小坪數到底好不好？「+1房」可以買嗎 內行曝：別被總價迷惑
有陣子主打適合一個人或情侶居住的套房，大多位在交通精華地段、坪數小但總價又在可負擔範圍，在市場上非常熱門，也有人說可以買來收租，在租屋市場的價格也不錯。因此你可能會好奇，這樣的小坪數房子是否真的值得購買？
▲小坪數房子是否真的值得購買？（示意圖／Pixabay）
回到最根本的源頭，小宅產品到底爲什麼會出現、要賣給誰？其實從臺灣的小宅市場狀況就可以看得出來，它常出現在房價最高或周邊地段。既然是精華區，交通條件一定很好，主力客羣就會被鎖定在沒有交通工具的單身族羣。
另外，對建商來說，土地成本與建造成本愈來愈高，而購屋族可以負擔的總價仍維持在千萬上下，自然房子的坪數就愈來愈小，再加上少子化，兩房甚至1 ＋ 1 房的產品就變得愈來愈多了。
「＋1 房」遍地開花，CP 值超高？
如果真的需要買這類小宅產品時，該注意哪些事項呢？近來市面上常出現一種文案，即1 ＋ 1 房、2 ＋ 1 房等產品，後面多的那個「1」，很容易讓人誤信是一個完整的房間。不過，所謂魔鬼都在細節裡，就我個人經驗，如果是完整的一間房，就不會打「＋ 1」這種文字，而會寫正2 房、正3 房。
這種產品會出現的根本原因在於，目前雙北能接受的總價帶落在1300 到1500 萬，爲了在有限的土地上做出最極致的坪數規劃，這種「＋1」房型便因應而生了。不過，這樣的規劃本身就存在一定的問題，表示建商在規劃產品時，可能是以「價格」爲核心，而非居住者的使用習慣，一旦如此，整個產品恐怕只有價格是可以接受的，其他如動線、居住空間跟需求等，或許都不符合期待（當然，一定也有不錯的小宅產品，多看多比較自然就會了解）。但當這個地區的房子蓋一棟、賣一棟、少一棟時，這樣的「＋ 1」產品就仍有一定的市場。
因此，我還是要再三提醒，「居住空間」纔是買房的第一要項，如果那個「＋ 1」房根本無法當成真正的房間使用，最後只能充當儲藏室時，也是一種空間浪費。我之前在影片裡也不斷強調，再小的房間都該有2.5 坪，才放得下衣櫃跟牀，所以千萬別被總價數字迷惑，迴歸自己的需求才理智。
▲ 小宅常會將廚房、餐廳和客廳三合一，強化空間使用機能。（示意圖／取自免費圖庫Pixabay）
延伸閱讀：【買房實戰課】買房最容易忽略的三大重點！
最後是關於投資小宅的問題，過往常有人認爲只有投資客纔買套房，買了就是要拿來收租而非自住。不過，如果現在問我買賣套房是否還有套利空間，我自己的看法是「產生很大價差的時代已經過去了」，多數臺灣人的居住環境與需求，也不是落在套房這個區間。
如果是要買來收租，我認爲套房比較偏向「創造現金流」的產品。這是什麼意思呢？套房因爲總價低，所以頭期款可能只需百來萬，貸款700 萬，一個月的房貸金額大約落在2 萬塊左右。臺北市蛋黃地區的套房約可租2 萬5 千元上下，整體投報率（投資淨損益／總投入資金）約落在1% 左右，其實也不是非常理想。
假設你今天是想要買這種坪數小、房數少的產品作爲投資，就要考慮未來的轉手機會，我建議一定要將「地點」納入前三項考量，地點又取決於和捷運站的距離，最好是走路10 到15 鍾以內，總價1500 萬以內的房子，其轉手、出租機會都會比較高。
如果要找投報率好的產品，應該要在新北市蛋白區找總價差不多，但一個月能租3 萬元左右的兩房一廳、三房兩廳的房子，這樣才能創造價值較高的被動收入。
如果真的需要購買套房或小宅產品時，我會建議買「好脫手」的小宅。這個定義除了要看買入時價格是否夠低之外，坪數上至少也要有15 坪。因爲15 坪以下的產品通常貸款只能貸到五成，對首購族來說是負擔，而未來要轉賣或出租時，15 坪以上的房型也比較容易有轉手空間。
延伸閱讀：【買房實戰課】「房市小白」別怕！專家幫你精闢分析跟代銷、房仲、屋主買房的不同之處
【本內容節錄自精選好書《【圖解】35線上賞屋的買房實戰課：房價走勢‧看屋心法‧議價重點，43個購屋技巧大公開！》】
書名：【圖解】35線上賞屋的買房實戰課：房價走勢‧看屋心法‧議價重點，43個購屋技巧大公開！
作者：Ted
隨時分享居家設計大小事！
【幸福空間】電視節目播出資訊首播 每週六23:30~24:30；重播 隔週六10:00~11:00 TVBS 歡樂臺(CH42)｜全時段播出 幸福空間居家臺(HD) (CH125)
點這裡看更多►►►學區宅不再是買房熱區！？專家：公立學校非學區必要機能北市最貴名人巷 4戶豪宅交易天價12.3億元老屋不耐震、結構問題多該找誰幫忙？專家：向指定工會申請檢查有全額補助！