺、西安交通大學（雁塔校區）、西安郵電大學（雁塔校區），距離小寨商圈核心直線距離1公里左右。
吉祥村、郝家村位於3號線吉祥村附近，周邊有西安交通大學（雁塔校區）、西安交通大學第一附屬醫院、西安美術學院、MOMO PARK購物中心、陝西省腫瘤醫院，以及多個家屬院，屬於城市建設密集區，羅家寨與郝家村一路之隔。
其二，高新板塊。（沙井村、徐家莊）
沿3號線繼續向西，沙井村、徐家莊位於太白南路站附近。此處，已然進入高新區開發範圍內，周邊更是成熟社區、辦公大廈林立，而它們，在繁華都市裡創造了另一種熱鬧與繁華，容納着不少來西安打拼的人口，以及價格低廉的煙火美食。
細細剖開各城中村所處位置的特殊性，其拆遷難度自然不言而喻。
但對於雁塔區來說，推進這六大城中村拆遷或改造工作，亦不會因此而停止，只是如何推進需要相關部門做好更加周全的計劃。
作爲負責雁塔區城棚改工作計劃制定、任務落實、手續協調、徵收回遷等工作的主要部門，雁塔區城棚改事務中心今年的主要工作重點，就傳遞出對這六大城中村改造方向和定位的重新明確。
針對當前問題，雁塔區城棚改事務中心提出了要全力做好項目資源與資金平衡。將主動對接市級部門，積極探索城市更新模式，借鑑沿海城市“微改造”思路，在財政承受能力基礎上，正確處理“盡力而爲”與“量力而行”關係，科學制定“留改拆”比例，委託專業機構對剩餘6個村開展改造前期籌備工作，確保項目實現社會效益和經濟效益雙豐收。
同時，對剩餘的六村，提前進行摸底測算，包裝策劃，爲區委區政府後續工作決策提供數據支撐。
如今改造方案編制採購公告的發佈，是雁塔區城棚改事務中心今年計劃內的工作，而這也無疑釋放出前期工作推進的積極信號。
從給出的改造思路看，未來這六村必然不會是全部拆除，如何改？如何拆？在新的方案設計編制之後或許就有答案。
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六個城中村是改還是拆？
從整體拆除到“拆改留”並舉，近年來國家層面關於城市更新的相關政策與指導意見，將“大拆大建”引導到更加有序和精細化的改造。
這一變化，是對過去城中村拆遷中所暴露出的如回遷難、回遷慢等問題的解決，也是當下房產開發大環境下，更加冷靜對待和權衡城市開發與民生問題。
正如雁塔區所提出的要“盡力而爲”，也要“量力而行”，映射着如今西安對於城中村改造的態度。過去西安曾經歷過大批量城中村拆遷的過程，近年來城中村拆遷動作變得愈發具有針對性，常常是在做好落地項目規劃後再啓動拆遷工作。而對於回遷安置，也提出了“保回遷”計劃。
例如近幾年印象較深、拆遷較快的南山門口村、北山門口村、沙泘坨等城中村，因爲南“2.5環”的修建而加快了拆遷步伐，如今南“2.5環”的投用也爲疏導城市交通、便利市民出行貢獻着力量。
在回遷方面，沙泘坨片區城市更新回遷速度亦相對較快，今年7月份南山門口村安置樓建設接近尾聲，並完成了300多戶的回遷安置選房。
圖片來源： 陝西建工安裝集團第四工程公司
過往種種案例給出了實打實的經驗和教訓，面對無確定方案，或者落實投資項目的城中村，像西八里村、沙井村等城中村，按兵不動要好過盲目拆遷。
只是，這些剩餘未改造的城中村，未來將走向何方？改造或拆遷還要等多久？
對於雁塔區的六個城中村來說，其中任何一個的規模和所處位置，決定了完成拆遷必然需要龐大的資金支持，拆遷補償、安置樓建設、項目招商等等，考驗的不僅是當地政府部門，誰能“吃下”如此大的項目？地方招商部門在尋找合適項目的同時，投資者們也在更加謹慎的研判。
對於這些城中村來說，即使暫時無法拆遷，但不能對其內部的缺陷和隱患視而不見，並且，難道城中村僅有拆遷一條出路嗎？
資金作爲擺在城中村改造面前的第一道坎，降低改造成本並提供相應的渠道資金政策支持，近日國家層面給出了新的支持。
10月17日國務院新聞辦公室舉行的新聞發佈會上，住建部提出“通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造”，爲城中村改造帶來新機遇。
值得注意的是，這次主要採取貨幣化安置的方式，一方面市民可以自主選擇房型、地點，解決從拆遷到回遷的過渡期。政府層面可以減少過渡費用，市民可以自由選擇，同時有利於消化存量商品房，大量居住需求和資金涌入有利於提振房產市場。
當然，這“100萬套”有着頗高的要求，一是羣衆改造意願強烈、安全隱患比較突出。二是徵收安置方案要做得紮實，能夠確保徵收工作順利推進；資金大平衡方案能夠做到項目總體平衡，避免新增地方債務風險。
而這些要求，將城中村改造指向了更加平穩和安全的方向。
雁塔區“十四五”規劃中關於完善安置補償政策，也提出要大力推行貨幣安置、異地安置、嚴格限制原址回遷比例，並鼓勵被補償人選擇全部貨幣化補償安置。
貨幣化安置或將成爲當下階段城中村改造的主要方式。
貨幣化安置的方式，一定程度上能夠解決城中村改造中可能會發生的“回遷難”“回遷慢”等問題，而城中村如何改、如何拆又是否有新思路？
近年來不少城市已經在探索通過綜合改造，避免城中村大面積拆遷，同時解決城中村人居環境問題，西安也不斷地通過自身的探索和“他山之石”的借鑑，更好解決城中村改造難題。
例如雁塔區在對於西八里村的改造計劃中，提出了“西八里項目原址復興方案”的思路。去年時就推進該項目改造模式，考察了深圳水圍村、貴陽花溪區十字街等優質項目，委託專業機構開展規劃、產業設計，加快項目落地。並且在今年工作計劃中，提出要深化西八里城市更新、產業策劃研究，適時啓動徵收。
以西八里村改造的兩個參考對象深圳水圍村、貴陽花溪區十字街改造來看。
深圳水圍村採用政府、企業、村民共同合作模式，對水圍新村共29棟居民統建樓進行整租，並升級改造爲504套優質的青年人才公寓，後期又將村集體物業整體升級爲現代化的商業街區，成爲一處網紅打卡點，提升城中村綜合效益。
而貴陽花溪區十字街則是改造成爲了城市公園與城市文化老街結合的文商旅目的地，把舊時記憶保留下來，把老舊建築改造煥新，留存下人情與煙火氣的同時，改善了居民的居住環境，同時引進了一大批新鮮的、年輕的血液。
圖片來源：花溪十字街
迴歸到西八里村改造上，同樣作爲城市核心地帶的城中村，以上兩地的改造均有參考價值，只是雁塔區如何吸納現有案例的精華並運用到西八里村未來的改造中，期待西八里村未來改造方案的公開。
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雁塔區剩餘未改造的六村，將會是下階段西安城市核心區城中村改造的重點對象，也將會是西安城中村改造新方式的探索地。
新政策背景下，有別於過去西安城中村拆遷思路的改造，這些大衆關注的重點板塊，能否通過改造釋放出新的生命力，或許不久的將來就會給出答案。
編輯：Lyna
審覈：解革
監製：號稱嬉皮
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