現在的上海樓市到底要不要置換？

今天來講一個大家都關心的問題：現在的上海樓市到底要不要置換？或者這麼說，如果你的房子今年價格降了很多，現在是應該趕快出手，還是留着出租，等上海房價漲回來再賣？

聊這個問題之前，我先問你兩個問題。

第一，上海的房價還能不能漲回來？

從數據來看，2024 年上海 10 月二手平均成交價格 44813 元每平，環比跌了 2%，同比跌了 8%。表面上房價的確在跌，但有個問題，只要你現在去看看二手房，就會發現真實情況並非大家的房子都在跌。有些房子不僅沒怎麼跌，還漲回來了，但很多房子房價一直在跌，卻無人問津。兩極分化在這個市場愈發嚴重。

進入 11 月，張江湯城豪園半個月就賣了十幾套，成交價格也比 10 月份顯著提高，但很多老破小依舊賣不動，不降價連看的人都沒有。不管未來上海房價還漲不漲，你都得意識到一個殘酷的問題，那就是上海的房價沒有普漲，也沒有普跌了。

好了，咱們再來說第二點。如今的市場成交一天比一天好，11 月二手成交量大概率還會在 2.5 萬套左右。這樣的市場行情下，依舊賣不動的房子，大概率是房齡老或者居住體驗差的老破小、動遷房，或者是遠郊冷門板塊的商品房。這種房子您今天因爲不好賣，選擇繼續等着不賣，未來一到兩年內，會不會因爲上海出臺某個新政就一夜之間好賣了呢？大概率不能。

還有個最關鍵的因素，上海的老破小總量實在太大了。目前上海總住宅數量 840.6 萬套，93 年以前老公房 143.1 萬套，94 - 07 年早期商品房 370 萬套，動遷房及其他 156.77 萬套，08 年以後的次新商品房只有 165 萬套。老破小、動遷房、早期商品房、使用權房，這些在市場上毫無競爭力的房子佔據了上海樓市的大多數。

從實操層面講，想把這樣一套房子賣掉，意味着比起賣一套房齡新、品質好的次新商品房，你面臨的競爭更激烈，和你同樣想賣房的人太多，只能通過內卷，也就是降價才能賣掉。這就是當下老破小、動遷房難賣的根本原因。隨着上海樓市不斷髮展，想淘汰老破小、置換改善的人只會越來越多，而接盤的人卻越來越少。也就是說，你如果選擇繼續等下去，未來的價格可能更不友好。

那有人要說了，我就不賣了，以租養貸不行嗎？一套房每個月租金五六千，我這都是純收入，不香嗎？想什麼呢？

兄弟，你是不是忘了，還要扣除物業費、空置成本、中介費、維修費用等等使用成本，把這些都扣掉，每個月到手 4000 多就不錯了，這還是在房租不降的情況下。

但有個問題，現在租售比高的老破小一年也只有兩到三個點的租金收入，未來如果這套房的價格長線來看還繼續往下走，那麼平均每年跌兩到三個點不過分吧？也就是說，未來你每年的租金收入能覆蓋掉房子的跌幅就算不錯了，運氣不好全扣完還要純虧。這麼一算，你是不是冷汗都下來了？

簡單來說，如果你的房子在現在上海一個月能成交 2.5 萬套二手房的情況下還是賣不動。那麼大概率來講，這套房你得儘快置換優化，不能再拖了。