想靠「以房養老」換生活費？2大風險要留意！

對於正步入超高齡社會的臺灣來說，民衆退休後的生活照護將是整個社會的一大挑戰，政府在參考日本經驗後推出了「以房養老」的政策，儘管不靠子女、以房養老聽起來好瀟灑，但《橘世代》【理財攻略】特別整理出2大不可忽視的風險，包括不動產貸款給銀行的成數偏低、利率偏高等，提醒大家，這些細節在執行前一定要仔細看清楚。

以房養老還是有幾項風險與缺點存在。必須面對包括：延壽風險、房價風險以及利率風險等三大風險。 圖／freepik

以房養老創造每月現金流

在談以房養老的風險前，大家要先弄清楚何謂以房養老？所謂以房養老就是讓擁有房子卻沒有現金流的老人，可以用自己居住的房子向銀行抵押貸款，在不需搬出房子的情況下，還能領取銀行每月支付的生活費直到往生，聽起來似乎是一椿不錯的交易。

擁有CFP®的臺灣理財顧問認證協會常務監事廖一聰分析：「對於只有一間自住房子，手邊卻無足夠現金或穩定收入（如：租賃、股利、孳息）的退休族，的確可以考慮以房養老，畢竟自住的房子只能住不能吃，無法提供穩定現金流，供給日常生活開銷。」

以房養老有陷阱：貸款成數偏低、利率偏高

不過，以房養老還是有幾項風險與缺點存在。首先，因爲銀行承作以房養老業務必須面對包括：延壽風險、房價風險以及利率風險等三大風險，因此，以房養老的鑑定估值通常偏保守。

老人能拿到的貸款成數偏低（約5成到7成），且貸款利率偏高（約2%），最後的結果可能就是老人不但每個月從銀行拿到的年金不足以負擔所有生活費用，且往生後未亡人或子孫必須負擔偏高的利率，才能將房子買回來。

廖一聰指出：「雖然大部分的以房養老，都有最低給付金額的保證，但隨着時日漸增，貸款的金額也越來越多，須扣除的利息負擔就會越來越高，讓可用於生活開銷的現金給付金額越來越少，如此一來，可能陷入年紀越大生活卻變得越加清苦的窘境。」

此外，許多人常忽略的是，「以房養老」不管貸款者是否要住在房子裡，都必須繼續負擔養房的成本，像是：地價稅、房屋稅、管理費、產險保費（如火險、地震險）、修繕費等。

以房養老若未精打細算，最糟恐債留子孫

最後，在貸款債務人往生後，要注意的是，未亡人或子孫必須面臨二選一的選項，選項一是清償所有貸款來換回不動產所有權；若是沒有能力清償或順利轉貸、變賣的話，可能就必須選擇選項二，也就是讓銀行以抵押權人的身分，要求地方法院協助進行法拍程序，以清償借款人所累積的債務，但因爲拍賣房屋的價格可能不比正常出售所拿到的價格，這將產生一大問題。

因爲只有在房子成功賣出且償還先前欠銀行的貸款後，若還有剩餘的款項，纔會將剩餘款項還給家人。廖一聰說明：「若拍賣價格不足以償還貸款，但繼承人沒有做拋棄繼承或沒有處裡好完整的限定繼承程序，最糟的情況甚至可能債留子孫，一定要特別注意。」

以房養老是針對將來的長壽風險可運用的方法之一，但是當中的細節衆多，要執行以房養老之前，記得要多注意以上提到的面向，多方評估。想看更多退休理財相關內容，請見《橘世代》【理財攻略】。

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